【导读】经济之声十周年主题策划--中国经济迫切十问：房地产泡沫会以怎样的形式破灭？是什么导致保障房名不副实？解决房价虚高的治本之策是不是应该打破地方政府对土地的垄断，实行充分竞争？经济之声评论：用市场的力量解决房价虚高问题，防止房地产泡沫影响经济发展。

　　据经济之声《央广财经评论》报道，海南三亚、浙江温州、内蒙古鄂尔多斯。这些城市的房价都曾经创下纪录，也都经历了高台跳水式的暴跌。有研究机构排出2012到2014年全球经济的\"10颗定时炸弹\"，中国房产泡沫排在第二位。近几年来，中央不断在加大房地产调控的力度，运用多种方式抑制房价过快上涨。虽然调控政策取得了显著效果，但房地产泡沫是否已经被挤干净，还需要进一步观察。房价偏高，一些低收入家庭买房十分困难。正因为如此，保障房、两限房等各种专门针对刚性需求的房屋在各地迅速发展。但是在保障房不断建设的同时，保障房名不副实的情况也不断出现。有的地方，保障房出现了超大户型，而且还出现了跃层结构。人们也发现，有些入住保障房的人，本身有车有房，甚至还有自己的公司。

　　保障房如何做到名实相符，依然需要相关部门的共同努力。房价高已经是不争的事实。房价为什么这么高，其中原因很多。其中，土地价格在房价中的比重引人关注。之前一段时间，\"地王\"屡屡出现，也反映出地价、房价的推升作用。有研究者认为，之所以地价这么高就在于目前土地市场实际上是半市场化的，地方政府对土地财政的依赖导致房价居高不下。开放土地市场，实现自由竞争，是解决地价和房价居高不下的好办法。经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭评论此话题。

　　中国房价高是不容否认的。但房价高意味着泡沫大吗？中国房地产市场的泡沫和其他国家和地区相比算不算高？泡沫什么时候会破裂？

　　杨红旭：关于泡沫问题很复杂，房价高和低应该要找参考对象。比如上海的房价比新疆高，这是一个绝对值的高，国际性有三大指标可以衡量一个地区到底有没有房价泡沫，泡沫是大还是小。比如房价水平跟居民收入之间的比值匹配度是衡量房价泡沫很重要的因素。第二个空置率，如果你这个地区房价空置量特别多，像鄂尔多斯一样，一户人家有好几套房子，这么大的供应量却没有人住自然是泡沫。另外就是租金回报率，租金低说明投资价值低。在我们国家要重点关注一下收入比和空置率。根据我们的研究，全国房价收入比并不离谱，去年是7.4倍左右，预计未来几年还会持续下滑，在中国比较靠谱的倍数是6到7倍，6倍多，我们2004年之前一直6倍。但是部分地区确实比较离谱了，像大城市以及温州等城市比较离谱。

　　目前来看还称不上是大泡沫，更谈不上破裂，但是就不同区而言确实有很多地区是有泡沫的，比如今年以来温州的泡沫破了，鄂尔多斯的也破了，最近说贵州也有泡沫，但我看了一下贵州房价收入比偏低，在大城市当中是倒数第二，所以我不认为贵州有大的泡沫，因为它房价水平比较低。

　　一定要分清楚整体和区域，咱们现在还像美国和90年代日本那样出现全国性的泡沫，所以我们一定要做定性分析。

　　但是很多人还是在担心，比如刚才提到研究机构排出2012-2014年全球经济的十颗定时炸弹，中国房地产市场泡沫排在第二位，大家非常关心这个泡沫会以什么样的方式破裂。

　　杨红旭：我作为一个理性的行业分析师觉得这样有点危言耸听，或者有点杞人忧天。这两年我国房价涨幅偏大，但是基本上没有脱离居民实际消费能力，而且不管是美国还是日本，他们的泡沫在近半个世纪实现了三次房价大涨，但是大涨之后基本上没有怎么跌，第三次美国也好日本也好都出现了超级大泡沫。根据目前我们的城镇化，GDP增幅，人口结构来看，很难说目前的房价就是一个大泡沫，出现大泡沫可能是10年15年之后的事情，所以我反对这个所谓的泡沫论。

　　其实现在很多地区房价比较高，因此经济适用房，保障房还有两限房等等各种用来满足低收入人群刚需的房子这两年建设的速度非常快，但是一些保障房也存在着名实不符的现象，主要的原因是什么？

　　杨红旭：主要原因是地方执行不得力，中国的很多政策越到小城市甚至到县城镇级别，相关的法律法规执行就越差，比如相关法规规定经适房户型是60平米左右，有些地区却出现100多平米甚至复式。这两年，中国的保障房管理在进一步跟进从严，所以说现在一般很难出现这种超大户型，但是另外一种集资房就出来了，不管是高校还是单位都还在建这种集资房。集资房在中国是禁止的，但是原则上你要建集资房，就按经济适用房标准去做，因为建集资房企事业单位个人意愿比较强，国家管理会有难度，导致集资房户型偏大，而且入住标准国家难以控制。

　　所以说执行力确实是一个非常重要的指标，有网友认为土地价格虚高占到商品房成本的1/3以上，一些城市的热点地段甚至会达到6成，地价这么高是不是因为地方政府掌握着土地市场的主导权呢？

　　杨红旭：这里有一个问题，全世界地方政府对于土地市场都有一些管理权，当然管理尺度不一样，发达国家是因为土地私有，土地买卖基本上由事业单位个人主导的。

　　这个问题怎样改进，有没有必要改进？

　　杨红旭：我认为招拍挂这个是市场化出让手段，总比以前的协议手段要好。2004年之前我们也协议出让，低价是前提，但是好处都让企业占有了，我们现在招拍挂好处让地方政府占有了总比某些黑心企业占有要好，如果一定要改革，我认为不是控制地王，而是要增加土地供应这个方面。比如农村要增加土地，农村用地改革进一步推进，让它与城市并轨；第二，很多企事业单位有些闲置地，应该让这种企事业单位把地拿出来盘活。

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