买房之前，大多数市民最在意的是价格、户型、建筑质量以及周边环境等等，对于房子所处地块的土地使用年限恐怕并不怎么上心。昨日，新浪乐居进行的一项“南京热点楼盘土地年限大调查”的结果令人大跌眼镜，在全市100余家在售楼盘中，“缩水”10年以上(住宅用地为70年)的超过30家，甚至有的楼盘达20年。

　　你关心过土地年限吗？

　　调查显示

　　1、85%的买房人关注土地使用年限的问题

　　2、70%的人认为这与自己的切身利益有关

　　3、只有10%的买房人说开发商主动介绍了自家楼盘的土地年限

　　你接受多少年的“缩水”？

　　调查显示

　　1、95%的买房人选择五年以内

　　2、选择10年以上的一个都没有

　　小贴士

　　什么是土地使用年限

　　按照国家规定，土地出让的最高年限为70年。一般居住用地为70年，酒店式公寓为65年，商业、办公、旅游用地等是40年，其他综合类为50年。

　　土地使用年限与房屋所有权

　　土地的使用权年限和房屋的所有权年限是两个概念。前者是政府将土地出让给开发商的年限，从开发商取得土地的时间算起。房屋所有权是对房屋全面支配的权利，包括占有权、使用权、收益权和处分权，这个权限终身有效。

　　现状调查

　　10多家楼盘土地使用年限始于上世纪

　　本次大调查所涉及的100余家楼盘遍布南京城的各大板块，从江宁到江北，从河西到城东，其中多数仍在市面上有售，热点楼盘在50家左右。记者了解到，目前绝大多数在售楼盘的土地使用年限都“缩水”5-8年，这也属于比较正常的情况。“开发商从拿地起就开始计算土地年限了，而从拿地到开工建设，到上市销售，再到交付给买房人，一切顺利的话也得三四年。”业内人士表示，一家体量中等的楼盘通常需要销售三五年的时间，因此土地使用年限“缩水”5-8年再正常不过了。

　　除了正常楼盘以外，也有一些项目的摸底情况令人大跌眼镜。在这100余家楼盘中，有32家楼盘的土地使用年限“缩水”10年以上，其中一家甚至“缩水”了整整20年；有10多家的土地证是上个世纪取得的，其中个别项目依然在售。

　　极端个案

　　城中楼盘中山骏景“缩水”长达20年

　　扬子晚报记者了解到，“缩水”最严重的两家楼盘均来自主城的城中板块，分别是南京国际广场和中山骏景。前者的土地证期限是1993年10月19日至2063年10月18日，年限为70年，迄今短少了19年；中山骏景的土地证期限为1992年9月19日至2057年9月18日，年限为65年，迄今缩水20年。此外，江北的阅景龙华公寓缩水18年，城北的月苑六村、城南的阅城国际花园以及城东的德基紫金南苑等楼盘，土地证全部为上个世纪领取，这就意味着买房人将房子买到手后，距离土地证到期的时间更近了。

　　土地使用年限虽然缩水，可房价却并没有因此回落。以南京国际广场为例，从2005年时的每平方米20000元涨至如今的每平方米35000元左右，德基紫金南苑现时房价为每平方米18500元，也维持了持续上涨的趋势。有售楼人员表示，他们并不会主动告知买房人有关土地年限的问题，不过只要有人去问，他们仍会如实回答，“问的人也不多，而且这也不是一家楼盘的问题，到时候会有解决方法的”，他说。

　　原因分析

　　规划变更、资金紧张都会导致“缩水”

　　原本3年左右的时间就可以上市销售，为何有的开发商一拖就是十几年？难道真的是想“捂地”吗？

　　有业内人士告诉扬子晚报记者，“缩水”的原因多种多样，不过属于开发商“主动捂地”的并不多见。“谁都想早点上市、早点变现，一幢烂尾楼矗在那儿，谁乐于看见呢？”该人士说，过去南京出让的大多是毛地，需要开发商自行拆迁，因而拉长了建设周期，不过后来交付给企业的都是净地了。其次，有的地块用途性质发生变更了，比如地块内新增了城市绿地啊，新增了市政工程用地啊，政府需要跟企业谈判，商定补偿方案，因而拖延了上市时间，最终导致土地使用年限“缩水”。

　　还有一种情况就是开发商自身的原因了，比如有的地块拿下的成本太高，开发商一时无法单独开发，于是四处寻找合作方，好不容易找到了，合作方答应后又由于种种原因跑路了，这样一来一去，四五年时间就没了。“通常，这样的情况都会事先跟相关部门打好招呼，不至于隔三差五地来检查，只要企业不撂挑子，相关部门也是睁一只眼闭一只眼。”

　　处置困局

　　使用年限到期后如何处理仍悬而未决

　　在采访中，记者发现众多买房人对土地使用年限缩水的问题虽然关心，但是仍显得“一头雾水”。李先生刚刚在河西一家楼盘买了房，听说这家楼盘的土地年限已经少了七八年，他有点担心。“少了这么多怎么办？开发商会退钱给我吗？将来到期了又该去找谁呢？”

　　据新浪乐居进行的一项民意调查，有85%的买房人关注土地使用年限的问题，有70%的人认为这与自己的切身利益有关，而只有10%的买房人说，开发商主动介绍了自家楼盘的土地年限。调查还显示，在可以接受多少年的“缩水”选项中，有95%的买房人选择五年以内，选择10年以上的一个都没有。

　　对于土地到期后的处理方法，至今也没有明确说法。根据中华人民共和国《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”至于续期是有偿还是无偿，《物权法》中并未明确规定。

　　而《城市房地产管理法》第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订。

　　还有一种说法是，土地使用期满后国家有权收回土地，而房屋产权是没期限的，因此国家土地所有权与个人房屋所有权之间存在矛盾。解决的方法是，国家将土地使用权收回，个人的房屋也被收回，国家给予一定补偿。

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