兔年春节长假最后一天，央行宣布加息，这是自去年10月以来，央行第三次加息，公积金利率也随之上调。三次下来，5年以上公积金贷款利率累计上调了0.63个百分点。以20年30万元的公积金贷款为例，加息后总利息为155507.55元，月供为1897.95元，分别增加了24117.99元和100.49元。

据武汉住房公积金管理中心统计，该中心去年共为2.95万户家庭发放了82.3亿元的房贷。当前，5年期以上基准利率商贷为6.6%，公积金为4.5%，选择后者要划算得多。同样是20年30万元房贷，用公积金要少还85552.35元的利息。

那么，同样是公积金贷款，还能不能更省钱呢？在武昌杨园上班的徐小姐咨询，自己和老公每人每月单位加个人各缴1500元的公积金，已连续缴了15个月，共有存款4.5万元，同时又准备贷30万20年的公积金，怎么操作更划算？

【贷款窍门】

选择等额本金少还近2万

我们常见的还款方式，叫等额本息，即每月还款1897.95元数额不变，这种还款方式的好处是只用记住一个数字，每月定期还款就完了，缺点则是要多掏利息。20年下来，总利息为155507.55元。

另一种还款方式，就是等额本金还款法，即每月所还本金是恒定的，但利息所占份额逐步减少。这种还款方式好处是可以减少利息支出，30年20万下来，总共利息支出是135562.5元，比等额本息方式少了19945.05元。不过，等额本金每月还款额会变，而且初期还款额较高，如首期还款要2375元，其中本金1250元，利息1125元，此后本金基本不变，利息每月减少5元左右。

通俗来说，等额本息和等额本金方式产生差别的原因就是：前者是先多还利息后少还本金，同等时间下所欠的本金多所以利息多；后者是先多还本金少还利息，同等时间下欠的本金少所以利息少。

在第一年的基础上，两次抵扣间隔的12个月，徐小姐需自掏腰包还款，即到2012年的7月，她剩余应还贷款为：352894.76-(1470.39×12)=335250.08元，其中本金225082.63元。已还掉的17644.68元中，利息为10308.76元。

此时，徐小姐夫妇的账户又有12个月的存款了，共计是3.6万元可用来抵扣，即剩余待还本金为225082.63-36000元= 189082.63元。此后，同样期限不变，重新计算还款总额为287095.17元，每月还款降为1196.23元。

2013年7月，徐小姐的剩余应还贷款为272740.41元，其中本金183114.49元，利息89625.92元。已还的14354.76元中，利息为8386.62元。

这一年的冲抵金额仍是3.6万元，冲后待还本金为147114.49元。重新计算贷款总额为223372.4元，每月还款降为930.72元。

由于在办理前要先还完头6个月的，以2011年1月为起始月，所以徐小姐的起始还款余额应为：455507.55-（1897.95×6）=444119.85元，其中本金为295318.61元，利息为148801.24。在已还的11387.69元中，本金为4681.39元，利息为6706.3元。

此时，徐小姐夫妇的公积金存款余额应该是45000+（3000×6）=63000元。扣除必须保留的100元，第一年7月份时，徐小姐可用来抵扣的金额为62900元。

如果用此全部抵掉贷款本金，抵扣后，徐小姐还要还本金295318.61-62900=232418.61元。以此为基础，在剩余贷款期限调整回20年的情况下，重新计算徐小姐的贷款为：还款总额352894.76元，其中利息120476.16元，每月还贷1470.39元，比最初时每月减少了427.56元。

2014年7月，剩余的应还贷款为212203.77元，其中本金142471.02元。在已还的11168.63元中，利息为 6525.16 元。

本金冲抵3.6万元后，待还本金为106471.02元。重新计算贷款总额为161661.15元，每月还款降为673.59元。

【抵扣窍门】

按年抵比按月扣更省钱

2015年7月，剩余贷款为153578.09元，其中本金103110.41元。在已还的8083.06元中，利息为4722.45元。

 
本金依旧是冲抵3.6万，剩余本金为67110.41元。重新计算贷款总额为101897.66元，每月还款降为424.57元。此时，房贷压力已大大减轻。

2009年3月，武汉公积金中心推出了“存款自动抵扣还贷”政策，即在办理一定手续后，公积金中心的电子程序可自动从存款账户中划账还款，不必每趟自己跑银行。

自动划扣还款的具体方式分两种：即按月抵扣和按年抵扣。

■优点缺点PK

按月抵扣，优点是省去了每月跑银行存钱之苦、存多存少之忧，自己做甩手掌柜；缺点是划走的钱实质跟自己存钱一样，只有一部分是还本金，还有一部分是付的利息，总利息不变。

按年抵扣，优点是每年在约定时间一次将公积金存款余额全部划扣后，抵掉的全是本金，因本金减少，所付利息也会减少；缺点是要每月跑银行，而且每年要去办一次手续，抵扣后每月还款额还不一样，需要重新适应。

此外，逐月扣划要求公积金账户应保留月缴存额6倍的金额，从还贷后的第一个月后即可开始抵扣；而逐年扣划还贷，要求存款账户中应保留不少于100元的金额，且第一次扣划时间必须为贷款发放并还款6个月后。

■按月抵扣算账

以徐小姐夫妇为例，他们每月合计有公积金存款3000元，足够抵月供。每月抵扣1897.95元，本息一共要还455507.55元，其中利息是155507.55元。

第六年

2016年7月，剩余贷款为96802.78元，其中本金还剩64992.16元。在已还的5094.88元中，利息为2976.63元。

继续冲抵3.6万元的本金，重新计算贷款总额为44020.49元，每月还款降为183.42元，此时房贷压力已不到2011年初的十分之一了，也意味着离胜利不远了。

第七年

到2017年，贷款余额为41819.47，其中剩余的本金为28077.06元。未还的本金已经低于徐小姐一年累计的公积金存款，所以，这次抵扣后就只要从3.6万元中扣除28077.06元即可。

至此，徐小姐提前13年还完了贷款。除30万的本金全部还完外，她付出的利息为6706.3+10308.76+8386.62+6525.16+4722.45+2976.63=39625.92元。

相比按月抵扣20年付出的155507.55元利息，按年抵扣可少付利息115881.63元，可以买一辆小轿车了。真是不算不知道，一算吓一跳！

（注：以上计算未考虑公积金账户存款产生的利息。）

连续加息是否应提前还贷 业内：考虑综合因素

继去年10月20日和12月25日两次加息后，今年2月8日，央行宣布再次加息。这已是央行近四个月里的第三次加息，也是今年的第一次加息。加息给“房奴”们带来的最直接影响就是月供增加。更令人担忧的是，未来一段时间，央行有可能还会继续加息。于是，“房奴”们开始考虑提前还贷。那么，在连续加息的背景下，购房者到底该不该提前还贷？什么情况下提前还贷划算呢？

市民王先生目前身背两笔房贷，去年年初购房时，他的房贷享受到了7折利率优惠，而去年年末购买另一套房子时，不仅首付提高到5成，贷款利率也没了优惠。

虽然两笔贷款同样是20万元贷10年，但还款数额却不一样。去年两次加息后，从今年1月1日起，他的房贷月供开始提高。“虽然目前增加的月供在自身经济承受范围之内，不会对日常生活带来多大影响，但如果继续加息，还款压力就会变大了。”于是，王先生考虑将房贷提前还上，以减轻月供压力。

那么，是不是所有的“房奴”都适合提前还贷呢？业内人士告诉记者，今年2月9日起新发放的个人房贷，将按照新的利率计息。虽然今年年内还存在加息预期，但无论今年加息几次，对于2月9日以前已发放的房贷，不会受今年加息的影响，要待明年1月1日才会按照新利率计息。因此，房贷客户不必因担心今年还会加息而急于提前还贷。“可以将手里准备提前还贷的钱用作其他投资，待年底时视当时利率再决定是否提前还贷。”

专家观点

业内人士分析认为，是否提前还贷还需要根据个人的经济状况、理财能力和还款方式等多方面的因素综合起来考虑，并非所有人都适合提前还贷。

对于处于还款初期的借款人来说，倘若手中有闲钱又没有更合适的投资渠道，可以选择全部或部分提前还贷，如选择提前偿还部分贷款，可在保持月供不变的情况下，缩短剩余还款时间，这样可以节省更多的利息。而对于那些贷款年限所剩不多、采用等额本息法还贷的客户，则提前还贷意义不大。因为此类还款方式到最后几年，所剩利息较少，每月所还金额主要是本金。对于已拿到7折、8折利率优惠的购房者来说，也不宜提前还贷。另外，借款人如果风险承受能力较高，且有更好的投资渠道，也不必着急还贷。 

央行加息扼楼市\"喉咙\" 开发商\"粮荒\"积重难返

据中国之声《全国新闻联播》报道，央行加息利空楼市，货币从紧信号明确，业内人士表示，房地产行业资金链紧张局面将延续。

春节前，房地产企业陆续披露了2010年的业绩，不少地产巨头总收入呈现大幅上升的势头。然而，2010年的好收成，并不能让开发商对2011年的前景保持乐观的态度。

 和讯资深分析师夏立军认为，在政策调控银根收紧的大背景下，房地产行业资金链紧张的局面将延续。　

夏立军：从去年下半年以来，整个商业银行对于房地产开发的信贷控制已经是到了前所未有的高度。另外，一些融资平台比如信托方面的融资从房地产的流向已经有所控制，整个房地产行业资金收紧的局面在今年年初还在延续之中。

据了解，继国务院“新国八条”后，备受关注的房产税改革试点也正式落地，一些城市的成交量应声跌落，目前开发商主要的销售资金回笼渠道也受到明显的影响。与此同时，多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。夏立军说，资金难以回笼，公开渠道募资的路也走不通，中小房地产企业受到的资金冲击较大，行业或面临洗牌。

夏立军：一线房地产开发商现金流比较充裕，抗风险能力较强，所以房地产市场不管从货币调控还是结构调控，对中小企业产生较大影响；从一线房地产公司来看，他们后期会有扩大市场份额的可能，从行业整合来看，有很大看点。

文章收集整理：江都房产网