随着保利、金地两家龙头房企三季报出炉，“招保万金”四大房企三季报已全部出齐。从成绩单来看，四大房企在三季度末的净利润增幅已全部转正，四家房企手中持有货币资金分别为333亿元、356亿元、174亿元和188亿元。营业收入和净利润保持正增长。而从已发布三季报的101家上市房企业绩情况来看，持续的销售回暖使房企资金状况得到改善，百家房企手持2000多亿元现金，可见房地产行业最困难的时点已过。

　　虽然净利润增幅转正，但行业净利润率水平并未走出下降通道。与今年半年报相比，四大龙头房企中，仅央企招商地产净利润率从12%上升至15%，保利地产和金地集团则保持12%和7.8%的净利润率不变，而万科净利润率继续下滑，从年中的14%下滑至11%。

　　“从房企财务健康度来讲，三季度末明显要好于年初和二季度末，主要是由于三季度房企的销售业绩较好，销售回款增长明显。”链家地产市场部张絮表示，虽然在6月开始出现了明显的拿地潮，但从全国范围来看，房企拿地热情仍然没有全面恢复。短期内仍然会呈现以标杆房企为主导的局面。

　　房企存货近万亿元

　　今年三季度楼市成交活跃，由于销售面积与新开工面积的增速出现“剪刀差”，市场去库存速度得以提升。今年3月以来，楼市销售快速回暖。特别是7-8月，全国楼市成交活跃，并创下年内一波交易高峰。受此带动开发商存货周转情况较二季度有了明显改善。

　　从101家房企披露的三季报中可以看出，这些公司前三季度的存货合计达9155.53亿元，同比增长24.08%。由于今年开发商以价换量销售策略显效，三季度房企存货周转率有了较大改善，楼市去库存速度明显提升。根据数据统计，披露三季报的房企三季度末的存货周转率为0.14次，与去年三季度基本持平，但与今年中报时相比，三季度末的存货周转率提高了近54.48%，周转速度有了明显提升。

　　根据国家统计局公布的数据，今年商品房销售面积一直保持同比负增长，但从7月以来，全国商品房销售面积的同比增长率已明显改善至9月末的-4%，商品房销售面积的同比降幅进一步收窄。相比之下，新开工面积一直没有明显改观，甚至从6月的-7.1%下降至9月末的-8.63%。新开工面积同比降幅扩大，销售面积增速则有所好转，意味着楼市去库存速度的提升。

　　值得注意的是，由于施工进度的安排，不少房企把开竣工高峰期放在了四季度。万科表示，1-9月公司累计实现开工面积871万平方米，竣工面积438万平方米，分别完成年初计划的66%和49%。万科预计，今年的开竣工面积与年初计划相比不会有太大变动，这意味着第四季度公司将有不少项目集中开竣工。业内人士指出，7月以来，不少房企频频出手拿地，土地储备的增长也会导致存货值增加，一定程度上影响存货周转速度。但整体来看，上市房企三季度的存货周转情况已经改善。

　　根据民生证券的测算，9月末全国房地产库存指数为18，与前几个月相比继续下滑，创出年内新低，这主要是由于几个月来销售速度加快造成的。民生证券预计，随着新开工数据的恢复以及销售相对平稳，库存指标下行的速度可能放缓。

　　房企拿地热情高涨

　　近日，多个城市相继推出了供地计划，土地市场持续升温。根据链家地产市场研究部最新统计，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的全国10个主要城市土地市场成交规划建筑面积为1510万平方米，总土地出让金达到406亿元。其中住宅用地土地出让金高达326亿，基本与9月持平。业内人士认为，迫于土地财政和供地计划的压力，年底往往是地方政府供地的高峰期。同时，在经过前三季度销售回暖和近期密集融资后，房企的现金流有所改善，拿地意愿仍然强烈。短期来看，房企拿地热潮或延续至四季度。

　　继9月份土地市场出现火爆场面，10月份有多个城市先后推出不同规模的供地计划，其中大部分地块有望在11月份顺利成交。广州市国土房管局表示，近期将推出11宗经营性用地。上海则表示11月共计35幅地块入市，比上月涨59%；推地总面积达140.68万平方米，比上月涨16%。

　　“高单价、高总价的地块次第出现，明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。”中原地产市场研究部总监张大伟分析，从最近全国主要城市供地及成交土地节奏看，土地市场回暖迹象已经出现。按照多地块楼面价和区域内整体市场销售情况看，部分开发商对房地产市场乐观程度有明显提高。在楼市成交量复苏及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地积极性也开始上涨。

　　链家地产研究数据表明，保利、碧桂园、富力、恒大、华润置地等10家一线房企在今年1-9月份的拿地金额已达到931亿元。拿地量增加，资金需求必然增加，使得房企必须通过融资、销售获取更多现金流，这些都使得四季度房价上涨可能性大降。

　　房企加大融资力度

　　10月以来，上市房企华南城、融创、龙湖先后通过发行票据的方式进行融资。另一家上市房企越秀地产是通过信托配售方式融资29.8亿港元，而世茂地产则传出正在洽谈银团贷款的消息。据中原地产不完全统计，10月以来，大型房企(包括部分非上市公司)意向融资额接近200亿美元。此外，一些房企准备通过港股市场融资。9月，除龙湖地产通过配股方式募得30.89亿港元外，金地收购港股公司星狮地产38.48亿股，试图在香港融资打开局面。

　　融资潮的启动，反映出开发商对市场预期的变化。业内人士表示，市场在经过几个月的底部盘整后，继续下挫的空间较小，未来将逐渐从底部走出。兰德咨询机构总裁宋延庆表示，按照房地产行业的运行规律，每个下行周期都是大中房企的扩张时机，当前楼市恰好处于下行周期中，融资潮和拿地潮的出现也正是房企新一轮扩张的体现。

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