开篇语

　　《礼记》说：“大夫七十而致仕”，所谓致仕就是退休，就是说古代官员七十岁才可以退休。退休以后干吗？《尚书大传》说七十致仕之后“老于乡里”。退休之后“告老还乡”是许多做官的终极选择，回归田园是渗透所有中国人基因里的梦想。

　　曾几何时，城里人乡下人被一个叫“户口”的东西区隔得壁垒森严，城里人想买地住到乡下，没门；乡下人想拿到个城市户口，比登天还难。父亲退休时，一个老同事让他羡慕不已，他们老两口退休后，买了他80多岁姑姑在乡下的大院套，还有几亩田，都搬到乡下去住，吃的都是自己种的无公害蔬菜粮食，呼吸着新鲜无污染的空气，小日子过得很滋润。当然，这种买卖只能是私相授受，至少在现有法律法规上，城里人是不能买卖农村土地的。

　　目前我国的城市化水平已经超过50%，但许多机制体制还不能适应形势发展的需要。最大的问题是农民工进城不入城的问题。反映在房地产问题上，以他们的收入，想要在城里买房基本不可能，而住房保障体系又把他们排斥在外。另一方面，许多成功的城里人，已经不满足住在乌烟瘴气的大都市，已经不满足住在由发展商修建的火柴盒一样千篇一律的房子里，渴望在山清水秀的地方买一块属于自己的土地，建一个属于自己的别业，但往往苦于制度的限制而只能作罢。这就好比一座围城，城里的人想冲到乡下，乡下的人想冲进城里。既然双方都有这个需求，那政府就有必要从顶层制度设计上打破这座围城，让城里人有机会住到乡下，让乡下人有机会住进城里。

　　从土地制度上，城市大一统的土地国有制度和农民土地集体所有的二元结构真的有必要改一改了。目前中国的土地市场只有一种模式，国家在一级市场以低成本征收农民土地，然后再在二级市场高价卖给发展商。如果打破这种城乡二元土地制度的藩篱，让农民成为自己土地的主角，不但可以最大限度地让农民分享发展的成果，提高农民的支付能力，另一方面可以有效缓解城市房价畸高。是不是可以在条件成熟的时候，探讨农村宅基地的自由流转，城市国有土地与农村集体土地同权同价，甚至可以探讨农民可以用自己的宅基地换取城市的保障房等等，相信困扰我们的许多问题都将迎刃而解。

　　《家天下》记者天下行大型采访进行到第四个年头，今年我们选定的主题是旅游地产。我们对旅游地产的定义绝对不是有旅游资源的地产或者是以旅游度假为目的的地产这么狭隘。旅游地产应该是“第二居所”的概念，在有了常住的居所之外，满足人们居住在别处，享受另外一种居住体验的地产，也就是别业的概念。

　　我们《家天下》记者耗时数月，兵分多路，上山下海出洋，不单单是为了给读者带来对异地房地产项目的猎奇报道，更重要的是从中发现一些规律性的东西，对人们有所启迪。在房地产限购两周年，调控成为常态，老龄社会来势汹汹，愈演愈烈的大背景下，房地产市场未来的发展方向何在，是一个很值得探讨的话题。如果把我们的这次大型采访，放在这样的大背景之下，才更能显示其价值所在。 (李义峰)

　　旅游地产 群雄逐鹿野蛮生长

　　最初，人们买房只是为了解决居住问题，也就是“刚性需求”，之后，为了改善居住环境而选择较大的户型。在拥有了更多闲置资金后，选择投资型购房，兴起了商业地产热。当上述需求都满足了之后，部分中高端买家开始向往度假式居所，旅游地产于是成为继住宅、商业地产后，又一个热度激增的领域。近几年来，旅游地产风潮从国外的迪拜席卷至国内，海南岛的很大一部分海岸线已被各大房企瓜分，广东沿海和山区兴起“上山下海”式开发，在我国东部和北部则频现“造城运动”。

　　据中国指数研究院统计，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模逾2600亿元。今年1~4月，全国房地产投资总规模为1.58万亿元，旅游地产占了其中近1/5，预计全年旅游地产计划投资总额将超万亿元。在百强房企中，至少有1/3已经介入了旅游地产领域。

　　现状：爆发性扩张

　　机遇背后的高风险不容忽视

　　旅游地产爆发性扩张始于2010年本轮楼市调控启动之后，更多的房企为了追求多元化和规避风险，开始频频涉足旅游地产。从长白山到海南岛，从渤海湾到珠三角，从东部沿海到西部山川，随处可见开发商以旅游地产之名跑马圈地的身影。

　　万达、中信、华侨城、恒大、雅居乐、富力、碧桂园、世茂、龙湖、佳兆业、华润、保利、万科、海航、中坤、中铁、方圆、合景泰富、广物、颐和房企等，都通过各种方式渠道，投入到了旅游地产的滚滚洪流中。除了源自对企业多元化追求和风险的规避外，很多地方将旅游地产项目作为招商引资的重要手段，继而使开发商可以以极低的地价成本获得土地，甚至在建造过程中可随时改变地块规划、功能，从而获得巨额利润，这些亦是开发商们热衷于投入旅游地产的重要原因。

　　因此，有不少专家认为，现阶段中国旅游地产仍处于“野蛮生长”的阶段，往往忽视了机遇背后的高风险。实际上，国外迪拜的泡沫，国内鄂尔多斯的房价暴跌已为依靠“资源、规划、前景”摊大饼的旅游地产敲响了警钟，如果再继续“圈地-建房-销售”的模式，不做好旅游配套服务本身，而是仅注重销售房屋，一旦资金断裂变成烂摊子，损失最大的还是普通买家。

　　华侨城可以说是中国旅游地产的开山鼻祖，先后开发了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷以及欢乐海岸等著名旅游项目。当时国内很多人学华侨城搞主题公园，但真正能做得下去，越做越强的，只有华侨城、长隆等屈指可数几家，有业内专家分析认为，“要经营一个旅游地产项目，就算地价便宜，但真正的投入还是很大的，所以做传统住宅开发的企业，不适合过快过大地搞旅游地产。”

　　2010年全面启动的史上最严厉房地产调控，大大限制了人们在一、二线城市投资住宅的行为，而商业地产在2011年~2012年所逐渐暴露的问题，也让很多投资者有所犹豫。而面积小、总价低、不限购的旅游地产项目，便吸引着全国各地买家前仆后继去购买。

　　原因：GDP大步迈向度假时代

　　经营模式决定成败关键

　　根据国际经验，一个地区人均GDP达到1000美元时，大众型观光旅游将出现高潮；大约人均GDP在3000~5000美元时，较高层次的休闲度假旅游形式将规模化启动，市中心人口开始快速向郊区转移，外围旅游地产空间形成。根据今年京沪穗深等大城市统计局发布的数据，2011年国内四大一线城市人均GDP已全部超过1万美元，2011年我国人均GDP已达到5432美元。当人均可支配收入超过1万美元时，中国的旅游将全面进入度假休闲时代。但也有观点指出，人均GDP的提升，只能说明中国迎来旅游产业的黄金十年，未必等于旅游地产也会迎来黄金十年。

　　著名财经评论员叶檀近日在博客上发表观点称，“只有开发商拥有强大的实力，以自持为主，开发酒店、商店等，才会与当地的实体经济发生密切关系。当开发商大规模出售商业物业与旅游物业时，他们仍在从事虚拟经济，而非实体经济。无论以什么名义，本质还是圈地获取溢价。无论日本还是美国，多数房地产泡沫，最后阶段总是表现为旅游地产。中国房地产正在经历最后一轮热潮，这轮热潮以圈地造城、旅游休闲为标志，能够维持多久，看广义货币什么时候大幅回落，就可以作出基本判断。”

　　趋势：待在国内不过瘾

　　实力房企走出国门跑马圈地

　　今年开始，越来越多国内做旅游地产的房企开始走出去，而能够“走出去”凭借的正是在国内做旅游地产积累的经验和实力。这两年旅游地产圈地最受关注的话题之一，是中坤集团投资冰岛。在去年买地不成后，今年5月冰岛政府同意该项目由买转租，中坤集团将以600多万美元价格租下300平方公里土地，租期为99年，将在此地修建包括酒店、高尔夫球场和跑马场在内的度假设施。

　　无独有偶，颐和集团也于去年确定了毛里求斯的一个旅游地产项目开发，整个项目有几千亩，预计会建有酒店、高尔夫球场、别墅等产品。今年6月，万达与中国泛海控股集团和俄罗斯北高加索度假村公司签署了一份总投资25亿~30亿美元的意向协议书，已上报国家发改委和外交部，该项投资计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业的综合设施，具体选址还在考察中。记者 陈白帆

　　尚无明确定义

　　何为“旅游地产”？

　　尚无明确定义

　　事实上，业内对“旅游地产”的定义仍未明确。有观点认为，从广义上理解，应是与旅游相关的各类土地附着物，包括主题公园、温泉疗养、娱乐设施以及其他功能性建筑等；从狭义上看，则是依托于旅游资源的各类房产物业本身，如度假别墅、酒店、会议中心、商铺等功能指向明确的建筑，实则应称之为“旅游房地产”。

　　在国外，旅游地产主要指的是产权式酒店以及分时度假等形式的地产，用于长时间或者经常性的旅游度假使用。海南万科公司总经理王永飚认为，现在开发的所谓旅游地产项目，其实主要是为了满足客户的度假需求，但旅游则仅仅是短期的一个行为。城地中国董事长段宏斌则指出，按照传统观点，旅游地产是占有优势旅游资源的房地产项目，但由于中国本身的特点，以旅游度假定义旅游地产是比较狭义的，中国房地产下一阶段发展的主流应是广义旅游地产，其主要枝干是城市群房产。因为城市群房产的特点是离开了中心城区，位于城市与城市之间地带，具有良好的自然条件和交通、生活条件，适宜度假、养老养生且具有升值潜力，这一类型的房产将成为中国下一阶段房产发展的主力军。 记者 陈白帆

　　依傍旅游资源

　　“旅游地产”卖点

　　依傍旅游资源

　　目前全国已开发的旅游地产项目，主题涵盖高尔夫、海景房、山地、湖景、温泉、湿地等，根据地理地貌及自然资源来差异化打造。产品表现形式比较多，主要涵盖产权式酒店、别墅、高尚复合型社区、时权酒店、养老公寓、独立产权客栈、升级版农家乐，滑雪、温泉、漂流等运动型度假村，主题式小镇、体验式住宿设施、旅游新区、主题式商业中心、旅游商业中心等。记者 陈白帆

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