近日，央行公布的上半年金融统计数据报告显示，今年第二季度住户中长期消费性贷款比第一季度增加4648.43亿元，与一季度的增量6021.5亿元相比明显回落。被称为“史上最严厉”的楼市调控政策出台之后，银行房贷市场“风云突变”，从一季度的迅猛增长转变为二季度的节节收缩。但是，笼罩在房贷市场的“风险警报”尚未解除，防范房价波动带来的信贷风险，仍是当前银行面临的重要问题。

房贷增量“急刹车”

根据央行下发给各银行的数据，3月份所有银行住房贷款增长1173亿元，4月份增长1754亿元，5月份增长1351亿元。“4月份调控政策出台之后，由于各行执行房贷新政的时间并不一致，多数是从4月底开始执行，因此4月份房贷数量出现井喷，其中应该有银行突击放贷的因素。”一位银行人士表示，“但从5月份开始，房贷增幅已明显放缓。”

根据央行公布的统计数据，截至今年6月底，全国住户中长期消费性贷款余额约为59625.72亿元，而今年3月底和去年12月底分别约为54977.29亿元和48955.79亿元。今年3月底比去年12月底增加了6021.5亿元，而今年6月底比3月底增加了4648.43亿元，少增1373.07亿元。

“在房地产调控政策密集出台的背景下，房地产市场成交量快速下滑，其必然导致的结果是银行层面住户部门中长期贷款新增量的下降。”安信证券银行业分析师高源认为。

如果详细拆解近几个月以来的月度房贷数据，可以更加明显地看出楼市调控政策对房贷市场产生的影响。根据央行下发给各银行的数据，3月份所有银行住房贷款增长1173亿元，4月份增长1754亿元，5月份增长1351亿元。“4月份调控政策出台之后，由于各行执行房贷新政的时间并不一致，多数是从4月底开始执行，因此4月份房贷数量出现井喷，其中应该有银行突击放贷的因素。”一位银行人士表示，“但从5月份开始，房贷增幅已明显放缓。”

尽管增量有所下降，但记者注意到，在今年上半年住户贷款增加的1.74万亿元中，中长期贷款增加1.21万亿元，短期贷款增加5329万元，中长期贷款占比仍较高，达到69.5%。对此高源认为，四五月份是政策出台的密集期，而五六月份则是房地产成交受影响非常严重的阶段，从数据来看部分一线城市住宅成交量萎缩幅度甚至超过2008年；然而，截至6月末，住户部门新增中长期贷款占比仍较高并维持在1400亿元以上，说明即便考虑了价格因素，其也反映出在全国成交量层面，需求萎缩的程度似乎并没有市场认为的剧烈。

部分银行三套房贷“松动”

记者在采访中发现，“信贷松绑”的情况近期出现在北京、上海等地的多家银行中。部分银行表示可以受理第三套房贷的申请，对首付和利率的要求虽然各有不同，但基本上首付都在五成以上、贷款利率上浮15%到20%。

房贷市场的陡然紧缩的确反映出目前各银行对执行房贷政策的谨慎和保守态度，然而对于收益稳定、不良贷款率相对较低的个人住房按揭贷款这项“优质业务”，各家银行似乎也不情愿轻易放弃，导致银行在执行房贷新政时标准并不统一。

记者在采访中发现，“信贷松绑”的情况近期出现在北京、上海等地的多家银行中。部分银行表示可以受理第三套房贷的申请，对首付和利率的要求虽然各有不同，但基本上首付都在五成以上、贷款利率上浮15%到20%。

正当房贷市场稍有松动之际，7月12日，住建部、银监会、人民银行等分别做出反应，否认楼市调控松动，要求继续严格执行包括二套房贷在内的新国十条及相关配套政策。

然而，就在银监会有关负责人作出房贷政策不变表态的第二天，也就是7月13日，记者来到位于南三环成寿寺附近一个在售新盘调查采访时发现，仍有银行在发放三套房贷。其中，招商银行一位客户经理对记者表示，“三套房贷可以发放，条件是首付60%，利率为基准利率的1.2倍。”

事实上，由于北京属于“部分房价上涨过快地区”，因此北京地区的房贷一直在严控的范围之内。“京版国十条”对此已作出明确规定，要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

对于在政策的“高压”之下仍有部分银行打“擦边球”的现象，业内人士表示，这无疑与银行争夺客户和保持业绩有关。“银行对政策执行不严格，无非是为了争夺客户和市场份额，毕竟个人按揭贷款违约率低，又有房产作为抵押，在注重风险控制的今天，对银行仍有巨大吸引力。”一位银行内部人士直言。

严控房贷风险隐患

对于个人住房按揭贷款来说，银行在评估贷款质量时主要侧重于住房的市值和借款人的还款能力两个方面。目前房地产行业正处于成长期，价格上涨较快，银行以市值评估的抵押率远远低于风险警戒水平。但是，一旦房价下跌幅度过大导致住房市值低于贷款额的时候，违约率将会大幅增加，占比过大的个人住房贷款将成为银行减值拨备的重大隐患。

正是由于意识到风险控制的紧迫性和必要性，目前各银行在实际操作中都把防范风险当作房贷业务的一个重要环节来抓。

尽管在政策的执行上各银行的标准存在差异，但是在当前房地产市场到底是复苏还是反弹的十字路口，严控房价波动带来的信贷风险才是首要任务仍得到多数银行的共识。

“对于商业银行来说，信贷的扩张并非无限制不偏倚，规模与风险永远是一对难兄难弟，在楼市走势不明朗的情况下，如何平衡信贷规模与风险的关系，需要引起商业银行的足够重视。”某股份制银行信贷部门人士表示，“对此，商业银行对房地产市场信贷风险应该保持必要的谨慎态度，这既是对银行系统的自身监控，也是对房地产行业、宏观经济稳健运行的负责态度。”

对于个人住房按揭贷款来说，银行在评估贷款质量时主要侧重于住房的市值和借款人的还款能力两个方面。目前房地产行业正处于成长期，价格上涨较快，银行以市值评估的抵押率远远低于风险警戒水平。但是，一旦房价下跌幅度过大导致住房市值低于贷款额的时候，违约率将会大幅增加，占比过大的个人住房贷款将成为银行减值拨备的重大隐患。

正是由于意识到风险控制的紧迫性和必要性，目前各银行在实际操作中都把防范风险当作房贷业务的一个重要环节来抓。例如，华夏银行近期就从总行层面向各分行下发通知，要求各分行组织一次对存量房贷业务的压力测试，并将压力测试作为今后房贷风险控制的一项常规工作来做。通知还要求各分行根据压力测试情况，逐笔逐户分析，根据房价波动幅度及可能给房贷业务带来的损失程度，对客户实行分类管理，逐月排查风险客户，制订风险化解预案，提前采取行动，有效排除风险。

除定期进行压力测试外，贷后检查和监督也必不可少。“我们要求各分行指定专人跟踪检查房贷客户还款记录，根据逾期期数及违约原因，制订有针对性的催收措施，及时发现并防止房价波动带来的抵押物不足值及断供风险。并且各分行要在每月初五个工作日内向总行报送上月新增个人违约房贷客户情况。”华夏银行总行个人业务部人士表示。