10月全市商品住宅新增供应量3月以来最少

　　开发商不愿降价？你还入市吗？

　　10月是今年上海打折楼盘数量最少的月份，11月是否还将持续这样的态势？数据显示，10月份上海全市商品住宅新增供应面积仅为63.54万平方米，环比下降超过50%，供应量是自今年3月以来最少的一个月。供应量大幅萎缩，促销力度减弱，实际上反映出当前房企的普遍心态。一方面，房企对明年的房地产市场普遍持乐观预期，对于当下的期望值不高；另一方面，由于需求持续回升，3季度之后房价走势已趋于平稳，价格竞争势头减弱。因此，\"缩量保价\"取代\"以价换量\"，将成为11－12月多数楼盘的销售策略。看来，开发商不愿降价卖房了。

　　11月\"黑马\"：浦东南汇和金山

　　从近期上市的新盘来看，11月份楼盘的销量\"黑马\"很可能来自浦东新区的原南汇版块或金山区。市场热点总受制于供应，近期有两个主力楼盘上市：明天华城和金地艺华年，这两个楼盘都为\"平价入市\"，刚需的关注度较高，有可能于本月内出现热销表现。另一\"黑马\"很可能是来自于金山新城的御龙名邸，截至昨日，该楼盘11月已成交超过135套，是近期成交最活跃的楼盘。

　　在中心城区，位于万里板块的高端楼盘中鹰黑森林也值得高端买家关注，该楼盘近期推盘量较大，并且给出了10万抵100万元的大额优惠，预计将吸引不少改善型买家。在房价趋于平稳的状态下，供需双方的心态仍然会存在显著分化，极易出现卖方看涨，买方看跌的情形，楼盘推盘价要与购房者心理价达成共鸣实际上比较困难。说得直白点，价格是否与市场合拍，最终取决于开发商的心态。汉宇地产市场研究部认为，从趋势来看，11月实际大幅打折的楼盘还会继续减少，并会主要集中在外围板块，大幅折扣也将呈现收窄，折扣力度集中在5%－10%之间。购房者若想在年末淘到打折盘，不妨多关注一些冷门板块，或是推盘量、存量较高的区域。

　　高端小户型稀缺

　　除了个别楼盘外，高端住宅近期的市场表现并不活跃。汉宇地产市场研究部数据显示，10月份，全市别墅成交367套，环比减少6.1%；单价3万元/平方米以上的高档公寓成交982套，环比增长9.7%。相对而言，高档公寓市场表现更为稳定。别墅多位于郊区，高档公寓多位于市中心成熟地段，由此可见高端客户最认可的价值还是地段。

　　从分布来看，近期入市的高档公寓主要集中在杨浦新江湾城、普陀万里、闸北大宁等板块，近期成交最活跃的楼盘是位于大宁板块的\"慧芝湖花园\"和新江湾城板块的\"江湾翰林\"。

　　其中，慧芝湖花园本期主打小户型，房型以80平方米左右的一房和90多平方米的两房为主，总价集中在300万元左右，由此可见高端小户型较受市场欢迎，并且比较稀缺。江湾翰林定位高端，主打大户型，户型以160－220平方米的大平层为主，总价600万－800万元。从产品来说，江湾翰林与新江湾城板块的其他楼盘相比，差异不大。但是由于距离五角场商圈较近，并且价格也有一定优势，地段和价格共同作用，所以在高端市场反响强烈。

　　市中心一二手都\"缺房\"

　　尽管出现了回暖的势头，但议价空间减少、部分房东跳价以及惜售导致的挂牌减少成为阻碍二手市场成交进一步增长的重要原因。不少市中心区域出现了\"缺房\"的情况。

　　内环内的新房房源越来越少早已不是什么新闻。截至11月8日，根据网上房地产的信息，内环内可售一手住宅为4778套，比两周前减少了约200套。而现在，市中心的二手房不少板块也面临\"缺货\"。

　　区域内部分中介门店负责人普遍反映，近期门店挂牌量明显减少，与10月上旬相比，那时一周上门挂牌、网上咨询挂牌的客户\"天天有\"，现在一周来挂牌的客户仅为平时的一半，而已挂牌的客户也持着观望的心态，出现了\"租售共挂\"的现象，甚至还有部分业主因\"惜售\"而暂时撤牌。21世纪不动产上海区域市场研究部最新监测数据显示，10月期间全市二手房成交量约为1.72万套。在刚需成交为主的宝山共富板块，有中介门店经理表示，版块内部分中低价小区二手房成交价格在10月出现过小幅攀升，如富康园的均价就从10月上旬的16700元/平方米，上调至17000元/平方米以上，但持币观望的客群也随之明显增加。同样的情况在杨浦鞍山也有出现，鞍山新村30－50平方米的小户型成交趋势较温和，但挂牌量相比9月明显减少，之前一周每天都有挂牌，近一周挂牌量仅为个位数，同时价格也出现小幅上扬，原单价2.4万元/平方米，现在2.42万元/平方米，购买者大部分为外来人口有户口挂靠需求，小部分为学区房需求，其他刚需购房者的购房意愿则有所下降。

　　跳价带来的业主惜售是市中心二手房挂牌减少的重要原因。随着惜售心理加剧，10月，全市二手房的挂牌量延续了此前的下滑趋势，9月下旬全市挂牌量尚有15.3万套，然而到了11月8日，挂牌量已下跌至14.9万套。目前许多业主看重房产的长期升值潜力，慎于挂牌。21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔认为，造成观望氛围加重的主因是后续挂牌补充房源未满足客户需求，购房者选择空间变窄，导致购房意愿降低。加之年底是传统购房淡季，所以从11月中下旬开始到12月恐怕二手房成交会略有下降。

　　淘房

　　紧凑型两房哪里淘？

　　一般而言，低总价的房子表现为面积小、单价低，如果以150万元为限，目前低总价楼盘主要集中在外环和郊环区域。外郊环低总价的价位段大致集中在100万－150万元，可以选择紧凑型的一房和两房，嘉定、宝山、松江、南汇区域这类楼盘较多；郊环外区域低总价段集中在80万－120万，主力需求一般都选择两房，金山、青浦、宝山、南汇等区域都有供应。

　　近期低总价热销楼盘

　　（数据由汉宇地产市场研究部提供仅供参考）

　　年末淘房：多关注急抛急售房源

　　以往年的经验来看，由于视线转移，年末多数购房者对于楼市的关注度会下降，房源选择空间更大一些。汉宇地产市场研究部经理付伟认为，有两类房源在年末较容易淘到。一类是急抛型\"笋盘\"，价格一般要比市场价低5%－10%，主要集中在中高端房源；另一类是\"由租转售\"新房源，这类房源由于租约将近到期，空置率上升，出售诚意度会有所上升。

　　进入11月后，全市二手房市场延续上个月中下旬的交易势头，整体市场继续表现为量价齐稳。不过，今年4季度的二手房市场仍然是近三年来同期的最好水平。在这样的市场环境下，价格会保持稳中有升，并且多数房东都会表现出\"惜售\"。不过和明年1、2季度相比，年末仍然不失为购房好时机，尤其是对于刚需和首次置业的购房者来说。一方面，部分新盘仍在降价销售，使得周边二手房能维持相对合理的价位；另一方面，当前的政策执行较为严格，诚意出售的房东在价格方面还是谨慎的，即使有个别\"涨价\"但也很有限。另外，年末是不少投资者和个人资金周转最紧张的时期，急抛急售的房源会多一些。

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