2010年，尽管宏观调控政策不断，广州楼市仍呈现价升量跌的态势。如果说2010年是令人疑惑的一年，那么，2011年就是让人期待的一年。最近从不同部门发出了相同的声音：楼市宏观调控政策还将持续甚至加大，包括限购令可能将继续实行、保障房进一步加量等。可以预测的是，保障房的加量至少将解决一部分中低收入人群的居住需求。

预测1楼价

将震荡性上升  涨幅或达15%

随着楼市宏观调控政策不断加码，2010年广州楼市总体呈现价升量跌的态势。业内人士预计，2011年中国GDP增长将保持在9%以上，加上房企2010年销售业绩一路走红，为此，2011年广州楼价还将继续上涨。不过，由于宏观调控政策可能进一步加大，地产人士也表示，这种上升势头并非一帆风顺，而是呈现震荡式上扬。

通胀保持高位楼价看涨

2011年中央将实施宽松的财政政策搭配稳健的货币政策，提出以加快转变经济发展方式为主线，控通胀、促转变，而稳经济仍是政府调控的重中之重。业内人士预计，2011年中国GDP增长将保持在9%以上，扩大内需是主要增长动力。同时，为确保经济平稳增长，中央政府倾向于提高通胀容忍度，国际市场流动性可能进一步泛滥，预计2011年CPI将保持较高水平。

经纬行研究中心主任曾英杰认为，2010年政策持续打压，被压抑的需求早晚会释放出来。而通货膨胀的压力依然不容小觑，在目前投资渠道缺乏的情况下，相信购房防通胀的买家还会更多。此外，2011年广州中心六区的供应会比以往增多，随着整个城市价值的提升，会带动相应的价格上涨。

楼价合理升幅为8%~15%

日前，合富辉煌集团市场研究部表示，从宏观经济和城市发展看，广州房价仍有较强的动力，预计2011年楼价仍处于上升趋势。

据悉，2011年全国通胀水平在4%以上，平均增速预计在14%~16%；广州GDP增速12%左右，人均收入增长10%左右；广州2010年地价上升明显，高地价仍不断出现。同时，2004~2010年广州住宅均价年均增幅约20%。亚运会召开和相关建设强化了广州作为国家中心城市的地位，直接提升了广州楼市价值。

合富辉煌集团市场研究部首席分析师黎文江认为，2010年受益于市场阶段性回暖和楼价上升，大多数品牌开发商销售目标完成情况良好，房企整体性降价可能性不大。2010年四季度广州地王不断涌现，也反映了开发商对后市价格走势比较乐观。

黎文江预计，广州全市2011年住宅均价合理升幅为8%~15%，月度均价在1.3万~1.5万元/平方米之间，中心六区均价在1.9万~2.1万元/平方米之间。其中，天河、荔湾、越秀、海珠新货普遍为1.6万~3万元/平方米，白云、黄埔新货普遍为1.4万~1.8万元/平方米。外围四区的番禺洋房新货普遍为1万~1.8万元/平方米，花都、南沙及萝岗的洋房新货普遍为6000~8000元/平方米，萝岗科学城在1万元/平方米以上。

预测2供应

132新盘上市  中心区占半数

2010年，由于亚运停工令的实施，影响了部分楼盘的推货及开盘节奏，在一定程度上也导致了全年新货的供应总量。随着2011年的开启，广州楼市正式迎来了后亚运时代。在这一年，又会有多少新增供应在等待消费者呢？

根据相关机构统计，2011年广州十区可售货量合计约6.5万套，与2010年基本持平。其中，新增新货约5.7万套，而2010年具备预售条件但未推出新货则有8000套，当中将有132个楼盘推出新货，全新盘达56个。

据了解，即将开盘的全新项目中，中心六区数量达30个，超过半数。近年来供应一直较为稀缺的越秀区将有8个全新盘推出市场，海印中心、正佳东方国际、骏文雅苑、爱群荟景湾、金润铂宫、东湖广场、新城市尚秀、东方文德广场等项目均计划在2011年开售。而紧追其后的则是白云区共7个，增城和番禺均6个，花都也有5个纯新盘登场亮相。

而与往年第一季度新盘推出较少的情况相比，2011年广州楼市显得略有不同。其中，星辰时代豪庭、秀山一品、龙津华府、卡布奇诺等项目已在元旦期间推出市场，瑞安创逸、力迅领筑、正佳东方国际公寓、星河湾7号、基信城等受消费者关注多时的项目，也预计在第一季度推出市场。而雅居乐科学城项目、越秀城建在金沙洲的星辰金沙及大学城项目、凯德置地的御金沙、中信地产的中信湾(原荔港南湾南区地块)等项目，也将有望在2011年陆续登场。

预测3成交

或有所萎缩  需求转向近郊

种种迹象表明，在2010年连续出台限购、限贷等干预政策下，2011年的楼市还将面临进一步调控、房产税、加息等压力。在这一背景下，2011年的广州楼市成交情况将走向何方？

根据近期合富辉煌市场研究部发布的《2011年广州住宅市场发展预测报告》预测，2011年由于房价上涨压力大，调控政策将持续密切关注，并可能在楼市大幅回暖的节点再次出手干预；因此，2011年广州楼市可能将出现成交量阶段性萎缩，全年成交量约在600万~650万平方米左右。同时，现在较高的房地产价格和严格的房贷政策形成的置业门槛，亦将抑制部分潜在需求。而广州城市建设快速推进，尤其是地铁网络不断扩张、延伸，必然带动置业需求向外围区域扩展，带旺外围片区住宅市场成交。

有业内人士表示，虽然在通胀压力依然巨大的情况下，不少消费者依然把房产投资作为保值、抗通胀的重要手段，但从近期的市场传闻来看，2011年的楼市调控依然在延续，以投资为目的的购房需求很难在这一年得到释放。而对于刚性需求者来说，目前越发高企的房价，以及进一步加息的压力，也让他们难以迈入市场。“但广州人‘钱’力无限，而且今年有这么多新盘推出，或许在带来新鲜感的同时，能够在一定程度上撬动需求，给市场带来惊喜。至于最终的成交量如何，则还要时间去验证。”信息时报记者 李东元

预测4二手楼市

网签规范交易  楼价稳中有升

2011年1月1日起，广州全市六区的二手房网签全面推行，凡经中介公司促成的二手房交易必须网络签约；二手房自行交易可宽限半个月，1月16日起也将全面推行网签。网签按部就班后，对二手楼市将有怎样的影响？二手中介会否面临新一轮洗牌？对此，业内人士表示，网签对二手楼成交量影响不大，但对很多二手中介而言则相当严厉。

据了解，网签采用广州市最新的存量房交易标准合同。为配合网签，广州市已根据二手房交易的实际情况对合同范本进行修改，增加了物业专项维修资金等新内容。

合富置业首席市场分析师龙斌(微博 博客)表示，实施网签后，二手市场交易会更加规范、透明、公开，成交均价会有所上涨，因为以前报低价格等不规范做法现在已经不可能了。在公布二手网签消息后，短期内会刺激成交数据上升，但对2011年整年的成交影响不大。从整个大环境看，2011年二手楼市成交量会比2010年的成交量高，楼价稳中有升。随着市场和买家开始适应政策，相信会有更多人考虑入市。

预测5政策

保障房和房产税将成最大亮点

日前，住房和城乡建设部的人士透露，2011年，房地产调控将着力于保障房建设和分配体系的完善、土地出让和管理制度的改革以及房产税扩征等领域。另外，货币政策逐步收紧也将考验房地产业的资金链，“长短政策结合是今后楼市调控的主要特点。”

保障房：每10户拥有1套

根据住房和城乡建设部日前下发的通知，2011年，全国计划建设保障性安居工程1000万套。相比2010年的580万套的建设量，2011年计划建设的保障房将增长72.4%，大大高于此前市场对2011~2012年全国保障性住房建成量分别约为680万套和620万套的预期。

资料显示，2009年全国保障性住房建设规模约为260万套，2010年为580万套，2011年将高达1000万套。仅这3年的数据，全国保障性住房就达1840万套。如果按照此数据计算，意味着平均每10个家庭可拥有1套保障房。

房产税：新一轮调控重点

在近期楼市继续升温的背景下，房产税成了大家最为期待的调控手段。著名财经专家、财政部财政科学研究所所长、中国财政学会副会长兼秘书长、财政部高级技术职务评审委员会副主任贾康在出席广州某盛会时表示，明年部分城市进行试点的概率非常高，这也将对房价进行有力的调控。

据了解，9·29新政后，中央明确提出将加快房地产税改革试点推进工作，并推广到全国。业内人士认为，明年最有可能试点开征房产税的城市主要集中在上海、重庆；另外，深圳、北京试点的可能性也很大。目前上海市已建立房屋状况信息中心，为征收房产税铺路。

国土部土地督察系统开通

日前，国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史宣布，国家土地督察机构在线土地督察系统正式开通，这标志着土地督察工作进入了新的历史阶段。该系统初步实现了“土地在网络上监管，权力在阳光下运行”，将极大地解放督察机构的人力、物力和时间、空间，提高发现和整改土地违规违法问题的质量和效率。

预测6房企

销售冠军将会花落谁家？

在刚刚过去的2010年，一系列房产调控政策没能停下房企销售额年年攀升的“脚步”。据中国房产信息集团(微博)联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，万科以1026亿元遥遥领先之势，继续稳坐第一。业内人士认为，2011年走在市场前沿的万科，销售额有望再次“独大”。

数据显示，万科、恒 大等6家超大型房地产企业销售额已超500亿元，其中万科以1026亿元创纪录的销售业绩和847万平方米的销售面积称冠。恒 大地产在2009年581万平方米的基础上，大增43%至831万平方米，荣登销售面积排行榜亚军，销售额也达527亿元。保利地产则以660亿元的业绩位列销售金额榜亚军，绿地集团则囊括销售金额和销售面积季军。万达、碧桂园等销售额也突破300亿元。

今年在众多房企中，冠军将会花落谁家？地产经济学家邓浩志(微博 博客)认为，万科在销售额方面有望再次夺冠，首先从2010年销售额来看，万科遥遥领先于其他房企；其次，万科产品的价格在同区域都是中高端，恒 大，碧桂园等开发量虽然大，但单价相对较低；第三，万科对政策的研究比较到位，前瞻性比较强，往往会根据政策率先做出调整。

另有业内人士认为，除了万科外，深耕二三线城市的房企将在销售面积方面“独大”。据分析，中西部二三线市场受到调控影响相对较小，未来发展商可能会在政府保障房和二三线城市商品房上更有作为。据了解，恒 大已是中国覆盖省会城市最多的开发商，而其进入的三线城市中，有90%是中国前20强甚至100强房地产企业未进入的。信息时报记者 徐凤

预测7　商住倒挂持续  热度只增不减

有统计显示，到2011年，广州市区新增商业面积总量将超200万平方米。业内人士表示，从去年限购令出台后商业地产逆市走红来看，只要政策不退出，商业地产的热度就会只增不减。

自2010年4月宏观调控政策出台后，全国商业用地逐步上升。中原地产重点监控的12个大中城市，2010年商办用地成交幅数所占比例由4月的25.61%上升到12月的34.80%，面积所占比例由4月的5.10%上升到12月的19.48%。而“限购令”的出台，则进一步给2011年的商业地产大热埋下伏笔。数据显示，2010年11月广州商铺新货约13万平方米。第三季度，广州一手商铺市场新货供应接近35万平方米，环比上升六成，同比增204%；其中一手商铺成交量相比第二季度上升48%，广州中心区域环比上升逾五成，同比飙升116%。

2010年9月2日，保监会发布险资投资不动产和股权的暂行办法，规定数千亿险资可投资商业不动产，但不得变相炒地卖地。专家认为，这种隐性鼓励对商业地产的发展起到了直接的推动作用。

中原地产研究人士刘广浩认为，在通胀日益加剧的大环境下，就目前的投资渠道而言，商用物业无疑回报更稳定、抗跌性更好。“每种投资都是有风险的，尽管如此，相比住宅市场而言，商业地产的泡沫可以说还远没有达到破裂的临界点，广州一段时间内仍会出现商住倒挂的现象。”刘广浩表示，仅从不动产的角度考虑，长远投资商用物业的价值优势更为明显，但需慎重考虑商用物业的产权状况、地段位置、业态分布以及物业运营团队等因素。

记者观察

别再让观望折磨自己

2011年楼价会不会降？这几乎是全民最为关注的话题，也是近年最为热门的话题之一。

有房一族，特别是包租婆之类，当然希望房价、租价一年比一年高；而没有房子的刚性需求者，新年愿望则是收入涨涨涨，房价跌跌跌，争取2011年买套房。于是，各路“神仙”的声音从四面八方蜂拥而至，有人说2011年房价会再涨10%，有人则说房价会降10%。于是，普罗大众又继续进入新一轮焦躁、观望期。2011年刚刚开始，就已在希望中“被绝望”，在绝望中“被安慰”。

为什么这样说呢？今年元旦新推楼盘少，优惠少，价格继续高。元旦期间开盘或加推新组团的仅正佳东方国际公寓、秀山一品、飞晟文汇、汇东国际花园2期等7个楼盘，其中全新盘仅3个。记者在踩盘过程中看到，楼盘给出的优惠非常吝啬，特别是老城区楼盘不仅没有优惠，楼价还高得吓人。然而，根据广州市国土房管局阳光家缘数据显示，广州市元旦三天共网签425套，成交均价为12953元/平方米，同比上涨21.5%。其中天河区的成交均价为28137元/平方米，越秀区成交均价达36558元/平方米。看此形势，刚刚许完新年愿望的人在无形中“被绝望”了。

于是，专家们又跳了出来，声称2011年房地产调控政策不会放松，甚至还有加码的可能性。总体来看，国家仍将把稳定房价作为主要目标，如果房价出现明显上涨，则有可能出台新的调控政策。更有业内人士透露，近期广州将有知名房企公开降价，降价力度可能高达7.5折。于是，刚刚绝望了的人又开始有了希望。

其实，每年这一幕总会轮流上演。这边政策多管齐下，那边楼价依然高升，已是不争的事实。刚性需求者还是抓紧入市吧，别再用观望继续折磨自己。因为楼价这个东西，谁说得准呢？

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渐去的2010年，被经济学家视为宏观政策主导的一年。这对于中国的房地产市场而言，尤甚。

但在国家统计局2010年初至11月的全国70大中城市房价统计中，没有任何一个月出现价格下行。即便是在政策集中释放的4月—5月份。

造成这个事实的背后关键之一便是房地产业的“支柱地位”。

一些观点认为，房地产业的上下游以及横向产业链涉及50余个行业，能创造大量就业岗位，带动客观的国内生产总值，在国民经济发展中能力强，功劳大。

目前，房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近20%，占GDP的比重接近10%。个别地区这一比例更高，有些城市甚至把房地产当做地方政府的经济命脉。

尽管有人不断提出尖锐的批评，并建议将房地产业“剔除出支柱产业”行列。但这样的批评声音，总显渺小。

“土地财政”很难改

尽管在“十二五”规划中，没有明确将房地产表述为“支柱产业”，但其作为支柱产业的地位在相当长时间内仍难动摇。特别是在宽松货币政策渐退的2011年，为保增长、更为保民生，中央仍不得不延续扩张性的财政政策。各级政府财政或将面临巨大压力，经济增长和财政增收仍需房地产支持。房地产业恐难被推下“神坛”。

据北京市土地整理储备中心截至12月23日的数据统计，2010年北京土地市场成交的经营性用地和工业用地共计252块，土地出让金累计1516.5832亿元，是2009年全年的163.4%。

另据来自中原地产的统计认为，截至12月16日，在中原监测的12个重点城市中，上海2010年土地出让金收入已达到1417亿元。这一数据，环比2009年全年上海的土地出让金收入1025.28亿元上涨达40%。

此外，2010年12月，受到岁末因素影响全国各地出现不同量级“地王”。这些均说明，在现行的税费政策下，房地产业带来的如此巨大的财政收入诱惑让地方政府难以抵挡。财政数字的满足感不断刺激地方政府的卖地冲动。

地方政府的财政收入命脉被掌握在土地手中，这便推高了地价并造出了一个个地王，地价的不断攀升和房地产税费过高都在一定程度上助推了房价的飙升，而房地产税费最终会转化为商品房成本，由购房者买单。同时又反作用于房价，形成新的房地产泡沫。

尽管2010年末国土资源部副部长贠小苏认为房地产业是重要的基础产业，而不应成为重要的经济支柱产业。但学者分析，由于中央集中的财政权力形态基本难以在2011年改变，因此“土地财政”的困境亦不会发生根本变化，意即高房价不会松动。

下一步调控很难猜

2010年末，分析师们都在预测2011年的楼市政策。很多人认为，中国未来的调控将趋向于常态。这或许意味着中国一线城市的房地产住宅价格将难以出现过于迅猛的涨幅。

一些证券公司研究认为，2011年房地产调控以“巩固”为主，保障房和房产税或是未来调控的主要方向。肇始自2010年初的调控或属于长期性制度性安排，不排除阶段性放松可能。从本轮调控发生的时代背景及方式上看，政府或许希望借助此轮调控来实现经济结构调整的可能。因为宏观经济面临诸多不确定性，经济增长和财政增收仍需地产支持。因此地产调控的底线是“不能伤及经济”。若“情况出现变化”，政策也可能作出改变。

链家地产副总裁林倩认为，2010年备受打击的投机和投资性需求或持续受到“限购令”影响难以出现报复性反弹。由此差异信贷手段或许不会再被使用。转而出现的可能是房产税以及其他房地产行业政策。

几乎所有分析师都认为，影响2011年房地产市场最重要的因素依旧是货币政策。中央经济工作会议显示，未来中国将实行稳健的货币政策。而后，央行对此解释称以M2(广义货币)为主的货币供应总量增长，应降至以往稳健货币政策阶段的一般水平,而货币供给总量回归常态是明年货币政策最主要的任务。

货币政策更加谨慎，而房地产业作为资金密集型行业，对外部融资尤其是银行信贷资金依赖性较强。货币政策的松与紧，直接影响房地产业资金面。

不过，略显收紧的货币政策，以及未来或将全国铺开的房产税，到底能对2011年房价带来多少抑制作用，无人能预见。

文章收集整理：江都房产网