按照项目从开工到入市一年半的周期计算，2009年和2010年上半年出让的土地都可能在今年入市。从2009年到2010年上半年的时期正是地王频出的时候，今年这些地王的入市将会带动高端住宅市场的活跃。

接近远洋地产的某业内人士向记者表示：“远洋2010年3月份在大望京拍到的地王将会在2011年入市。”

然而，这些地块上的高端项目最终是否入市仍存在很多变数。

“地王项目拖几年再上市的现象很常见。”DTZ戴德梁行研究部华北区主管魏东向记者表示，“地王入市时间拖得越长，入市时价格只会越高，开发商获得的利益远比拖工期造成的成本增加要大得多。”

央企地王到入市时间

按规定只要地基盖到地面项目即可预售。一般情况下，项目从开工到入市是2年的时间，如果赶工期的话，一年半的时间就可以预售，这样算来，2009年和2010年上半年的地王项目在2011年理论上都可以入市。

2010年3月，远洋地产旗下北京远豪置业有限公司以40.8亿的总价获得大望京村地块，折合楼面价2.75万元/平米。如果按照10%的利润计算，项目售价将在45000元/平米。

随后，中国兵器集团旗下的北京世博宏业房产公司以17.6亿元的总价竞得海淀区蓟门桥北的地块，楼面价29913元/平米，成为当时北京单价最贵的地王。

接近远洋地产的某业内人士向记者表示：“远洋2010年3月份在大望京拍到的地王将会在2011年入市，这块大望京地块项目将是远洋地产2011年在北京入市的主要高端项目之一。”此外，2009年由中化方兴拍到的地王广渠路15号地项目的接待中心在2010年12月28日已经正式对外开放，并于今年4月份预售。

上述业内人士向记者表示：“2009年，央企在短时间内多次创造地王，直接导致了中央加快推进央企房地产业务的重整，而2010年3月的央企地王更是导致\"新国十条\"出台的主要原因。2011年，这批央企地王的项目开始陆续入市，其楼面地价决定了这些项目都将是售价在5万/平米左右的高端项目，它们的入市肯定会给北京市场带来一定影响。”

魏东认为，这高价土地项目的入市会带动2011年的高端住宅市场。这些高端项目的入市对市场价格的影响是显而易见的。2010年9、10月就出现了超过3万的项目不发预售证以控制商品房均价的现象，不排除2011年也会出现这种情况。

2010年政策调控并没有给高端项目的销售带来很大的影响。4月份“新国十条”出台之后，北京高端住宅项目均价一直维持在45000元/平米的水平。根据戴德梁行数据统计显示，2010年12月，北京高端住宅成交均价达到了49439元/平米，11月份的均价为45519元/平米。11月底，盘古大观还将原来的均价由8万元/平米上调到了10万元/平米。

魏东认为，2011年的高端住宅仍然会吸引相当一部分投资者，加上通货膨胀的背景，高端住宅成交量和价格仍然比较乐观。

魏东表示：“地王项目投入市场一向非常受开发商的重视，因为楼面地价很贵，所以在定位、定价、入市时机等各个方面都关系重大。何况2011年的政策因素充满了不确定性，开发商的地王项目入市将更加谨慎。”

后市看涨

虽然2010年高端住宅销售情况还算理想，但是按照两年的建设周期，到时间入市的这些高端项目是否入市仍存在很多变数。

“地王项目拖几年再上市的现象很常见。”魏东向记者表示，“如果开发商认为入市时机没有到来时，会采用拖工期的办法，由于地王都处于城市的稀缺地段，入市时间拖得越长，入市时价格只会越高，开发商不仅不会有损失，而且获得的利益远比拖工期造成的成本增加要大得多。”

例如即将在4月份预售的广渠路15号地项目，其周边万科蓝山现在报价4.18万元/平米，让人们觉得当时16240元/平米的楼面地价似乎还算合理。

此外，2008年出让的土地至今仍有未入市的情况。

根据戴德梁行的调查，2008年土地单价排名前五位的地块中，至今仍有两块土地项目时隔两年仍未入市。第一块是丰台区卢沟桥乡郑常庄居住项目用地，这块由北京中筑置业有限公司在2008年1月就拍到的土地时隔两年至今仍没有入市的计划。另一块则是由北京东方时代房地产开发有限责任公司在2008年3月拍到的朝阳区芍药居东区项目用地，这块楼面地价11801元/平米的地块计划在2012年11月入市，按此计划，项目入市的时间距土地出让时间将近四年之久。目前，芍药居东区附近二手房均价已达到24000元/平米。

目前，2009年土地单价排名前七位的地块中，仅有广渠路15号和广渠路10号的项目入市，其余的地块均没有项目预售的消息。

魏东认为，虽然2011年的高端住宅成交还是很乐观的，但是与项目入市相比，拖工期推迟入市将会给开发企业带来更大的利益。2011年稳健的货币政策下，企业贷款比2010年还要困难，加上预售资金监管政策的实行，因此不排除有的地王项目会采用拖工期方式推迟入市。

文章收集整理：江都房产网