中国社科院昨天发布的《住房绿皮书》预测明年住房市场将继续调整，稳中有降。其中，第一季度，房地产开发企业可能会降价或变相降价，销售面积则可能因房价下降而上升；第二季度，地方政府房地产调控措施可能会变相放松，价格将相对平稳，销售面积上升；第三季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有一定的上涨压力；第四季度，房地产调控政策可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。

绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%-30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。

绿皮书显示，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。北京的泡沫成分排在第八位，房价泡沫为49.6%。据专家介绍，北京普通住宅实际价格为26446元/平方米，基准价格为13316元/平方米，根据估算，得出0.496这一数值。

■北京按揭贷款月度偿付度超100%

绿皮书指出，按照国际通行做法，月度偿付率的最高线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。如果参照国际通行做法，目前国内绝大多数城市的月度偿付率都超过了最高线，其中，最高的是北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100%，相当于每月的收入都用来还房贷了。

据介绍，按揭贷款月度偿付率即月度偿付额与月度可支配收入之比，月度偿付额就是每个月的还款数。绿皮书认为，这样高的比重部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重，将房价推高到本市居民无法承受的地步。

绿皮书指出，国内绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上，特别是部分城市近100%，甚至有超过100%的月度偿付率，这些现象同样反映出这些城市均不同程度地存在着投机问题。值得关注的是，重庆的月度偿付率是仅有的几个处于30%以下最低的城市之一，也是唯一的一个大型城市。

绿皮书还计算了全国35个大中城市的住房支付能力指数，认为北京的住房支付能力指数最低，但住房市场监管指数居首。据了解，住房支付能力指数反映的是城镇居民家庭购买存量住房的能力。根据测算，我国绝大多数城市住房支付能力指数下降。

■房地产业毛利润高达30%

绿皮书指出，我国房地产毛利润高达30% ，直接涉足房地产的上市公司已达802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。

据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。其中，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。这802家公司中，房地产收入最多的是综合类公司、建筑与工程业公司和批发、零售行业。

绿皮书还指出，上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业，通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益。截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业。

■应警惕经济房地产化风险

绿皮书分析，国内众多企业集中投资房地产行业的原因有三个。首先是相对较高的行业毛利率。2005年至2009年间，我国房地产行业的平均毛利润率在30%左右。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。仅万科就实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%。 二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差。

绿皮书指出，当前，中国应警惕经济房地产化的风险。首先，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。其次，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。最后，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。

■名词解释

住宅价格泡沫指数

代表实际房价中价格泡沫所占的比例，是用房屋的基准价格与实际价格计算出来的，如泡沫指数为0.5，表示实际房价中有50%的泡沫。泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。绿皮书指出，房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能，因此不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。

文章收集整理：江都房产网