东莞长安镇，万科与万达两家国内顶级的开发商，展开了一场贴身肉搏。

　　这是一场关于城市综合体的暗战，总面积55万平方米的万达广场，与体量35万平方米的万科广场，相距仅有数公里。而在东莞这个三线城市，在建和拟建的综合体数量，达到了20个以上。

　　放眼全国，“无处不有综合体”，近两三年来，城市综合体已经是房地产行业的最热词。各地纷纷上马的综合体项目，总量有上千个之多。

　　伴随着如此天量的综合体开发浪潮，资金筹集成为问题，散售带来的隐患和风险也浮出水面。“万达定位偏高端，万科主打中高端，但东莞真的有那么多高消费人群吗？”在去东莞考察一番后，深圳一主打商业地产投资的资深人士发出疑问。

　　在万科万达之前，宣称建成后将成为亚洲最大规模购物中心的东莞华南Mall，就已经是一个城市综合体运作失败的典型案例。

　　“城市综合体不仅有泡沫，而且有很大的泡沫。”一家大型地产商人士直率地说，不当规划加上重复建设，“空城”和“烂尾楼”的景象可能会越来越多。鄂尔多斯和温州就是现成的例子。

　　地方政府在做了城市综合体的推手之后，是否能在后续的交通、配套、住宅和人口安置等方面提供支持，兑现承诺，是城市综合体是否演变为“烂尾楼”的一大关键。

　　投资逾万亿？

　　几百个城市齐声合唱：再不建城市综合体，你就落伍了。

　　随着穗莞深城际轨道交通网建立，东莞成为连接广州和深圳的重要节点。万科、万达先后相中东莞，各自在这里布下体量不菲的城市综合体项目。万科与万达赤膊相见，这在全国也极为少见。

　　今年上半年，东莞万科、万达广场相继亮相，其中商铺和公寓部分已经开始对外销售。除万达、万科外，光大、中信等品牌房企也纷纷杀入。据本报记者统计，截至目前，三线城市东莞出现的城市综合体的项目有20个之多，如第一国际、地王广场、星河传说、华南摩尔以及在建的虎门地一大道、环球经贸中心、国贸大厦等。

　　不止东莞。易居中国统计显示，2011年至2015年这五年时间，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55％的增量集中在中西部的新城。

　　然而，没有一家研究机构能提供最全面的城市综合体面积和投资数据，“只知道这个数额非常惊人，”多家机构研究人士直言。

　　本报记者根据公开资料不完全统计，仅苏州一地，规划、建设中、已经完工的综合体就达25个。而杭州号称要打造大大小小的城市综合体达到100个。上海则宣称2011年至2013年，将新增50多个城市综合体项目。深圳市在未来的几年，在建和已经初步规划的城市综合体项目多达16个，合计建筑规模1044.79万平方米。

　　按此保守推算，假如每个100万人口级城市需要建设15个大的城市综合体项目，200万人口级城市需要建设20个大的城市综合体项目，那么全国大型的城市综合体项目数量将超过2000个，投资额达数万亿。

　　资金从何而来？

　　庞大的城市综合体，单项投资少则数亿，多则数十亿元。这些资金将如何筹集？

　　房地产业内人士介绍，综合体开发的资金，首先是一部分自有资金，其次是商业地产不限贷，银行信贷支持；还有就是政府给予一些补贴，变相鼓励。而最大的资金来源，是城市综合体中的商务公寓等住宅产品销售，虽然产权只有50年，但因为不限购，可以有效变现回款。

　　“综合体的总投资额较高，但并不是一次性付款，可以用回款良好的住宅项目维持其投资，而且可以与住宅项目用一个建设单位，这样建筑商可以垫资，资金的调度余地更大。”苏州园区一位不愿透露姓名的官员分析说。

　　一位万达前员工告诉记者，业内只有万达可以做到“四证融资”，即未取得建设许可证就可以从银行获得贷款，而其他项目基本上都是开发商前期投入一笔钱，然后建筑商垫资建设，封顶之后出售住宅、商铺部分回笼资金，支撑项目后期的开发。

　　本报记者从保利、富力、花样年等近两年集中做商业地产的开发商处了解到，散售的商业这两年非常好卖。保利去年广州市场上近一半的销售额是商业（商铺和写字楼）贡献的，而花样年五成以上的销售额来自商业。

　　东莞长安万科广场和万达广场的商业均有大量散售。万科广场营销人员说，从商铺的销售来看，客户里面本地人约占了一半，另外一半外地客户，比如在东莞待了多年的外埠人，或是厚街等邻近镇街以及深圳的客户。万达广场的销售员也透露，买商铺的客户各地都有，但大部分是投资客。

　　对于由于资金等原因不得不将商场和写字楼分层或分单位出售的形态，恒隆地产董事长持否定态度。“个个都想做城市综合体，有几个成功过？”陈启宗直指散售是“垃圾中的垃圾”，会让综合体的招商、运营难以为继，继而演变为“黑洞”。

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，这种散售模式，暴露了城市综合体商业方面的运营缺乏稳定的资金支持，只有靠销售回笼资金。

　　“省会以上的城市，商业物业销售面积占竣工面积的比例，从2006年到现在商业物业建成以后，60%以上的房子都是通过销售方式卖掉的。”秦虹指出，这说明了一个问题，商业地产所有的风险恐怕都集中在这种资金支持下的商业模式。

　　本报记者注意到，为了避免散售带来的风险，追求稳定的现金流，这两年大型开发商开始设立自己的房地产私募基金，用于支持商业地产和综合体，并自己持有经营。如越秀地产联合越秀房托，将前期开发的项目注入房托，获取持续发展。保利、金地、华润、中海等开发商筹集的私募基金，很大一部分也用在商业项目中。

　　“消化”难题

　　天量城市综合体如何消化，将是所有开发商不得不面对的难题。

　　世邦魏理仕中国区高级董事乐晓争认为，衡量一个城市综合体项目的体量是否过剩，主要看该城市经济发展的成长性、固定人口数量和新增人口的趋势带动，以及城市人口的消费能力等因素。

　　乐晓争说，部分二、三线城市的潜在供应量，受到市政建设、交通便利以及生活、商务的配套成熟度等的影响，在未来的吸纳量方面遇到阻力，并影响物业的价值回报。

　　以东莞为例，之前失败的城市综合体华南Mall，建筑面积89万平方米，总投资额为25亿元，但建成后却遭遇了人气难聚、商家撤铺、资金链紧张等各种问题，甚至在其营业两年多后，实际开业率却不到一半。记者调查发现，东莞城区目前几个城市综合体，第一国际、华南MALL、世博广场等，都有不小的商用物业空置，竞争压力很大。

　　其中，虎门区域城市综合体的竞争态势更趋严重。虎门新出现的城市综合体，体量都比较大，如虎门地一大道，规模总计70万平方米，而万达也有可能在虎门开发城市综合体。小小的虎门能否容纳如此体量的新增供应，是个很大的疑问。

　　此外，东莞还有南城总部基地、光大黄旗一号地项目、东城主山项目等多个城市综合体在开发或待开发，部分项目没有自称为城市综合体，但也有较大的商用物业体量，如环球经贸中心、南城国际商务区部分项目等。

　　就东莞的人口和消费水平而言，宏远地产营销策划部总经理朱廷勇认为，“跟住宅相类似，城市综合体项目的区域性较强，一般客户跨区域购买的可能性不高。”合富辉煌东莞公司市场研究部副总监李兴旺分析说，东莞高端消费能力不强，倘若综合体项目扎堆上市，必然会给市场造成压力，一旦呈现供过以求，消化周期也会因此拉长。

　　思创动力副总经理王安明认为，商场每平方米的营业额一年要超过1万元，才能保证综合体的良性经营。百货业与零售业，则要达到5公里的范围内，没有相同业态重叠，这样才能满足经营要求。从这个标准来看，东莞城区将面临严重的业态重叠和商业经营压力。

　　阳光新业副总裁吴尧表示，支撑城市综合体的要素，包括所在城市（区域）的经济水平、产业布局和居民的消费能力等，虽然这些因素都有成长性，项目建设也需要时间，但它们之间均有一定的配比度，开发商必须进行详尽科学的事前调研，否则后患无穷。比如，五星级酒店建成几年仍在巨额亏损，购物中心过于豪华客流严重不足，写字楼大量空置，开发商也许拍拍手走了，但这些空洞的建筑对城市将构成极大伤害。

　　城镇化的综合体误区

　　既然商业地产有这么多的难题，为何还会形成如此巨大的开发热潮？

　　本报记者的调查显示，各地蜂拥而上的综合体，与地方政府在楼市调控高压以及城镇化战略之下的供地节奏直接相关。

　　过去两年，楼市调控限购、限贷，住宅产业萎缩，土地市场低迷。而商业地产尤其是城市综合体，被认为既可以提升城市形象，增加税收和就业，亦可化解“土地财政”难题，于是，商业地块出让比例大幅增长。“现在政府供的地，很多都要求30%的住宅，70%的商业，你说这合理吗？”绿地集团商业旅游地产研发中心总经理李煜称。

　　万科总裁郁亮也对记者表示，近几年万科不得不做商业地产，因为政府供地多是综合出让的，地块必然带有商业性质用地。“商业地产本身是有发展潜力，但有些时候是被逼做的。”一家大型央企内部人士说。

　　东莞正是典型的例子。该市国土部门数据显示，近三年来，在新城市化理念支撑下，东莞虎门、厚街、长安等镇大幅加大了商业性质的土地出让，单做住宅的开发商难以获取土地资源。

　　诸多受访人士认为，各地的城镇化建设已经走入一个误区：“城市化就是建更多的房子，更多的商业”，这显然充满了风险。

　　在乐晓争看来，一个城市综合体能否成功，首先取决于地方政府，要看政府在出让土地时允诺的区域配套能否完成。新批建的城市综合体由于体量较大，往往地块位置都在城市的外围，需要轨道交通、医院、学校等市政、公建配套，才能吸引新人口的迁入。“有了人口的迁入，综合体才有成功的基础，否则就是空城。”乐晓争说。

　　吴尧认为，以中国的建筑业水平，城市综合体要建起来非常快，但作为商业地产的运营管理却刚刚开始。如果不顾当地的产业吸纳和消费能力，盲目发展综合体，很可能留下一堆堆没有人气的钢筋水泥体。

　　秦虹指出，商业地产的繁荣不取决于能不能把房子和写字楼、商场盖起来，而是取决于它有没有大量的人流、交通条件的支持，商业布局是否合理。

　　秦虹对各地方政府的上述协调能力持怀疑态度，她说，政府连居住规划和交通规划的匹配问题都没有解决好的情况下，要求它很好匹配商业地产的交通支持、人流支持和人口密度的支持，是有难度的。这是商业地产运营最大的隐忧。

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