江都第一房网专业介绍江都房地产各种信息的综合信息门户网-江都房产网 广告热线:13585255693 江都房产网手机简化版(欢迎点击使用) 设为首页 加入收藏

网站首页

资讯中心
房产资讯 政策法规
房贷理财 购房指南
市场走势 家居装修

推荐房源
房源出售 房源出租
求购信息 求租信息
商   铺 厂   房

网上售楼厅
团购信息
楼盘展示
实用工具


中介联盟

房产公司
中介公司
装修公司

会员中心
广告合作
联系我们
网站开发
 会员登陆
用户名: 免费注册
密 码: 取回密码
验证码:
手机简化版(欢迎点击使用)
  
  
  
 房源搜索
搜索类型:出售房源 出租房源
信息来源:不限 中介 个人
区域方位:
小区地段:
房屋类型:
户型结构:
装修程度:
楼层范围:
建筑面积:
交易价格:
所属小学:
所属中学:
     
 实用工具
贷款购房计算器 房屋买卖合同
房屋租赁合同 公积金支取表
贷款收入证明 产权登记委托书
土地变更委托书 用电变更委托书
用水变更委托书 有线电视过户
过户涉税委托书 户口迁移申请表
 
您的位置:江都房产网首页 >> 房产新闻 >> 购房指南 手机简化版(测试中,欢迎点击使用)
| 网站公告 | 房产资讯 | 政策法规 | 房贷政策 | 市场走势 | 房贷理财 | 购房指南
| 租赁指南 | 家居装修 | 今日关注 | 销售统计 | 江都楼市 | 贷款计算 | 中介公司
购买二手房是先交协议还是先交钱呢
发布日期:2010-11-14  浏览次数:1332 次

随着商品房交易市场的发展,二手房的房产买卖也日益红火。而在二手房交易中,由单位集资建设、货币补贴买卖的房改房(也称公房或单位房),因产权明晰、管理有序、业主结构单一,在交易中更为抢手。

下面是关于购买二手房是先交协议还是先交钱的案例。

去年5月,参加工作还不满10年的许小姐,想用攒下来的钱买一套经济实惠的二手房的房产。考虑到房改房比较可靠,经朋友介绍,她选中了邹某夫妇的单位集资房。经多次协商,双方商定以8.3万元的价格成交,并签订了一份二手房的房产《住宅转让协议》。

二手房的房产协议约定:1、2005年5月3日,许小姐交付定金2万元给邹某夫妇。2、2005年8月8日,为双方交接房产日期。交接时,邹某夫妇将该房的房产证原件交给许小姐,许小姐将房款余额6.3万元付清给邹某夫妇。3、邹某夫妇负责将该单位与职工签订的售房协议领出交给许小姐。4、本协议2005年8月8日生效。生效后,本房产的责权益归许小姐所有。

二手房的房产卖房人,解约理由不成立

此后,许小姐如约交付了2万元定金,而到了交接房产的那一天,许小姐以邹某夫妇不能提供其与该单位签订的售房协议———《海南省集资合作建房协议书》为由,拒付6.3万元购房款。邹某夫妇则称,集资合作建房协议书既不是办理该套房产过户必须的文件,双方合同也未约定在交接当日提供;而许小姐拒付购房尾款,首先违约,从而导致合同不能继续履行。

许小姐要求解除合同,并要求对方退还定金。邹某夫妇则要求对方继续履行合同。双方争执不下,许小姐诉诸法院。

一 审,该集资房未住满5年,转让属违约,一审法院查明,此案双方签订合同转让的房产,为邹某夫妇单位的集资房。邹某夫妇与该单位于2001年3月20日签订协议时规定,居住未满5年的,转让须经单位同意,并补交土地出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费。

一审认定,双方签订的转让房产协议,是买卖双方的真实意思表示,应为房产有效协议。但是,房产的转让,是以取得房产所有权为目的,根据邹某夫妇与该单位签订协议的规定,两人居住该房屋尚未满5年,转让又未经其单位同意,两人又拒绝向单位补交有关费用。房屋转让,无法办理过户手续,也就是许小姐未能取得该房屋的所有权,因此,在履行这份房产转让协议时,邹某夫妇存在重大违约。

一审法院由此认为,根据房产《合同法》有关规定,许小姐可以解除该转让协议。一审判决:邹某夫妇将2万元定金返还给许小姐。

上 诉,交接该集资房之前,已办房产证,邹某夫妇上诉后,二审法院进行了审理。二审法院查明,邹某夫妇与单位签订的集资合作建房协议中确实约定:邹某夫妇全额集资拥有100%产权的住房,居住满5年后,可依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有;居住未满5年需要出售的,必须经单位同意并报其房改办批准,或根据有关政策规定,才能提前依法进入市场。

邹某夫妇于2005年2月,已取得了该集资房的房产证。他们称,根据与单位之间的集资建房协议,单位并不反对职工卖房,而他们按交易习惯只针对房屋本身及房内附属物进行交易,这在他们与许小姐的转让协议中也已经明确,而许小姐不支付6.3万元购房尾款,就要求他们提前帮她办理过户手续,则违反了双方的转让协议。

二 审,2个时间约定不明,那么,该房屋究竟能不能过户到许小姐名下?这一焦点,成为判定邹某夫妇是否房产违约的首要问题。

为此,二审法院先后向东方市房产管理部门作了调查。房产管部门称,这套房,经过买卖,只要手续齐全,符合办事程序,是可以办理房屋所有权过户登记的。而在2005年4月28日,邹某夫妇已向该房管部门提出申请,请求按规定为他们办理房产的转让、过户事宜。

房产能够过户而未办理过户,过错究竟在谁?对此,二审法院认定,双方签订的房产《住宅转让协议》中,没有约定邹某夫妇将其与单位签的集资建房协议交给许小姐的时间,也没有约定为许小姐办理房产所有权过户登记的时间。所以,许小姐主张邹某夫妇违约,请求解除合同并退还2万元定金,没有事实根据,也不符合法律规定。

二审同时认定,合同不能继续履行,是因为许小姐不同意支付购房余款而造成的,许小姐的行为已构成违约,应承担违约责任。

对于房产2万元定金,二审法院认为,根据我国房产《担保法》,“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%”,因此应认定房产定金为1.66万元,即其余3400元应由邹某夫妇退还给许小姐。

二审就此判决:撤销一审判决;解除双方的房产《住宅转让协议》;邹某夫妇将3400元退还给许小姐。

我国房产《合同法》第46条规定:当事人对房产合同的效力可以约定附期限。附期限的房产合同,自期限至时生效。附终止期限的房产合同,自期限届满时失效。本案中,双方当事人于2005年5月3日签订房产《住宅转让协议》,约定该协议于2005年8月8日生效,属附期限生效的合同。因此,该协议自2005年8月8日到来时已然生效。

双方的转让协议中明确了交接房产的时间,但对邹某夫妇提供与原单位的集资建房协议的约定,并没有明确交付的时间。故法院认定,邹某夫妇如约交了房,而购买人许小姐未能履行生效合同中约定的付款义务,就构成了违约。因许小姐起诉坚持要求解除合同,退回定金,故二审法院判决解除合同,不退回合同标的额的20%的定金,该判决是正确的。

实际上,在二审期间,法院经向房产部门的调查表明,该房产是能够合法办理交易的。作为购房人,如真要买下该房,完全可以请求法院主持调解,撤回诉讼,完成交易。而其先行违约仍坚持诉讼的后果,最终造成了16600元的定金损失,实属遗憾。

本案关于定金的处理,由于购买人许小姐违约在先,已不存在退还定金的事实和法律依据。虽然依照相关法律,2万元定金中有3400元属非法收取的部分,但这是另一个法律关系,许小姐在本案的诉讼请求中并未提及,按照法律“不诉不理”的原则,法院可以不予处理。但法院判令邹某夫妇退回这部分定金,顾及了许小姐的这部分合法权益,这样处理也并无不妥。

此案提醒人们,为了避免房产交易中因类似细节约定不明而导致的纠纷,买卖双方当事人最好将房屋买卖合同进行公证。一般情况下,公证机构会对这些细节问题提供参考或把关。与此同时,房产交易双方也可向有经验的律师或法律工作者进行咨询,避免因房产合同疏漏造成交易损失。

文章收集整理:江都房产网

[投诉举报]   [请求删除]   [加入收藏]
上一条购房指南:购买二手房协议这样写就行方便简单  下一条购房指南:异地买房并非是“一本万利”购房出手之前要谨慎
关于我们服务条款帮助说明法律声明电子地图常用文档中介联盟广告报价付款方式联系我们在线留言加入收藏设为首页
 
Copyright © 江苏江都房产网 江都房产网 地址:江苏省江都区
网站客服咨询电话:0514-86883593 手机:13585255693 在线QQ:584873562 微信:18921946693 欢迎加入江都房产网QQ群:42917453 房产中介群:33188412
苏ICP备2023011624号 
个性导航:江都房产网 | 房产资讯 | 房贷理财 | 购房指南 | 推荐房源 | 房源出售 | 房源出租 | 房产公司 | 房产中介公司