有人说，未来的中国楼市，潜力在二三线城市。同时，也有人认为，那是泡沫扩延到了二三线城市。市场到底如何？温州炒房团这次真切地感受到了这种纠结的市场情绪。

　　这一切，均因楼市政策调控下的风向陡转。

　　温州客合肥被套

　　“还得再考虑考虑。”去了趟合肥后，温州的李女士这种迷茫的情绪更加纠结了。是等银行贷款通过后，按原价延续购房合同呢？还是一次性付款，享受一定的优惠价格？

　　两种方案难以定夺。但不管哪个方案，他们这次的楼市投资，在短期内是被套住了。

　　“早知道，当时就在温州当地买套房子马上转手也比这次投资划算。”这个团队的成员之一金一峰随着房地产调控的深入，悔意渐浓。

　　5月21日，这个团队的三名代表奔赴合肥，名为谈判，实则也是为了实地感受当地楼市的方向性痕迹。

　　“4月上旬签了（相关购房合同），据说至今只有一套房的贷款下了，其他的都没通过。过去看看到底怎么回事。”他们这个团队其实是个亲友团，总共10来个人。

　　当晚，他们居住在合肥市政府附近的天鹅湖大酒店（行情,资讯,评论）。和上次来合肥签订购房合同之际相比，虽然同样是周末，这家酒店明显少了人气。

　　“上次来的时候，在大厅随意逛逛，一问准能撞上看房人。”金一峰说。他们的楼盘也在附近，属于合肥的文化商业中心的精品楼盘。

　　“那个时候，温州人被一车车拉出去买房。”可惜，这股疯劲在国务院的调控令下，速冷。

　　但是，有多少人能低挡得住暴利的诱惑加疯狂氛围推送呢？

　　与以往不同的是，以炒房著称的温州投资者，此次将主力向二三线城市转移。

　　借清明节假期，温州一家眼镜生产企业主金一峰代表亲友去安徽合肥购房。当天，他们购进8套房，并以不同亲友的证件，顺利在当地银行以首套房办好了银行按揭合同。

　　“政策有变，不赶紧办理，恐怕到时候购房款比较难筹集。”当时，金一峰正赶着回温州扫墓。4月11日，他们的销售经理还打电话给他们报喜，有人提出每平方米溢价400元，问他是否愿意脱手。金一峰一口回绝了销售经理。

　　“放两三年应该没问题。”他说。

　　没想到，4月16日，国务院的几道调控令下，市场僵了。金一峰就这样被套。

    “炒房团”平均集资30万

　　这个团队的首期资金为300多万，虽然相对于他们以往的手笔，只是零头。但是，这笔小投资却沉浮在中国楼市调控下的沸点和冰点之间。

　　实际上，这个团队的成员之前没有联合，但大多在一线有丰厚的战绩。

　　春节前，由于银行还贷需要，金一峰和他的10来个亲友，将上海和杭州的一批房源出售后，近5000万资金一直在寻找投资机会。他们认为，今年的股市不会有大行情，但又不愿将出租的厂房收回自己投入生产，更不甘心将余钱“闲置”在银行太久。

　　没想到，两会后楼市出乎意料狂飙起来。金一峰所在的住宅，年前中介报价单价还是3.5万元，两会之后就上涨到4.3万元了。

　　当时，一名浙江投资者向记者感叹，3月27日，他在天津以每平米9000元的均价购入9套房，目前已涨至1.3万元/平方米——半月没到，每平米就赚了4000多元！

　　不仅天津如此，3月末以来，即使“楼价泡沫论”声声愈强，上海、深圳、杭州、南京等城市仍爆出排队买房的疯狂不止。

　　“那场面，防暴警察都出来维持秩序了。”一名本来投资杭州和上海楼市的炒房团成员从杭州经历了开盘的场面后，激动地说，“我是不敢在这些城市跟风了。”

　　实际上，在这个时刻，开发商早就已经感受到了这种调控的气息。

　　1月26日，银监会召开的2010年第一次经济金融形势分析通报会上提出，各银行要“高度关注房地产市场变化，严格执行有关信贷政策”。

　　此时，正好金一峰在合肥做房地产开发的堂兄，因银行信贷收紧，资金紧张回乡融资。于是，金提出组织亲友到合肥，以股份转让方式，将合肥的部分房源以低于市场价格接手。双方一拍即合。

　　实际上，这种调控的方向，这个团队也早有知觉。因为他们的投资顾问，温州某支行行长原本也参与其中，当时，银监会推行的“三个办法一个指引”早在一个月前就发放到了基层支行。他担忧，这个“指引”一旦实施，则让操作变得困难。

　　“尤其是对温州的投资者。”温州银行某支行行长解读，“全流程监管”与“实贷实付”的原则，掐住了温州炒楼团惯用的融资模式。

  暧昧的谈判

　　5月22日，合肥阴雨。

　　金一峰一行三人一路上话很少，天空阴沉，从中介一路问过来，凝重的脸色稍显轻松。因为，沿路虽然没有之前的人气，但起码价格如媒体上了解到的状况。

　　他们跟开发商、销售代表、银行的人士约好在天鹅湖餐厅见面。他们一致认为，这是一个二次议价的好机会，毕竟，银行的贷款没有按期通过。

　　“就算想转手，这样的市场也不像当时那么容易的。”其实，贷款下不了，在他们眼里，是一个福音。“起码，每月的利息不用那么早去还了，反正房子也没交付。”

　　当天中午11点左右，四方代表如约见面。虽然开发商和炒房团是亲友关系，但这个聚会其实是一场谈判。

　　他们的贷款行是中国银行（601988），销售代表是世联地产（002285）的一名经理。银行人士认为，由于这次调控政策是针对投机性购房。所以，虽然表面上看似针对房产的套数来控制投机性融资，但实际上，冷水浇灌了发烧的楼市。

　　“国家只是控制房地产市场健康发展，抑制房价过快上涨。”开发商以朋友身份给金一峰他们解说投资理念。“其实，我们对合肥楼市的前景还是非常看好的。”

　　并且，他参加了5月20日，在合肥招投标中心4楼的三地块的拍卖会。当时，三地块均成功出让，3宗地总竞买保证金1.1亿元。

　　并且，开发商还重点引述了华远地产（600743）董事长任志强的投资观点，二三线城市地价便宜，自己手上的50个亿在一线城市也就只够买一块地，但在二、三线城市却可以买好几块。

　　“我们并不担心市场前景，但是，资金目前是陷在里面的，目前无法转手。”但是，金一峰却说，“你知道目前市场的资金价格是多少吗？平均都到了4分利息了（折合年利率48％）”

　　经过近两个小时的心理博弈，在销售经理的提议下，开发商同意了两个方案。

　　两方案分别是，一，三个月的银行贷款期，银行如果还不通过贷款，市场变化带来的风险由开发商补；二，或者在之前的优惠基础上，再9折让利，而他们要马上全额付款。

　　金一峰等人沉吟了片刻，然后借故离座。回来后称，“让我们回去再商量商量。”