新闻缘起

　　证监会主席郭树清日前撰文称，证监会与住房和城乡建设部共同研究改进住房公积金的管理和投资运营，目前取得了实质性进展。

　　而有消息人士称，证监会此前已经委托一些证券公司和基金公司对住房公积金投资A股的方案进行研究，集中管理或者分散管理都有过探讨，主题内容是在控制风险基础上获取较为稳定的收益。

　　住房公积金投资拟投资A股的消息传出后，引起了业界广泛关注。这一举措如果付诸实施，将对开发商、楼市和购房人产生怎样的影响？本报记者展开了调查。

　　观察

　　住房公积金是否面临“缩水”

　　截至去年年底，全国住房公积金余额已经超过2万亿元。按照《住房公积金管理条例》的规定，住房公积金可以通过发放住房公积金个人住房贷款、国债投资、银行存款三种方式实现增值收益。

　　然而，金融和地产行业的相关专家、机构提出，尽管住房公积金基数庞大，但由于实践的局限，住房公积金现有的增值方式、增值效果都未臻完善，存在个人住房贷款资金运作效率不高，国债投资品种单一，银行储蓄利率过低等问题。

　　全国工商联地产商会会长聂梅生告诉记者，目前的住房公积金虽然看似基数庞大，但是保值和增值手段单一，从长期来看，会出现公积金“越存越少”的问题。一旦出现这类问题，目前已经受到诟病的住房公积金贷款申请难、开放提取难等问题会更加严重。

　　因此，聂梅生认为，打通走向资本市场的渠道，拓展公积金的增值途径，从总体上来讲是好事一件。她说：“从西方国家对于社会公共基金的管理办法来看，普遍有多渠道的增值办法，因此在目前探讨公积金的入市问题，本身具有相当积极的意义。”

　　购房人

　　住房公积金为何好事多磨

　　购房人孙先生今年第一次面对申请住房公积金贷款的问题。2012年9月，他准备在市内买一套总价450万元人民币的婚房。在设计贷款计划时，孙先生听朋友说，住房公积金的贷款利率更低，而且可以和商业贷款“组合贷”。

　　然而，在售楼处咨询时，孙先生却遇到了未曾想象的困难——开发商以各种理由拒绝了“组合贷”。

　　“开发商说，如果单独申请商业贷款，可以享受利率8.5折的优惠，还可以享受总房款9.7折的优惠；但如果和公积金‘组合贷’，不但没有利率优惠，而且也没有房款优惠。实际上就是拒绝接受‘组合贷’”，孙先生告诉记者。

　　到最后，孙先生只好放弃公积金贷款。

　　究竟是什么让开发商拒绝公积金贷款？对于购房人来说，公积金贷款的低利率是最大的吸引力。但记者调查中发现，不少楼盘的销售人员会很“直接”地告诉购房人：“公积金从申请到最终放款一般都要半年或更久，这样放款的时间太长了，不利于开发商资金的回笼。

　　对于这种现象，聂梅生表示，对于购房人来说，公积金贷款很多时候“可望而不可及”。因为公积金贷款利率较商业贷款为低，可以省下大量的购房成本。因此，申领公积金贷款排期之长，令人望而却步。更重要的是，住房公积金的贷款额度有限。

　　申领住房公积金为何如此好事多磨？有专家认为，根本原因还是因为住房公积金总体有限，增值有限，因此出现了过度使用的情况，资金压力和缺口都在增大。

　　一组数据显示，2011年底，各大城市公积金贷款平均使用率为65%，部分省会城市的一般使用率已高达80%，而据报道称：山东某市的公积金的贷款使用率已接近90%，大大超出了全国65%的平均使用率。如果不及时加以补充，部分城市的公积金将现无钱可放的风险。 “从根本上来说，还是因为我国住房公积金的增值中存在着增值渠道、增值能力不足的问题，才导致了公积金贷款申请及使用中的种种困难和限制条件，在北京这种情况也很明显，这才导致部分购房人对申请公积金贷款失去耐心。”聂梅生说。

　　房企

　　期待住房公积金把饼做大

　　就住房公积金拟进入A股市场的问题，记者采访了一位知名的开发商高层，他告诉记者，尽管这个消息目前还是停留在传闻阶段，但很多开发商都表示了高度关注，绝大多数开发商希望公积金能够积极增值，积极入市。

　　“我们不否认我们是最终的受益者之一，”这位开发商告诉记者，“长期以来，有些人对住房公积金贷款有些误解，甚至有人认为公积金贷款只能用来买保障房。事实上，如果公积金贷款占公积金综述的比例不变，而住房公积金总体数量增值，那么市场的实际购买力也会增加。”

　　为此，这位开发商高层告诉记者，自己一直都在关注住房公积金进入流通领域的问题，在今年中，传出了住房公积金拟积极进入债市、拓宽除购买国债外其他债券产品的消息，现在又有公积金拟进入A股市场的消息，从总体意义上来看，无论公积金以哪种方式运营获得增值，企业和市场都将是受益者。

　　“这是一个把饼做大的机会，”另一家开发商告诉记者，“目前，公积金对于开发商有两方面价值，一方面，是公积金贷款可以用于住房消费，这个在今年公积金贷款利率下调，带动了二、三季度的楼市回暖就可以看得很明显；另一方面，住房公积金还有一部分是以直接投资的方式进入保障房建设的，保障房虽然利润较低，但规模较大。如果住房公积金的基数得到大的增长，就会有更多的资金用于房屋建设，从本质上来说，也为开发商开拓了市场。”

　　观点

　　公积金入市风险谁来承担

　　“难道住房公积金在A股赚钱以后，一个人领取本属于他的20万公积金，就可以给他30万吗？或者在向公积金申请房贷时，就可以免息么？”这是一位网民在听说住房公积金拟进入A股后撰写的博客。

　　的确，同社保基金理事会不是社保基金的主人一样，住建部也不是住房公积金的主人，它只有对这块基金的保管职能而没有使用权利。

　　更重要是，为了管控风险，住房公积金的投资增值方面一直受到严格的限制。反对住房公积金进入A股市场的人认为，目前中国的A股市场不乐观，指出在目前的经济形势下，住房公积金不应进入这一领域。此外，另一种反对的声音则认为，住房公积金入市的受益者不明确，从购房人的角度来说，并不能因为住房公积金运营增值而获得更多的直接好处，因此也不该相应承受更高的进入A股市场的风险。

　　然而也有截然相反的观点存在，支持公积金入市的人认为，如果真的出现公积金账户充盈的情况，直接给个人派发更多的公积金或者免息或许很难在短期内实现，但的确可以解决目前公积金使用率高、公积金贷款申请周期过长、额度低，以及投资保障房建设的资金限制等问题，从本质上还是对购房人有益。

　　但聂梅生同时也告诉记者，公积金进入A股市场，还面临着法律程序、风险控制等具体问题。

　　“目前的公积金管理机构并不是公积金的所有者，因此如果进入资本市场，从某种程度上成为了为广大公积金持有人的“代客理财”。这种“代客理财”虽然从动机上是好的，但是需要从法制的角度完善受托制度，通过相关法律法规的制定和听证会等程序，为公积金入市运作提供法理上的依据。”聂梅生告诉记者，另外，住房公积金一旦进入股市运作，就面临一个机会风险的问题。简言之，如果盈利了固然是好事，但如果赔损了，由谁来承担风险和损失？在进入股市前，这个问题一定要找到答案。

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　　据报道，在“金九银十”接近尾声之际，不少地方的楼市调控政策悄然微调。多个二三线城市公积金贷款额度上限大幅提升，异地购房公积金还贷也逐渐铺开。据中原地产统计数据显示，全国已有20多个城市上调了公积金贷款额度。(记者 胡喆)

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