2013年起，我国将迎来一波商业地产项目入市潮。与此同时，高空置率也将成为行业的突出现象。一边是过剩的供应，一边是有限的需求，商业地产企业将面临空前的考验。

　　经过2010年前后商业地产开发高峰后，如今商业地产项目将迎来集中入市潮。数据显示，2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的新城。而根据赢商网统计，仅2013年1月，全国就有15个大型商业项目筹备开业。

　　一方面是商业地产项目“扎堆”入市；另一方面，城市综合体的高空置率如鬼魅般难以挥去，加之零售行业经历了2012年的行业“寒冬”，零售商在2013年的扩张趋于保守，商业地产面临更多的不确定性。

　　滞后效应引起入市潮

　　多方统计数据表明，2013年起，我国将迎来一波商业地产项目入市潮。

　　世联地产数据监测显示，中国7大城市未来5年购物中心面积将至少翻一番，达到8700万平方米，其中，武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。而北京、上海的绝对值均超过1400万平方米。

　　“2013年商业地产项目的上市潮是前几年开发高峰引起的后果。2010年前后，正是我国商业地产投资增幅最快的一年，由于大型商业地产项目有3年左右的建设期，因此，如今集中上市的项目正是当年投资兴建的。”中国商业地产联盟秘书长王永平对《中国经营报》记者表示。

　　据王永平透露，2007年至2012年，我国商业地产项目投资增幅出现了一波小高峰，而波峰正是2010年。“2007年，我国商业地产投资增幅为18%；2008年为20%；2009年为24%；2010年为33%；2011年为31%，去年商业地产投资增幅有所回落为26%。”王永平表示。

　　记者了解到，多个地产巨头公布了其2013年扩张计划，加剧了“扎堆入市”这一局面。据悉，银泰商业2013年计划开业的购物中心达6家，分布在浙江、山东、河北、湖北等省市。银泰集团在建筹备和开业的购物中心项目近30个。

　　而华润集团2013年将进军武汉商业地产市场，在台北路投资130亿元打造华润中心（万象城）项目，将建设集高端购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、特色商业街和高档住宅于一体的地标性都市综合体。

　　空置率持续走高

　　在商业地产项目集中上市的同时，空置率也成为业内焦点。

　　来自四川商业地产联盟的数据显示，2012年年底成都商业地产已经呈现供过于求的状态，导致写字楼的空置率超过34.6%。除成都外，常州最近也被爆出500万平方米的商业地产聚集区空置率高达50%。

　　商业地产的过度开发，带来了高空置率。数据显示，2012年，中国大城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，而在一线城市，空置率从2011年的7.9%增加至现在的8 .4%。

　　与此同时，行业不景气，零售商对未来的不确定性，导致其开店速度放缓，扩张趋于保守。这一局面进一步加剧了商铺空置率。

　　“2012年确实是行业寒冬，受到经济形势的影响，2013年，能保持与上一年同样开店速度的零售商已经不错了，大部分企业在进行战略性的收缩。”王永平表示。

　　相关机构统计显示，2012年，受宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的影响，连锁零售企业及传统商业企业对商业物业及办公楼的需求均呈缩减状态，他们拓展谨慎，全年需求完成率普遍低于70%。

　　世联地产商业部总经理宋春生认为，从商业地产投资额与零售额数值来看，过去5年二三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额的增长，风险在激增。

　　开发商或致“两极分化”

　　“在空置率高居不下的行业环境下，开发商的日子越来越难过，未来可能出现‘两极分化’的局面。”王永平告诉记者。

　　“一方面，如华润、凯德置地、万达这样的房地产巨头会越做越大，行业集中度加剧；另一方面，一些对市场判断不足，缺乏雄厚资金和商业运营经验的开发商，日子会越来越难过。出现招商困难，经营难以为继的多属于后者。”王永平表示。

　　在王永平看来，两极分化中，处于强势地位的一极一般具有如下的特征：一方面具有雄厚的资金实力或者融资渠道，从而有足够资金获得土地和后期运营保障；另一方面，在商业运作方面具有成熟的品牌和团队。“以华润为例，其背后有整个集团的支持，作为大型央企，同时还是上市公司，资金自然不缺。”

　　而两极分化中的另一极，多属于实力较小的中小开发商。进入商业地产大多是投机行为，在商业规划、运营方面缺乏经验，在未来将面临巨大的经营压力。

　　专家支招

　　多元化创新寻出路

　　面对空置率的高居不下和“两极分化”，开发商如何应对？多位专家表示，开发商要进行创新和业态的多元化。
　　“以往，大部分商业地产都是所谓的城市综合体，千篇一律，千店一面，随着行业竞争的加剧，开发商要进行细分化和多元化。比如开发社区商业、旅游地产、文化创意地产等新类型。”中国社区商业工作委员会副秘书长杜鸿表示。

　　全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波认为，开发商要进行创新。基本上现在所有的城市商业地产开发商最关心的都是创新问题，不仅是项目产品外部的建筑外形，包括空间的设计，甚至文化的符号，怎么跟当地文化结合起来，怎么把商业先进元素引进中国，包括跟政府沟通，调查对接消费者需求，研究已经出现的对手产品模式以做出差异化，包括在前期规划、设计以及未来的招商都已开始全程的规划设计。

　　在客群定位上，朱凌波建议，商业地产主题应该越来越细分，比如奢侈品购物中心，文化艺术类购物中心；按不同年龄阶层去定位项目产品，比如儿童购物中心已开始出现；而经营形式也会划分，比如纯体验式购物中心，主打休闲、娱乐等。

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