近日，市民徐先生给记者来信称，今年3月，其与贺某签订了上海市二手房产买卖合同，当时贺某提出自拟违约责任细则，合同中列举了四项具体的违约责任承担，

分别是：

一、二手房买卖甲方（出卖人）逾期交房责任；

二、二手房买卖乙方（买受人）逾期付款责任；

三、因二手房买卖双方原因不能办理或者不能按期办理过户手续的责任；

四、二手房买卖乙方（买受人）贷款不成的责任，而对于其他条款没有约定具体的违约责任事项。

徐先生在信中表示，当时认为其他条款一般也不会造成违约，再加上该二手房屋内没有设定抵押、没有租赁、没户口，他也就同意这份违约责任细则。但谁知道签订合同之后，贺某因为出国办事，二手房买卖双方一直没有进行过户，而且贺某还因为朋友为其找到了出价更高的购房者，于2010年5月初单方提出解约。徐先生向记者询问，是否能就贺某单方面解约向法院提起诉讼，另外，徐先生还表示，二手房买卖双方在二手房合同条款中约定，“在交房后三个工作日二手房买卖甲乙双方共赴有关部门办理水、电、煤、电话、有线电视等设备的更名”，但因为贺某出国也未能办理，这是否也构成违约。

记者就此问题咨询了汉宇地产的相关人士，该人士表示，根据徐先生的描述，本案中主要出现了两个违约点，一是未如期办理更名手续的违约；二是出卖人单方提出解约，但是徐先生即使向法院提起诉讼，其权益可能也不能得到充分的保障。业内人士表示，在签订买卖合同中，一般双方都比较重视具体的条款，但对于违约责任并不是十分重视。本案中，双方虽然约定了违约责任，但是也仅对几个可能出现的违约情况约定了具体违约责任承担方式，而对其他条款的违约责任没有作出约定。根据有关法律规定，当事人间对违约责任有约定的从约定，没有约定的则按法律规定承担责任。根据我国《民法》以及《合同法》规定，违约方只赔偿对方因违约所造成的实际损失，对该实际损失当事人还必须提供相应证据加以证明。在本案中，虽然贺某明显违约，但由于违约金没有具体的计算方法或具体的数额，因此，徐先生很难提供充分证据来证明违约方带来具体损失，想要完全挽回损失并不容易。

业内人士表示，二手房买卖合同中应该特别注意以下违约责任的约定，如二手房权利人（出卖方）逾期交房的责任；买受人逾期付款的责任；非因不可抗力的原因，不能办理或者按时办理过户手续的责任；买方或卖方单方解除合同的责任；房屋质量不符合约定的责任等。在对违约责任约定的方式上，业内人士表示，购房者和卖房者应注意甲乙双方违约责任需对等，不可显失公平；违约责任需覆盖各个条款；违约责任一定要明确，其中最简单的方式就是约定违约金，而且违约金一定需有明确的计算方式或约定具体金额。

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