老龄化社会跑步到来，让养老话题在刚刚过去的重阳节里炙手可热。2011年底，我国60岁以上的老年人口为 1.85亿，占总人口13.7%，第一个老年人口增长高峰已经到来。在目前1.85亿老人中，失能和半失能老人就达到3300万，随着高龄老人的逐年增多，不能自理老人的比例不断增加。“养儿防老”是中国人的传统观念，可现在，“养儿防老”已很难跟上时代的发展，随着“421”家庭结构的形成，以及人口流动成为常态，家庭养老功能越来越弱，大中城市空巢家庭达到70%，这一连串数字的背后是严峻的养老形势。

　　未来我们如何养老？今年4月，南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，其中 “以房养老”被提及，而这是南京官方首次明确表态鼓励“以房养老”。“随着老龄化社会的到来，差不多的家庭都有了住房，这意味着采取‘以房养老’的办法是可行的。”南京市老龄办副主任陈斌表示。

　　现代快报记者采访中了解到，虽然目前“以房养老”还处于规划阶段，具体操作方案还在酝酿，但实际上，南京民间版的“以房养老”已经在悄悄地进行了。不过，这些老人的“以房养老”的适用范围很狭窄，如果老人没有自有产权的住房，“以房养老”可能是奢谈。

　　名词解释

　　以房养老

　　也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

　　南京民间版“以房养老”

　　将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老。

　　写进十二五规划 “以房养老”多年后重回南京

　　早在2005年，南京汤山的“温泉留园”老年公寓，曾在全国率先创立“以房养老南京模式”，而这个模式最终没有推行成功，可是在南京，虽然人数不多，但还是有一些老人成了民间版的“以房养老”的实践者。与以“倒按揭”为标志的、严格意义上的“以房养老”相比较，南京民间版的“以房养老”更具有操作性。

　　租房贴补住养老院的费用

　　人物：谢霞珍，90岁// 以房养老：一年8个月

　　昨天下午，现代快报记者在白下区大光路街道光华门老年公寓见到了谢霞珍。一间约10平方米的房间内，或横或竖地摆放了三张床，显得很拥挤。两只木头箱子堆放在两床中间，老旧的彩电被冷落在角落里，似乎很久没看过了。“家具就不要了，我把平日用得上的家当全都搬过来了，这里就是我们的家。”谢霞珍坐在床沿说。这里住着她和一对患有精神病的双胞胎儿子。老人很固执，坚持要和两个63岁的儿子住在一间房里，因为这样，方便她能随时都看着他们。

　　“我老伴退休没多久，就突发脑溢血去世了，双胞胎儿子生活不能自理，这20多年来，都是我一个人照顾他们。”谢霞珍说，她家就住光华园社区，房子是当年老伴单位分的，7层楼房她家在4楼，60多平方米，她每天要上下楼买菜。随着年纪越来越大，她越来越力不从心。2006年，白下区政府请来钟点工，每周上门三次，每次为他们服务两个小时，但仍不能解决问题。

　　谢霞珍找到光华园社区居委会，流露了进养老院的念头。南京的养老院费用不低，每人每月最差也要900元钱。虽然，谢霞珍和大儿子孙逸文都有退休工资，但加起来才2000多元，即使加上二儿子孙逸武的低保金，三人月收入3000元都不到。母子三人都患有疾病，虽然有医保，但自己还是要掏一部分。怎么办？谢霞珍决定“以房养老”，与其房子空着，不如租出去。去年2月，谢霞珍一家三口都进了养老院，每个月要花2700元钱。

　　“房子是请我们养老院帮她代租的，月租金1000元，每月我们都把租金交到谢霞珍手上。”光华门老年公寓院长周宗炳说，幸亏他们住进来了，今年谢霞珍生病后就卧床不起了，如果还在家里，生活肯定很困难。现在，退休金和低保金都涨了，再加上出租房子的1000元钱，一家人还略有节余。“住这里吃现成的，还有专人照顾，挺好的。更关键的是，以后，两个儿子也这样养老，我也放心了。”谢霞珍告诉记者。

　　卖掉房子搬进养老院

　　人物：丁福英，88岁// 以房养老：4个月

　　下午3点，在鼓楼区国悦颐养服务中心，丁福英拄着拐杖在大厅里和老姐妹聊天，“我忙得很，每天都有老朋友来看我，给我送做好的菜，我住这很不错的。”丁福英是个性格爽朗的老奶奶，听说要拍照，激动地一会梳头发一会要换件好看的衣服。

　　“我家以前住三牌楼，离这就两站路。”丁福英说她有个儿子，大学毕业后分配到武汉当工程师，后来就在那定居了。儿子明年60周岁也要退休了。“儿子工作忙，不能经常回来看我们。所以我和老伴在南京一起过日子。家里请了个保姆，我们工资加起来4000多元，拿一个人工资请保姆，一个人工资生活。但去年12月，老伴突然生病走了，我在家很孤单，请保姆不可能，我一个月就2200块，而现在住家保姆涨到2400块了。”丁福英说在去养老院之前，她去过武汉儿子家，过不习惯又回南京了，“那边的人喜欢吃辣，我年纪大了，还便秘，这哪吃得消啊；还有啊，我们南京人是煮米饭的，而那边是蒸饭的，太硬了。”

　　丁福英回来后就决定在南京养老。她相中了离家不远的国悦颐养服务中心。“养老院条件很不错，地点方便，环境很干净舒适，算是中档的吧，每月床位费和伙食费2700元。”丁福英把三牌楼的房子通过中介卖了，40多个平方米卖了50万。她把事情告诉儿子，儿子表示支持，并在电话里说“你尽管花，想吃什么就吃什么。钱不够了，还有我呢”。“交了一年的入住费用3万多块后，我剩下的钱都存进银行了。银行存折和户口簿交给社区居委会让他们帮我保管。”丁福英说，像她这样的独居老人，住养老院是最好的选择，因为一个人住，身体不舒服的时候，连门都开不了。

　　“现在住养老院，有人照顾，有人聊天，也不感到孤单寂寞了。”丁福英算了笔账，住养老院一年3万多块，10年才30多万，50万的卖房款绝对够了，而且她每个月还有退休金2200元和医保，养老、医疗，差不多够用了。

　　“以房养老”

　　切中老年人需求

　　早在2005年，南京汤山的“温泉留园”老年公寓，就曾在全国率先创立“以房养老南京模式”。该园规定，拥有本市60平方米以上产权房、年龄60岁以上的孤残老人，可自愿将房产抵押给留园，经公证后入住留园，终身免交一切费用。老人去世后，房屋产权归养老院所有。但“留园”的试水效果并不理想。昨天，江宁区民政局社会事务科有关负责人表示，当年公寓仅办理几笔业务，数量非常有限。

　　时隔7年，“以房养老”重返南京。今年4月24日，现代快报率先发布了《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》。该规划中提及“鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”（住房反向抵押贷款）试点业务。”昨天，南京市老龄办副主任陈斌告诉现代快报记者，目前“以房养老”还只是一种政策性的方向，具体的操作方案也还没定下来。陈斌透露，之所以重提“以房养老”，是因为发现老人、尤其是孤寡老人有这一需求。老人们养老金微薄，人老了，看病又将成为一块大的费用支出，特别是一些老人得不到子女的赡养和照料，生活面临风险时，“以房养老”可以切中他们的需求。

　　以房养老再试水 雷声大雨点小？

　　南京市民政局的统计数据显示，到2011年底，南京市60岁及以上户籍老人已达111.16万，人口老龄化率达20%。到2015年，南京60岁及以上常住老年人口预计将超过150万人。家庭结构小型化与空巢化加剧，失能老年人大幅增加等特征日益凸显。如何养老？在众多传统养老方式之外，“以房养老”这个几度被摆上桌面但又声音微弱的话题无疑可以拿出来再次探讨。

　　以房养老试水难有果

　　以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。这是百度对以房养老的解释。

　　“以房养老”的话题曾屡次被提及，但屡次试水都无疾而终。2005年，南京“温泉留园”老年公寓率先创立“以房养老南京模式”，但早已停止。2007年，上海公积金管理中心推出的“住房自助养老”模式，因改变房屋产权、符合条件的申请人过少，两年后该业务即停办。北京“养老房屋银行”由养老机构和房地产经纪公司合作建立，社会认可度很低。2010年，一家银行推出 “养老按揭”业务，设置了严格的规定和较高的准入门槛，该业务在全国推开后，虽得到广泛关注，但未发生实际业务。

　　今年，《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》中首次以官方的身份，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务，使老年人基本生活有切实可靠的收入保障，不断提高老年人的生活质量。但如同宽阔的湖面被丢进一粒小石子，层层涟漪很快消失无形。

　　银行申请门槛高

　　作为以房养老的重要一环，金融机构的态度能够直接决定这个理念的成败。

　　现代快报曾报道，目前国内一家银行正在北京和长沙试点推出经过改良的“养老按揭”模式。该业务规定，借款人为养老人本人或法定赡养人，养老人本人须年满55岁，贷款金额根据担保物价值和养老人合理需要的资金确定。累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。养老贷款的用途包括各类日常消费、生活费用支出、医疗保障支出等。

　　据介绍，为控制风险，银行要求申请养老按揭的老人最好有两套或以上的住房，且抵押给银行房产不能是其唯一的自住房；如果老人只有一套房子，那么其赡养人必须要有自有住房，且老人和其法定赡养人将成为养老按揭的共同借款人。在还款方式上，该模式有按月偿还息或约定部分本金两种方式，贷款到期后一次性偿还剩余本金。如到期不能偿还，将以所抵押房产处置后资金偿还。

　　“我自己有两套房子的话，还需要去贷款以房养老啊？”66岁的南京市民张先生表示，他觉得申请“以房养老”的应该都是经济条件一般的老人，而在高房价的当下，有两套住房意味着老人的经济状态肯定不差。

　　“从控制风险角度考虑，银行抬高门槛有一定的道理，但是这样一来势必增加了难度，很难让老人选择这种模式。”一家房地产研究机构人士表示，在诸多难点的困扰下，银行小心谨慎并不难理解。

　　四大难点，让“以房养老”难以接近现实

　　目前，“以房养老”在美国、加拿大、新加坡等国家很普遍，投保人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。而国内一些城市，已经将这种养老方式作为一个方向，并开始了一些试点。但是在短时间内，“以房养老”条件还不成熟，真正实现还有待时日。

　　难点一：70年产权期满后，怎么办？

　　70年的住宅产权被公认为以房养老的另一个“命门”。

　　2007年出台的《物权法》规定，住宅建设用地使用权期限届满的自动续期。这意味着，住宅使用满70年后产权仍然归原产权人所有，但是对于自动续期是否需要支付钱款，如果需要又该支付多少钱款，目前尚无法律规定。因此，到期后存在房产因支付较高续期费用而贬值的风险。

　　假设老人王先生现在拥有一套房龄为30年的房子，他将房子用于出租，并将租金用于支付养老院的生活费用。那么，如果在40年后70年产权到期而王先生依然在世，可能产生的“续费”该怎么办？

　　难点二：房价波动、货币贬值，怎么办？

　　南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华指出，房价的波动和货币贬值也是困扰以房养老的因素。“这些年来中国的房价总体上经历了飙升，在调控时房价也曾经出现过幅度不小的回落，而房价的变动大会困扰房屋本身的价值评估。如果一套房子现在值100万，如果10年后值500万的话，那么现在抵押贷款无疑对老人不划算。”

　　他觉得，以房养老还需要货币价值能够保持较为稳定，这样财富不至于缩水，因为这种方式时间越长风险越大，随着老年人寿命的延长，财富缩水如果越严重，这种模式是无法推广的。

　　难点三：老人寿命难预期，怎么办？

　　老人的寿命预期问题同样会给金融机构带来困惑。随着医学的日益发达和人们生活水平的不断提高，人均寿命越来越长，很多老人仅仅抵押贷款10年、20年显然是不够的，这会给银行、保险部门和个人确定支付的年限以及支付金额带来一定难度。“贷款时间越长，银行的风险就越大。”吴翔华表示，如何预期老人的寿命，银行显然不是专家，而目前银行也没有这方面的经验积累。

　　难点四：与养儿防老的传统观念冲突，怎么办？

　　“以房养老”可以作为养老的一种补充形式，但作为主要方式肯定不可取，会存在很大的社会问题。南京市老龄办副主任陈斌认为，“以房养老”只是一种模式，不是所有家庭都能实现“以房养老”的。比如有的家里会把房子传给子女，这是中国的传统，要给后代留下一些东西。“以房养老”等于自己把房子消费掉了，不留给子女，这恐怕在理念上、思维上都需要有一个转变。而对于大量低收入阶层，没有什么房子或者房产比较少的人来说，他只有一套房子，而且自己还要住，要靠这个房去养老是不现实的。而对于那些收入相对较高一些的，拥有几套房产的人来说，“以房养老”对他们的作用可能会更大一些。

　　对话专家

　　“以房养老”只是

　　养老体制的补充答案

　　看上去“以房养老”是个不错的养老解决方案，可理想却与现实差距巨大。阻碍以房养老的这些原因究竟有没有解决方案？南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，以房养老只是养老体制的“补充答案”，而非“标准答案。即使“补充答案”答得再完美，如果标准答案缺胳膊少腿，能给高分吗？因此，在法律法规缺失，制度设计缺失的前提下，“以房养老”还很难谈起；另外，人们观念上的转变以及房价变化，都会制约进程，由此可见，“以房养老”还有很长的路要走。

　　观念被接受仍需要时间

　　柒周刊：“将来老了，把房子一卖就住养老院去！”经常听到一些年轻的“丁克”这么说，好像年轻人很能接受“以房养老”嘛。

　　吴翔华：说起来容易做起来难。就我们的国情而言，“以房养老”至少在相当长的时间里不会普及。与国外人不同，中国人自古就有“养儿防老”一说，老人与子女生活在一起的现象很普遍，子女为老人养老送终是社会广泛认知的孝行。如果子女健在，老人却抵押房产去养老院，子女可能背负道德的压力，而老人也可能受到“房子不给子女给银行”的舆论压力。

　　因此现行情况下，符合条件的最有可能是孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人大多不存在继承问题。但事实上，即使是他们也会担心，房子被抵押后可能存在的风险，所以现实当中愿意这么做的老人仍然是凤毛麟角。

　　只有随着时间的推移，老龄化的现象越来越明显，政府适当加强引导，“以房养老”的观念才可能慢慢地被更多的人所接受。

　　现行的法律法规仍缺失

　　柒周刊：是不是如果观念变了，“以房养老”就会普及开来？

　　吴翔华：在相关法律法规健全之前，“以房养老”绝对不可能成为主流，顶多只是小部分人和机构的小范围探索而已。

　　柒周刊：主要会涉及哪些方面的法律法规？

　　吴翔华：“以房养老”涉及的部门可能有：民政局、房产管理局、人社局、银行、保险公司等，这些部门必须在一起制定以房养老的相关法律法规，这当中不仅仅有政府部门的职能，还应该涉及相关金融领域、资产管理领域等方面。如果没有这些法律法规，“以房养老”就很难推行下去。

　　今年《老年人权益保障法》修订草案中并未涉及“以房养老”。有观点认为，在将来修订老年人权益保障法时应当加入这一内容。但事实上没这么简单，“以房养老”牵涉面比较广，不宜在这个法律中作出具体规定，而应当着重从金融、房产的法规角度入手。

　　政策应对银行和养老院扶持

　　柒周刊：已经试水的银行出台“以房养老”的业务，但是无人问津，也与缺乏法律法规有关吗？

　　吴翔华：这里仍然有制度设计原因。比如目前正在试水的银行规定，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的6成，贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。我想这些苛刻的条件很难引起老人的兴趣。

　　假设贷款金额能提高到8成，贷款期限能延长到20年以上，利率能够像刚需人群购买首套房那样打个8折呢？这样一来的话可操作性一下子就大了不少，感兴趣的人肯定会多了。

　　柒周刊：可银行毕竟是逐利的，你这样假设的话，“以房养老”风险较大，银行积极性肯定不高。

　　吴翔华：所以需要政策扶持。对于银行承担的高风险，应当由政府出面，对银行承担的风险要提供一定程度的担保。在美国，政府和一些金融机构推出的“以房养老”有多种形式，其中不少都是由政府进行担保。

　　柒周刊：政府还该做些什么？

　　吴翔华：给养老院相应的政策扶持。比如说，有的养老机构可能会出于贬值可能、子女反对、变现困难等风险考虑，不太愿意接受“以房养老”的形式，这也会阻碍老人选择“以房养老”。而有的老人可能对养老院有心理上的排斥，担心自己住进养老院之后，房子到了养老院手里，自己的“根”就没了，因而也难下决心。这就要求政府部门应该采取一些措施来打消这样的顾虑，比如对于“以房养老”这种形式，给予养老院一些政策扶持，从制度上给老人一个安定感。

　　房价减小波动也是前提

　　柒周刊：制度设计的确重要。只要制度和法律法规到位了，“以房养老”就可以真正上路了吗？

　　吴翔华：如果不让房价平静下来，“以房养老”依然难以施行。

　　柒周刊：房价的因素这么重要？

　　吴翔华：几年前你可能会觉得河西卖一万一个平方太贵，但是现在卖两万的都不少；2010年江北的房价曾经逼近万元，但是去年江北一度只有7000多元。这些年，房价的上涨和下跌经常超出我们的预期，也会给“以房养老”带来麻烦。很多人只会看到房价下跌带来的麻烦，比如你购买总价100万的房子，贷款70 万，如果房价不久下跌贬值到70万，就很可能引发断供风险。事实上房价上涨也有风险，比如二手房交易中的违约行为。

　　因此，对于银行来说，一般会要求用于抵押的房屋价值在较长一段时间内保持稳定，这样才能有效降低抵押风险，否则市场的大起大落会降低“以房养老”的吸引力，恐怕银行也要购买保险或者由第三方来担保才行。

　　以 “限贷”、“限购”为手段的调控，在一定程度上打击了楼市的投资客，挤压出了不少投资人群，但是仍然没有改变他们投机的想法。今年楼市成交量回升后，不少投资客又回来了。因此，只能对楼市采取长效的有效的精准调控，回归住宅本身的消费而不是投机属性，防止楼市的大起大落，才能促成“以房养老”的施行。

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