新买的房子土地使用权居然“缩水”了8年，这让张小姐有点无奈。张小姐去年买了一套一手房，今年拿到国土证时才发现土地使用权只有62年。张小姐表示，买房时并没有注意土地使用权这个问题，销售人员也没有提醒，所以理所当然的以为新楼盘都有70年的土地使用权。

缩水现象普遍存在

据了解，像张小姐这种情况并不少见。可以说，几乎每一套商品房的土地使用权都存在不同程度的“缩水”问题。不久前，有媒体对广州十区在售的63个住宅商品房楼盘进行调查，发现只有22个楼盘的使用年限在65年以上，而41个楼盘的使用年限已“蒸发”了5年，最长的甚至“蒸发”了19年。在番禺，也有不少新开售楼盘的土地使用权“缩水”了近10年，特别是那些分多期开发的楼盘，这种现象更为普遍，某些楼盘在10年前就已经开发了第一期，即是现在新推出的组团其土地使用权将至少“缩水”10年。甚至，有一些楼盘已经步入大龄派，比如位于石楼的某楼盘，使用年限从1997年算起，至今已经蒸发了13年。

商品房的土地使用权“缩水”并不只是出现在广州，其它的城市地区同样出现这种现象。甚至，有购房者气愤的反映，新买的一手房，土地使用权仅有40年。购房者因土地使用权问题而跟开发商产生纠纷的案例也并不少见，随便在百度输入“土地使用权缩水”字样，就可以搜索出无数因土地使用权缩水引起纠纷的案例。

大部分业主并不知情

记者在采访过程中发现，大多数的购房者并不清楚“土地使用权”、“房龄”、“房产产权”之间的不同概念，也没有意识到商品房住宅都不同程度地存在着“使用权期限缩水”的问题。大部分购房者都表示，不知道自己购买的房屋土地使用年限到底有多少，更不清楚从开发商手中拿到房屋入住后，究竟还有多长的土地使用期限。“土地使用权不是从收楼时开始计算的吗？”梁先生说。

法律人士表示，法律对土地使用权按不同的用途规定了不同的使用年限，商业、旅游、娱乐用地40年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，综合或者其它用地50年，居住用地70年。也就是说，一般的商品房住宅都拥有70年的土地使用权。按照新颁布的《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。业内人士还提醒，商品房住宅的使用期限并非从拿到房产证时开始计算，而是从开发商拿到地的时候就开始计算。

土地使用权为何缩水

业内人士表示，按照现行的法律，房地产开发商必须在通过协议出让或者挂牌招标拍卖的方式取得土地的使用权后，才能进行房地产开发；而房地产开发是一个比较系统的工程，一般要经过规划、报建、施工、做绿化、建配套设施等过程，一般的商品住宅从开发到销售，周期通常为1-3年。这就意味着即便是正常程序顺利开发出来的商品房，其土地使用年限也要缩水3年到5年。

但是，住宅楼产权年限缩水原因除了前期开发占用时间之外，背后还有更深的玄机。近几年楼市持续高温，一些开发商拿地后故意囤地、延缓施工速度，也是导致部分住宅楼的土地使用权年限缩水的原因。据了解，很多楼盘都是当年拿地后，过几年才开工建设，等到建成后办下房产证，已经距离拿地时间过去好几年了。而某些则是分期进行开发，在同一个小区内，新一期的楼盘跟第一期的楼盘相比，有的相差了几年，多的甚至减少近10年。虽然，现在对开发商囤地、故意延缓施工进展的情况进行严查。根据要求，开发商拿地两年未动工开发的，国家将无偿收回土地的使用权。但是，现在新推出的楼盘，有的已是开发商在多年前就拿到了土地的使用权，已经消耗了多年的使用期限。

购房时必须调查清楚

法律人士表示，现有的《物权法》中明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但对“自动续期”并没有清楚地解释是“有偿续期”还是“无偿续期”。一旦“有偿续期”政策出台，那些土地使用年限较短的楼盘的价值无疑会受到一定影响。

法律人士建议，购房者在签订购房合同时一定要慎重，要仔细地看清楚条款，也可先到国土房管部门查阅相关资料，查明相关地产项目产权年限和土地使用年限等一些“隐形”资料。在完全明确了权利和义务的情况下再签合同，以免将来维权时处于不利地位。

文章收集整理：江都房产网