来源:《江淮晨报》 作者:余佼佼

买卖二手房缴税将大幅降低！作为二手房交易税费最“大头”的营业税，因为合肥市基准价的调整和住房性质判定的变化而改变。合肥市房地产管理局表示，1月18日起，未满五年的144平方米以下且小区容积率大于1.0的普通住房，地税部门将直接征收差额5.5%的营业税；房屋产权满五年的普通住房，可以在交易前去地税局开免税证明，交易时将直接免去营业税。此项新政实施后，估计二手房买卖平均每套少交上万元税。

二手房交易

平均每套少交上万元税

在此之前，合肥二手房的营业税是按照全额或者差额的5.5%来征收的。居住未满五年的，如果被认定为非普通住宅，将征收全额5.5%的营业税；如果居住满五年的普通住房，则免征营业税，如果是非普通住房，则征收差额5.5%的营业税。

这次调整将普通住房和非普通住房的认定标准大大放宽，认定标准由三条减为两条，即住宅小区容积率在1.0以上，且单套建筑面积在144平方米以下。原有的“每平方米单价低于非普通住房标准”认定标准取消。

简单说来，原来认定普通住房和非普通住房的三条标准，其中，容积率和房屋建筑面积都是早就确定过了的，所以影响二手房交易的营业税费，就基本上只与基准价和产权年限有关。

举个例子，一套100平方米的住房，小区容积率在1.0以上，房主当年购房价格为40万元，二手房交易价格为50万元，如果这套房产权未满五年，那么只需缴纳10万*5.5%=0.55万元的营业税，如果这套房子满了五年，那就不需要再缴纳任何营业税了。在此之前，产权未满五年需要缴纳50万*5.5%=2.75万元的营业税，中间差距达到2万多元。

基准价提高

差额营业税也跟着少交

新政最大的受益者将是二手房买房者，因为很多二手房都因新标准从非普通住房转变成了普通住房。合肥市地税局相关负责人告诉记者，营业税5.5%的税率是二手房交易中税率最高的部分。因为基准价过低，地税部门在核定价格时，有自己的一套核定方式，一般远高于基准价。

在2009年3月，合肥市就根据国家有关部门规定对“普通住房”的认定标准做过调整，当时标准中包含第三条“每平方米单价低于非普通住房标准”，但随着房地产市场的发展，“第三条”已与市场现状脱节。

随着房价上涨，目前合肥绝大多数在售房价均已超过执行中的普通住房价格的认定标准，这意味着如还按当年较低的认定标准，现在合肥几乎所有楼盘都是“豪宅”。

此外，合肥市房地产管理局将二手房基准房价重新调整，基本原则是将上调的基准房价标准平均幅度确定在20%以上。

基准价的提高，对想买二手房的人在缴纳差额营业税时也能减少费用。

合肥学院房地产研究所所长朱德开认为，基准价的调整将有利于二手房交易，使一部分市民从一手房市场转向二手房市场。基准价刚刚调整，效果可能并不会太明显，但以后二手房效果将非常显著，对市场形成一定影响。

文章收集：江都房产网