十年调控路漫漫 楼市笃定去投资化

　　信贷、税收、土地、限购等各项政策持续加码，楼市调控将更强化长效机制

　　2012年9月底，住房和城乡建设部有关负责人关于“楼市继续限购，房价不具备全面反弹条件”的表态，给市场吃了一颗定心丸。此时，适逢第四季度临近，调控细则即将进入新一轮倒计时的时段。

　　其实，自2003年“121号文”出台至今，我国房地产调控已历经十年。我国房地产调控政策持续加码，信贷、税收、土地、限购等各项手段频出。然而，在城镇化和收入水平提高等多项因素作用下，房价仍然上涨。业内人士认为，未来的楼市调控将更强化长效机制。

　　2008年建设部“变身”

　　2008年，住宅商品房化运行进入第十个年头。商品房市场为主体的市场规模逐步形成，保障房的继续推进正在开展，随着房地产市场体量的发展与壮大，需要更多的规范管理与完善。建设部的职能安排，此时已经不能满足市场需求。同年，中央“大部制”改革背景下，建设部变身为住房和城乡建设部。

　　时任国务委员兼国务院秘书长的华建敏从现实需要角度解释了住房和城乡建设部成立的必要性。住房问题涉及广大人民群众的切身利益，为深入推进住房制度改革、加快建立住房保障体系、完善廉租住房制度、着力解决低收入家庭住房困难、进一步加强城乡建设规划统筹、促进城镇化健康发展，国务院决定组建住房和城乡建设部。

　　其主要职责是：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。

　　对于住建部而言，不仅仅是更名这样简单，职责同时做出了相应的调整。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，当时国家组建住房和城乡建设部，主要就是为了突出住房保障职能，让老百姓“住有所居”，强调将政府主要职责从房地产市场移向百姓住房保障领域。

　　十年调控回眸

　　2003年“121号文”拉开了房地产市场长达十年的调控，也是那份文件，敲定了房地产市场调控入手的大方向——住房供应、土地供应、信贷制度等方面。此后，我国房地产政策进入密集出台期。2004年，国土资源部发布“71号令”，土地出让制度的“831大限”由此而来。此后，银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，对房地产项目自有资金等做出规定。

　　2005年3月，国务院办公厅发布关于切实稳定住房价格的“国八条”以降温楼市，次年，“国六条”再次强调给楼市降温，二手房交易中，缴纳全额营业税的房屋年限由2年升至5年，二手房交易个人所得税的20%也被“强制性征收”。

　　2008年突袭而来的金融风暴，造成了房地产市场骤然下行，不少城市房价大幅下跌，一些企业因为资金链断裂而破产。同年底，一系列“救市”政策应时而出，房地产交易的契税、印花税、土地增值税等一系列税种得到减免，居民购买首套房最低首付比例调整为20%，贷款利率下限调整为基准利率的7折，二手房交易，营业税缴纳年限再次回归2年。

　　房地产市场在刺激政策以及4万亿投资的带动下迅速回暖，2009年，房地产市场空前繁荣。持续高攀的房价再次招来了调控。

　　2010年初，国务院办公厅下发文件稳定楼市，然而，市场依旧“执拗”地走在上升轨道中，3月份，北京一天之内诞生了三个“地王”，令市场的氛围骤然紧张。同年4月，调控楼市的“新国十条”出台，对外地户籍人口和多套房购房者的贷款发放给予限制。9月，“新国五条”出台，将房贷首付款比例调整到30%及以上，暂停三套房贷；同时强调“房价过高上涨过快城市限定居民购房套数”。

　　2011年1月，被称为“史上最严”的“新国八条”出台，要求全国房价上涨过快的30多个城市出台“限购令”，此举也被认为是本轮调控的“撒手锏”。同时，新政将二套房的最低首付比例提升至60%，贷款利率调整至基准利率的1.1倍以上。上海和重庆随后还启动个人住房房产税征收试点。

　　自今年6月份以来，多部委陆续表态，坚持房地产调控不放松，7月中下旬，国务院还派出督查组进行房地产调控情况实地调研。8月底，多部委再次密集发声楼市调控，并传递出差别税收、房贷及推进房产税试点，将成为下一步楼市调控政策走向的信号。

　　9月底，住房和城乡建设部有关负责人“楼市继续限购，房价不具备全面反弹条件”的表态，与国税总局明确房产税扩大征收，共同给市场吃了一颗定心丸。此时，适逢第四季度临近，调控细则即将进入新一轮倒计时的时段。

　　从操作层面来看，房产税试点扩大确已在计划安排内。9月20日，国家税务总局政策法规司巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会上明确表示，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或明年3月份以后。“房地产税最终会在全国实施。”丛明表示。

　　重拾保障功能

　　2007年，房地产调控的重点被明确——保障房。

　　同年，首次有房产商提出“市场的归市场、保障的归保障”两条腿走路的思路。房地产开发商表示，中国住房问题应该分为“政府负责住房保障，开发企业商品房市场”，即市场归企业，保障归政府。

　　2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台；11月底，包括建设部在内的多个部委联合公布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，建设部设置住房保障与公积金监督管理司。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，现代住房保障体系是一个涵盖全社会居民的住房保障制度，它不是建一些廉租房、经济适用房及限价房就可以解决的。一个健全的住房保障制度不仅仅涵盖城市低收入家庭，也应该涵盖城市的中等收入居民及农村在城市里工作的居民等。这一全覆盖的住房保障体系，应该是以市场为基础建立，政府则可以通过各种不同的方式来帮助不同收入的居民解决其住房问题。

　　始于2010年的调控进一步明确了“两条腿走路”的思路，一方面抑制住宅投机投资，另一方面就是大幅提升政策性住房保障范围，于是，3600万套保障房的建设任务成为“十二五”的重头戏。

　　对于保障房的发展思路，不再是单一的以建设为主，完善管理同样被提上日程。

　　今年初，作为“国务院保障性安居工程领导协调小组”的牵头部门，住建部起草了《基本住房保障条例》，拟对保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路径进行规定。 接近此次“条例”草案起草的权威人士表示，住建部方面希望在2012年三季度末，也就是2012年10月前，基本完成草案的起草工作，并在进行初步修改后，于2012年底前上交国务院法制办。

　　对于购置型保障性住房的再上市交易问题，“条例”拟规定必须由所在地政府优先回购，而不得自行进入普通商品住房市场再行流通。至于具体的操作办法，将会留给地方结合本地实际情况操作的空间，但总的原则仍是消除保障性住房的牟利空间。

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