2010年8月南京下关区推出的两幅总价200.34亿元的老城改造地块曾轰动全国。时隔两年之后，第三块老城改造地块终于在前天被国土局正式公告。这幅地依然称得上是块“巨无霸”，总体量超过72万平方米，起拍价达到了56.2亿元，这也是两年来南京挂出的最贵地块。如果顺利出让，将意味着下关区的老城改造项目运作进入一个新阶段。 扬子晚报记者 张遥

　　地块建筑面积相当于101个足球场大小

　　根据公告显示，这幅编号G50的下关区滨江江边路以东2号地块东至城河北路，南至城河路，西至规划滨江路，北至方家营路。地块出让面积达36.4万平方米，产权为商住混合用地，地块综合容积率1.99。按照这个数据计算，这幅地块未来的建筑体量将达到72.4万平方米，其中商业办公建筑面积占地上建筑面积比例不少于45%，住宅用地面积占比不大于54.4%，且住宅容积率需大于1.0。对于相对较低的容积率，如此大面积的综合地块实不多见。如果按照标准11人足球场7140平方米(68米×105米)的面积计算，这幅地块的出让面积相当于51个足球场的大小，建筑面积相当于101.5个足球场大小。

　　这样一幅“巨无霸”商住混合地块的总价自然也不低，56.2亿元虽然没有突破两年前那两幅下关老城改造地块的“地王”价，但面对其他任何地块也可以做到“傲视群雄”了。根据公告的数据计算，该地块的楼面起拍价为7754元/平方米，因为其中包含近一半体量的商业项目，这一起拍价在城北并不算高，不过比前两幅“地王”邻居地块还是要高出一些。一位从事房产开发的业内人士分析，由于前两幅地块中包含了很多公共设施以及代建工程，而G50地块更多的则是以住宅和商业为主，因此对于开发商来说开发难度降低，利润率其实相对更高。据记者了解，目前下关滨江地区的在售楼盘大多定位在中高端。例如天正桃源、世茂外滩新城、润开华府等项目的均价都在15500-24000元/平方米之间，这样看来未来该地块的利润空间确实不小。除了这幅下关滨江“地王”的邻居地块外，公告中还有一幅位于新集镇新集中学以西的六合住宅地，总出让面积约5.0万平方米，容积率2.0，起拍价6800万元，楼面起拍价677.8元/平方米。

　　下关老城改造用地出让将完成近一半任务

　　在2010年8月份，下关区推出了滨江江边路以东1号和3号地块，这两幅地块出让面积分别达到了35.4万平方米和31.4万平方米，起拍价达121.41亿元和78.93亿元。根据当年出让时的公告信息，这两幅地块的出让旨在“提升南京市下关地区城市形象，整合该区域历史文化资源和滨江的自然风采资源，加快危旧房改造，推进污染企业搬迁，打造全新的滨江新城”。

　　而在此之前，下关滨江地区老城改造已被列入全市“九大功能”板块建设，全市最大一块棚户区改造项目。资料显示，该项目总用地面积达236.3万平方米，拆迁将涉及11000余户居民。这样算来，如果加上刚刚挂出的G50地块，三幅地块的总出让面积达到了103.2万平方米，相当于整个下关老城改造项目用地的44%。如果G50地块能够顺利出让，意味着这一巨大的老城改造项目在土地推介上已经完成了近一半任务。而这样一宗偏重商业和住宅的巨幅地块的出让，也将把下关的老城改造带入一个新阶段。

　　面临拆迁阻力，两年前的“百亿地王”项目开发缓慢

　　在2010年9月份的拍卖会上，由中冶集团控股的南京临江老城改造建设投资有限公司以200.34亿元的底价，成功揽下了下关区滨江江边路以东1号和3号这两幅“巨无霸”地块。不过据记者了解，两年过去了，这两幅地块上目前的项目工程进展并不顺利。据业内人士分析，资金问题和拆迁问题是制约两个项目进展的最大因素。

　　的确，两幅地块的建筑面积分别为205万平方米和95万平方米，300万平方米的建筑总量相当于江北的威尼斯水城的总建筑面积。要支撑如此大体量的开发，没有足够的资金保障将举步维艰。近期业内甚至有传闻称中粮置业可能将注资帮助中冶共同开发，但目前中粮集团尚未证实这一消息。

　　不过，不论该消息是否属实，资金问题还可以通过合作开发来解决，拆迁问题就没那么简单了。南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉此前曾评论道，作为南京资格最老的城区之一，不少居民在此地居住的时间并非仅仅一代人，拆迁起来相比其他地方尤为困难。而作为南京最大一块棚户区改造项目，地域内11000余户居民中，不少商业及其他形式的用地产权也较为复杂，这都让拆迁困难加大。而日前该板块一位开发商在接受扬子晚报记者采访时也坦言，这一项目目前最大的阻力还是拆迁，需要足够的时间来慢慢解决。可以想见的是，第三幅下关老城改造地块在下个月的出让过程也许会很顺利，但未来的改造开发过程很难风平浪静，开发难度依然不小。

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