日本一场“泡沫危机”的穿透力影响了20年 中国炒房者也要“盛市思危”

　　全国房价不断攀升，成为老百姓最关注的话题之一。今年年初国家不断出台各种新政策，展开了对房地产市场的又一次调控，系列政策虽然对抑制楼市过度升温起到了一定的作用，但目前来看结果仍不尽如人意，房价上涨的势头还是未能压制住。一方面是地产商们疯狂抢地，“天价地王”还在不断诞生；另一方面是买家依然争相入市，即使价格不断上扬也照买不误。更有一些买家对于超出自身承受力的高价盘也毫不犹豫地出手，还底气十足地认为：“楼价只会升不会跌！”

　　近一年来，楼价上涨的速度已经远远超过了楼盘正常的价值增长速度，甚至到了比较危险的程度。现在很多买家的购房行为，已经是一种非理性的行为。其实，世界上不会有只升不跌的市场，房地产市场当然也不例外。回顾日本在上世纪八十年代所经历的房地产泡沫破灭的惨痛教训，再重温1993年广州楼价的“大跳水”以及2007年楼价疯狂之后2008年持续一整年的低迷，都有力地证明了这一点。目前投资置业者看好市场的关键理由是“广州的土地稀缺，所以房子一定是升值的”。但不要忘记，如果按人均面积算，香港、东京这些经济发达城市的土地资源更加稀缺，但依然遭遇过楼价暴跌的惨痛经历。

　　目睹今天的东京楼市：

 
　　徘徊20年楼价才回到最高峰七成

　　东京地产研究机构和政府机构有关负责人都认为，经历泡沫经济之后，日本房价一直在低谷徘徊，好不容易在2007年有些欣欣向荣的趋势，又受到2008年开始的全球金融危机的影响，买卖双方热情都再度冷却，房价水平也没多少增加，直到今年年初，才略有复苏的迹象。

　　日本不动产经济研究所提供的首都圈10年房价数据显示，从2000年到2006年，东京首都圈一手公寓价格都在低位徘徊，不仅没涨过，反而不时下挫。直到2007年，房价水平才有所提升，10年来，首都圈一手公寓价格只涨了区区18%，相对于我们国内一些大城市一年涨40%多的速度，实在只能算是“蜗牛爬行”。

　　如果从更早的价格来看，可以明显发现1989年~1990年泡沫经济最高峰时，日本房价也达到了前所未有的水平。到泡沫经济临崩溃前的1990年，首都圈一手公寓平均每套价格高达6123万日元，而2009年一手公寓平均每套价格仅为4535万日元，经过近20年的时间，一手住宅价格也只回到了最高峰时的75%不到。在楼市低谷中徘徊20年还未走出，自然对普通国民心理产生极大影响，买住宅进行投资绝对不是日本人的选择。

　　日本不动产经济研究所有关负责人福田秋生分析，上世纪八十年代的泡沫经济，狠狠打击了日本人的信心。因为那时大家都相信价格只会涨不会跌，从信心爆棚一下子跌到谷底，其冲击可想而知。大概用中国谚语来讲，就是“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。目前，日本政府对房地产市场的持续低迷也表示了相当的担忧。

　　关键词：一蹶不振

　　上世纪80年代的那场泡沫经济狠狠打击了日本人的信心。因为那时大家都相信价格只会涨不会跌，从信心爆棚一下子跌到谷底，其冲击可想而知。用中国谚语来讲，就是“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。

　　反思国内楼市的涨价风：

　　不要等到泡沫破裂了才后悔

　　在泡沫经济破裂后，日本自杀人数大增，地铁轻轨都不时因为有人跳轨自杀而停运，那种悲惨的场景至今还留在日本人的脑海中。现在国内一线城市的房价和居民收入比已经高于东京这种世界大都市，我们还有什么理由认为国内的房价还能继续凯歌高奏地再涨几十年呢？

　　虽然东京房价相当于5万多元/m2，但不要忘记，日本住房的使用期限是永久的，可以留传给子孙后代，但中国的只有70年使用权。而且，日本住宅的建造成本极高，仅土建和装修部分加起来，就相当于至少1.7万元/m2，这样算下来，我们还有什么理由认为国内的房子比东京的便宜呢？

现在国内的楼市炒风还没停歇，其实，要遏止炒房，不如像日本那样在所得税上做文章，把卖楼的收益也纳入到征税标准中，多赚多纳税，少赚少纳税。当然，这又涉及到政府对二手房买卖价格的监管力度了。在许多国际经济学家和投资机构眼中，中国一些城市的房地产市场已经充满了泡沫成分，此次东亚之行，更令我们有深刻的体会：日本的前车之鉴，我们不要等到泡沫破裂的那天才来后悔。

 
　　关键词：打击炒风

　　曾经，“银座八条街的地价可以买下整个纽约”；现在，日本人有钱也不炒楼。我们国内一线城市的房价和居民收入比已经高于东京这种世界大都市，我们还有什么理由认为房价还能再涨几十年呢？

　　回顾已经破裂的三大“地产泡沫”：

　　大跌之前必大涨

　　日本 在上世纪80年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期，日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，令大量资金流入了房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。在1985年~1988年的短短3年间，东京都的商业用地价格指数暴涨了近两倍，东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的“房地产泡沫”。1991年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，给日本经济留下了严重的后遗症，导致十多年来一蹶不振。

　　香港1997年香港不少地产集团疯狂拿地，令当时的楼价达到了历史最高峰，香港地产界有这样一个说法：1997年买入的房子都是“蟹货”，意即业主都成了多年未能解套松绑的“大闸蟹”。1997年之后楼价开始走下坡路，2003年更是跌到了最低谷，导致很多开发商都破产了，数十万家庭陷入“负资产”的困境。香港中原地产指数目前只回复到1997年的七八成。

　　美国说到房地产泡沫危机，就不能不提在2008年引发全球“金融海啸”的美国次贷危机，正是源于房地产市场的过度膨胀和大量贷款炒房。“9·11”后，美国为了刺激经济增长，连续13次降低利率，房地产市场迅速膨胀，炒房投资盛极一时。平均房价从2003年~2006年涨幅超过50%。次级贷款和次级债规模像滚雪球一样迅速膨胀。谁也没有料到，2006年年底美国房地产市场开始衰退，房价不断下跌令炒房者的利益链条断裂，2006年进入市场的美国炒房者基本都亏损了。

　　广州的楼价其实也经历过一个暴跌期。早在1993年，广州的一手房价因虚热从7568元/m2的高位急剧下跌，到1995年跌至5277元/m2，暴跌的主要原因是“炒楼团”作祟。当时许多香港投资者纷纷来广州购买豪宅，一时间把本地楼价炒得虚高。不曾料到，国家出台了宏观调控政策，导致楼价急剧下跌，幅度高达35%。也正因为此，连累到广州住宅楼价出现了持续数年的低迷，从1995年到2003年，广州房价不断下滑，连保值功能都几乎不能体现，这就是“爆炒”楼市的恶果。

　　关键词：前车之鉴

　　由于香港“炒楼团”作祟，广州楼价在1993年也经历过一个暴跌期，从1995年~2003年，广州房价不断下滑，连保值功能都几乎不能体现，再次印证了“爆炒”的恶果。

既爱又怕

　　内地炒房族搅热香港

　　台北发展商隔岸观火

　　中国人对房产的情结之深似乎是与生俱来的。随着近年经济的发展，内地诞生了众多的成功人士，隐形富豪比比皆是。他们的巨额投资同样热衷于房地产，“炒房团”所到之处，足以带来一个城市的楼价异动，而这种异动，已经从内地蔓延到了香港，而对于台北的地产商来说，他们正隔岸观火羡慕着香港楼市源源不断的购买力和不断创出新高的楼价，又担心一旦大陆资金入台投资房地产，肯定会打破当地楼市多年来相对平衡的态势，他们对大陆的资本可谓既爱又怕。

 
　　香港楼市：说普通话的是大金主

　　若要总结去年香港楼市，可以一字记之：“豪”。2009年10月14日，香港恒基地产旗下“干德道39号”楼盘天汇大楼一套高层复式公寓以每平方尺逾7.1万港元(约合每平方米67.5万元人民币)成交，创下全球最贵分层豪宅的纪录。与天汇同等级数的九龙站天玺、港岛懿峰等豪宅的剩余优质物业全部处于洽购阶段，全球最贵纪录可能随时被刷新。对于这些豪宅豪价，香港楼市中人有个传神的说法——“癫”价豪宅。

　　据香港媒体形容，买下全球最贵单价物业的是一名“有浓重普通话口音”的超级富豪。新鸿基执行董事雷霆向记者证实，2005年凯旋门开售时，内地买家只占5%，2009年天玺开售，内地买家已占30%。

　　为什么内地人士选择豪宅投资，首选就是香港？因为香港是国际金融中心，又是国际资本进军中国的桥头堡。记者在香港逗留期间到当时新开盘的将军澳领峰售楼部看楼，销售人员出示了香港报纸报道温州客人大举扫下13个单位的复印件，他们说，在街上揽客时，碰到说普通话的人士会特别起劲。

　　关键词：癫价

　　买下全球最贵单价物业天汇的，是一名“有浓重普通话口音”的超级富豪。

　　台北豪宅：开始闪动大陆客身影

　　用“无孔不入”来形容神通广大的中国投资客最恰当不过了，在台北的房地产市场，最近也出现了大陆投资者的身影，他们出手的主攻目标也是当地具标志性的豪宅项目。“乡林士林官邸”是目前台北市中心售价最贵的一处豪宅，单价折合人民币每平方米达20万元。整个楼盘总共只有21套单位且已全部售罄，而买家则更少，只有9名，也就是说多数人买的都不止一套单位，这9名买家中来自祖国大陆的就占了3名！

　　该项目的开发商乡林集团董事长赖正镒对此现象快人快语：“今后台北不动产的价格已不单由台北人来决定，而是要由国际行情来决定了。”据介绍，大陆资金涉足台湾房地产，目前还停留在个别商人买房投资的阶段，至于大陆开发商到台湾投资开发项目，则还未实现“零的突破”，这主要是由于各种因素制约所导致的。之前曾有传闻称，碧桂园与台北最大的开发商远雄集团曾有意在台北市郊联手投资“造镇运动”，不过最后并没有达成合作。而据赖正镒介绍说，他与北京万通集团的董事长冯伦一直在商谈合作事宜，但至今也没有结果。

　　面对雄厚的大陆资金，台湾发展商肯定是十分眼热的，认为可令当地的豪宅价格与香港、东京等国际大都市进一步看齐。不过他们也担心，一旦大陆的炒房资金进台湾像进香港那样容易的话，肯定会令台湾的豪宅价格飙涨，同时将带动整体的楼价上扬，从而打破当地楼市目前的平衡态势，这对台湾当地消费者而言也不是件好事，可见他们对祖国大陆投资客确实是“既爱又怕”。

关键词：起步

　　祖国大陆的资金涉足台湾房地产，目前还停留在个别商人买房投资的阶段，至于大陆开发商到台湾投资开发项目，则还未实现“零的突破”。

　　踩盘归来

　　“纸上富贵”不堪一击

 
　　对于中国的炒房者来说，现在确实到了要“盛市思危”的时候了，警惕房地产投机中蕴含的风险。金融界人士提醒置业者，如果新增住宅越来越多地被投资者收购，就会形成楼市“坐庄”的效应，若自住需求者无法接受这种泡沫式的暴涨价格，投资者手中的物业将因“纸上富贵”而随时被暴跌击倒。

　　尽管目前我国整体房地产市场仍呈现比较稳定的态势，房价也没有看到猛烈下跌的迹象，但是炒房者不能不警惕，美国次级债危机爆发前也并没有迹象，房地产销售在此前还是欣欣向荣，突然之间危机就扩散开来。市场信心一旦丧失，泡沫顷刻间破裂，房价迅速下跌。