说起“绿皮书”，人们往往会听到各种不同的定义。有的认为“绿皮书”是政府就某一重要政策或议题正式发表的咨询文件，有搜集民意的意思；有的认为“绿皮书”是针对所观察研究的对象，带有乐观前景的研究报告。

昨天（8日）上午，中国社会科学院正式发布《2010-2011住房绿皮书》，各方专家对于当前中国房地产业的形势和明年的住房趋势进行了分析，现状似乎并不乐观，而其中的三大热点问题更是备受关注。

热点一：明年房价走势究竟如何？

对于未来一年房价的走势，住房绿皮书预测将会继续调整，稳中有降。由于严厉的住宅市场调控措施不断出台，开发商拿地的积极性在下降，这将会影响未来住宅投资的增加。同时，伴随着保障性住房用地增加较多，居民住宅的投资作用将弱化。

绿皮书主编、中国社科院财贸经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞：2011年中国住房市场要继续调整，房地产住房价格稳中略降，市场还有小幅波动。中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致；中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打的策略。住房保障力度会明显加大；紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大。

尽管如此，国务院发展研究中心市场研究所研究员廖英敏依然认为，调控的连续性非常重要。一旦调控不力，房价也有可能大幅上涨。

廖英敏：国家政策是紧的，但是消费资金还是宽松的。房地产投资潜在的动力很大，虽然现在受到了调控政策的抑制，但一旦放缓就会释放。现在货币贬值，所以投资的冲动还是有的。因为明年我们还是向城市发展的，大中城市的住房需求可能会更大。一旦调控政策出现不力，出现风吹草动，就会反弹，当房地产价回落到一定情况下，自住性需求还在。

热点二：中国房地产业是否存在泡沫？

虽然目前预测明年房价稳中略降，但全国大多数城市房价之高还是超出了许多百姓的承受范围。绿皮书当中一项数据非常惊人：有些城市房价中泡沫成份占实际价格比例已经超过了百分之五十，其中最高的福州达到了百分之七十。

绿皮书执笔人之一、中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室邹琳华：泡沫估计采用的房价指标为2010年9月35个大中城市地段普通商品住宅集中成交价。估计结果显示，2010年9月，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。分城市看：泡沫指数很高，泡沫成份占实际价格比例在50%以上有福州、杭州七个城市。实际价格比例在30%-50%之间的有北京、深圳等城市。

绿皮书公布的数据显示：福州、杭州、南宁、青岛等城市泡沫指数最高，超过50%；北京、深圳、武汉、上海等城市的房地产泡沫指数则处于30%-50%之间。泡沫指数最低的城市则包括南京、重庆等地。中国社科院副院长李慎明认为，房价究竟是否存在泡沫，关键看政府的决心和办法。只要足够重视、严格调控，房价完全是可以控制的。

李慎明：重庆市中心的房价才5000多元，这就是政府调控得很好，真正代表广大人民群众的根本利益，想着广大老百姓，廉租房、两限房、公租房就加大力度。宁肯财政收入少一点、GDP往下掉一点，唯GDP主义绝对是和科学发展观不相符的。

热点三：房地产是否绑架了中国经济？

《绿皮书》指出，近年来，我国房地产市场呈现出爆发式增长的势头，这也吸引了众多热钱涌入房地产业。在A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。

众多企业集中投资房地产行业，其中一个很重要的原因就是看中了相对较高的行业毛利率。2009年，中国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。仅万科就实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%。

《绿皮书》指出，在这样的背景下，中国应警惕经济房地产化的风险。

倪鹏飞：大量的不同行业的龙头企业、知名企业纷纷进入房地产行业，浙江百强企业中有70%都涉足了房地产，可见经济房地产化比较严重。很大的问题一是经济的空心化、阻碍产业升级、结构调整、经济转型，对中国经济长期持续发展带来很大危害。

众多企业进入暴利的房地产行业，一方面使得实业精神丢失；另一方面也造成中国经济对于房地产行业的依赖明显。放眼2011年，倪鹏飞认为，对于房地产既爱又恨的矛盾心情无论是在政府还是在老百姓心中都将存在。

倪鹏飞：中国宏观经济现在一个重要的问题就是对房地产依赖严重，保增长和调房价存在两难。到明年我们的宏观投资增长可能要放慢，这不是短期能解决的，明年还会存在问题。通货膨胀来临的时候为了保值会怎么办？可能又会导致去买房来保值，所以对房地产价格也带来压力和挑战。

文章收集整理：江都房产网