现行土地使用税每平方米年税额

（一）大城市1.5元至30元；

（二）中等城市1.2元至24元；

（三）小城市0.9元至18元；

（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

下列土地免缴土地使用税

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

摘自《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》

就在上海、重庆布局房产税试点的同时，高层已经拟定了房产税改革的总体方向。

《每日经济新闻》记者昨日获悉，财政部、国家税务总局拟将房产税和土地使用税（即城镇土地使用税）两税合一，且按照市价计征。

据了解，由于征收依据发生变化，合并后的新税种将不再叫做“房产税”，其性质类似于国外一直推行的物业税，因此可能被叫做“物业税”或“房地产税”，其征收范围也将最终覆盖个人住宅。

据知情人士表示，由于征收范围、征收基点、税率等细节尚需完善，因此新税种要在全国推广尚需时日。而上海、重庆两个先行城市的试点效果，将成为新税种出台的重要参考。

土地使用税或取消

据接近决策层的人士向《每日经济新闻》记者透露，按照两部委拟定的方向，房产税和城镇土地使用税将“两税合一”，成为房地产持有环节的新税种。而现行的房产税和城镇土地使用税都将成为历史。

我国的房产税于1986年开征，主要针对经营性房屋征收，对个人所有的非经营性房屋（包括个人住房）暂免征收。

城镇土地使用税在1988年开征，主要向拥有土地使用权的施工企业征收。

这也是我国房地产持有环节的两个主要税种。

上述人士还透露，随着两税的合并，房屋和土地都将成为新税种的税基，即在计税中，除将参照房屋价值之外，还要将土地价值纳入其中。具体标准目前尚不得而知。

同时，新税种还将“按照市场价格计征”。这也意味着，在税率不变的情况下，随着物业价格的变化，新税种的征收额度也将随市场波动。

尽管并未公开表态，主管部门已悄然着手相关的准备工作。今年1月6日，财政部在《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》中提到，对按照房产原值计税的房产，房产原值应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。其中，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。这被认为很可能纳入新税种的计税标准。

本月17日，国务院修订了《中华人民共和国房产税暂行条例》，在房产税的开征、停征以及减税、免税、退税、补税上，赋予国务院更多的权限。这也被看作是为房产税改革做法理依据的铺垫。

新税种拟逐步铺开

按照已有的思路，随着新税种的逐步铺开，个人住宅也将受到覆盖。

作为持有环节的主要税种，房产税和城镇土地使用税的征收均未覆盖个人住宅。相比之下，开发流通环节的税种较多，包括契税、印花税、营业税、企业或个人所得税，等等。

在多数业内人士看来，开发流通环节税赋较重是推高购房成本的原因之一，而持有环节的低成本则造成投资投机型需求泛滥。因此，“持有环节加税、开发环节减税”便一直被业界所呼吁。

去年9月30日，财政部和国税总局在首度谈及房产税改革时便表示，有必要对个人所有住房恢复征收房产税。

当前正在酝酿的房产税试点，目的是在持有环节加税。按照已披露的重庆房产税试点方案，高档商品房成为主要征收对象，其中“别墅、200平方米以上住房、评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房”最有可能先行试水。

上述人士表示，除高档商品房外，普通商品房最终也将被纳入新税种的征收范围。而至于包括保障房在内的各种政策性住房，目前尚不明确是否征税。

分析认为，在新税种覆盖普通住宅征收的情况下，持有成本的提高，将使得投资投机性需求得到一定程度的遏制。同时，地方政府也将增加一笔重要的财政收入。

全面推行尚需时日

随着上海、重庆两地房产税试点方案的初现端倪，其征收模式渐渐变得明朗起来。按照官方发布的信息，重庆主要针对高档住宅征税，上海的房产税征税对象则面向增量房。

至于两地在计税中，是否将土地纳入计征范围，目前尚不得而知。

上述人士向本报记者强调，如果把土地纳入其中，“房产税”的叫法便不准确，称为“房地产税”或“物业税”更为合适。

事实上，与高层对改革方向的定调相比，上海、重庆两地的试点具有较大的自主性。即两个城市可根据自身的市场情况，制定不同的试点方案，方案内容较为灵活。高层将观望其试点效果，并为新税种的出台做出参考。

据了解，两地的试点方案均已获得财政部的原则同意，待国务院批复之后，可能在今年一季度推行。

但从试点到全面铺开，还有很长的一段路程。上述人士表示，“试点只是开始”，由于征收范围、征收基点、税率等细节尚未完善，以及开征新税种所需的立法程序，新税种的全面推行还需要多年时间。

中国房地产报：五问房产税

沪、渝上演房产税“双城记”，房产税的讨论再度甚嚣尘上。1月9日新华网引述重庆“两会”消息称，重庆市确定开征高档商品房房产税，有望在今年一季度出台文件。财政部已原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。

 
此前，重庆市市长黄奇帆曾公开表示，只要国家批准了，重庆就会对高端商品房、别墅用房征收房产税，以实施“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的住房制度体系建设。

与此同时，上海版房产税方案也在坊间传得沸沸扬扬。甚至有人预计，按照重庆版房产税的形式和时间，上海版房产税也有可能在上海“两会”前后明确。不知不觉间，关于房产税的讨论，已从“该不该征收”演变为“怎么征”。“房产税已一步步走近我们。”SOHO中国董事长潘石屹(微博 博客)在其微博里如是说。

但是，无论是官方零星信息，还是坊间传闻，关于房产税征收方案的细节，至今仍有几大关键疑问没有答案。中国社会科学院财政研究室主任杨志勇表示，“房产税的开征涉及民众切身利益，没有理由不经过充分讨论就贸然出台。”这一观点，也得到多位业内人士的认同。

疑问一：计征对象是谁？

重庆“两会”上明确要征收高档商品房房产税。按照黄奇帆2010年4月接受媒体专访时透露，重庆设计的是“特别房产税的政策设计方案”，对高端住房房价和消费必须要约束。其征收对象有两种方案：一、凡城市独栋住房（别墅）或住房建筑面积超过200平方米，且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人。二、住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人。

1月11日，黄奇帆在接受央视采访时透露，重庆版房产税将会“增量存量都有”，而“高出城市均价3倍的高价房和别墅，只占全市房屋总量10%左右。”与重庆不同，传言中的上海版房产税比较倾向“新老划断”，对增量房进行调节，针对新购房者人均面积超过70平方米以上征收房产税，以后再逐步过渡到存量房。

这些方案都存有争议。有观点认为，若要征个人房产税正确的做法就是对所有个人住房一视同仁。不论是市场上购买的商品房，还是政府提供的福利房，或是经适房、限价房，只要个人拥有产权，都应纳入课税范围。因为与其他种类住房相比，商品房特别是高档房，已经担负了更多税负。

疑问二：税基是什么？

从目前坊间传闻的版本来看，以市场评估值征收房产税基本已是“板上钉钉”。特别是上海的“新老划断”办法，只对新购房屋征收，其购买原值与评估值相差微乎其微。重庆的计税办法则是，对高档商品房按评估价值的70%~80%计算，同时计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。

房产税按照评估价值计征，问题在于价值怎么评估？特别是重庆，超过均价3倍的房产作为征收对象，由谁来评估？委托权威中介可能是个办法，但是，所谓权威中介怎么产生，能否得到普遍认同，会不会受制于聘用者，这都将难免产生争议。

更大的争议在于房产税与土地出让金的关系。黄奇帆也承认“如果房产税与土地出让金两头收的话就过分了”。

如果说房产税是一种财产税，那么房产作为“财产”应分为两部分，一部分是建筑物的产权，另一部分是建筑物占用土地的70年或50年使用权。房产的绝大部分价值体现在后者，而人们在购房时，已就此向政府缴纳了土地出让金。首创集团总经理刘晓光就认为，不能在交纳70年的土地出让金后再交纳房产税。

更有观点指出，如果征收房产税，则要剔除土地出让金部分，仅对房产进行价值评估，并以此为税基进行计征。然而，在今年年初财政部和国家税务总局刚下发了一份2010年12月21日通过的通知，对地价计入房产原值征收房产税的问题做出了新的规定。

该通知称，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。对宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的3倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

疑问三：税率如何确定？

重庆版房产税，在目前盛传的版本中税率为1%。黄奇帆此前也曾表示，对于别墅或高价商品房的高端消费群体，将通过收取1%左右的房产税加以遏制，“不会给普通百姓增加负担”。

按照2010年4月透露的方案，针对前文提及的两种征收对象，税率也有两种不同的分档累进税率方案。方案一：（1）独栋住房建筑面积在300平方米以下的，税率为1%；300平方米至500平方米的，税率为1.5%；500平方米以上的，税率为2%。（2）建筑面积达到200平方米以上的住房，评估值在上年主城区商品房市场平均售价3倍至4倍的，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。方案二：住房评估值在上年主城区商品房市场平均售价3倍至4倍，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。

上海版房产税，据复旦大学房地产研究中心副主任陈杰透露，税率将在0.5%~0.6%之间。据称，陈的消息来源为参与房产税议定的人士。

但是，税率如何确定，坊间仍有争议。房地产专家韩世同(微博 博客)认为，税率的高低与房产税的政策目标有关。如果只是为了房地产调控限制多套物业和高档物业，就应采取“高税率、窄税基”的做法；而如果是税制改革使之合理化并保持稳定的财税来源，则应采取“低税率、宽税基”的做法。

疑问四：税收用于何处？

黄奇帆此前曾承诺，征收的特别房产税收入，将“全部用于公租房的建设和维护”。而流传的诸多上海版房产税方案中，都未提及征收来的房产税将用于何处。在相关地方政府财政收支不透明、不公开的情况下，民众对政府加税自然会有不信任感和抵触。

华远地产董事长任志强(微博 博客)更是直言不讳地指出，“如果中央可以授权地方自定房产税征收的权力，就等于给了地方政府一把可以随意从民众身上割肉的刀，先从肥的割起，直到刮光所有的肉。财政收入年年高增长的欲望，是个无底的深渊，永远无法满足。非以支定收，且经民众有权决定的税，必会剥夺财产保护的权利。”

疑问五：现有税负如何调整？

如果开征房产税，那么对现有的房地产税负作何调整？传言中的重庆和上海的试点方案，均没有提及这点。

房地产领域现有税负过重早已成为不争的事实，在开发建设、交易等环节的各种税费可谓“五花八门”。仅直接相关的税种多达14种，目前实际征收的有12种。此外，涉及到土地、规划、建设、环保、园林绿化、消防等部门的收费也是纷繁复杂。如果在现有的税费和土地出让金不取消的情况下，政府增加征收房产税，必然会增加市场中的成本，最终还将体现在价格上涨上。

专家建议，房产税的试点不应该是盲目加税，而应从整体税制改革入手，让税负更加合理。

文章收集：江都房产网