这一年是房地产行业动荡的一年，不仅是各项政策不断出台，挑战者开发商和购房者的心理承受能力。“楼脆脆”、“楼歪歪”、“楼断断”等一些地产怪现象亦屡见不鲜，让购房者无限闹心，房产维权越来越成为业主的心头之痛，也是消费者最关心的话题之一。

　　今年“3·15”消费者权益日的主题是“消费与民生”，作为与民生关系最为密切的房地产行业，其消费与维权更值得加倍关注。专家提示，保护自己的合法权益，除了政府加强房地产市场及物业管理监管外，购房者在购房过程中也要增强自我保护意识，防患于未然。本期，记者走访了我市许小平律师事务所经济学律师井一晴，希望通过她的解答能给您带来一些帮助。

买房阶段

定购协议书签字要谨慎

　　案例：2009年上半年，陈女士与某开发公司签订《房产定购协议书》，约定定购一套商品房，并支付了1万元定金。协议另载明：陈女士在签订定购协议时已详细阅读和了解该公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。过了不久，陈女士到该公司签订《商品房买卖合同》时，发现该合同的补充协议有许多不公平条款，为此陈女士两次发函开发公司要求修改不公平条款，开发公司却不予理睬。最后双方协商不成起诉到法院。

法院判决：法院认定陈女士已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容，故陈女士应按定购协议约定的合同基本条件与开发公司签订正式的《商品房买卖合同》，开发公司有权拒退定金，驳回陈女士的诉讼请求。

律师点评：对此案例，井一晴律师认为，此案陈女士的败诉原因在于她草率地在定购协议上签字。据她介绍，购房者在签订定购协议时，应详细了解协议内容，否则一旦签订协议，将承担法律规定或合同约定的义务与责任。

天然气改动不算结构改变

　　案例：2008年初，李先生在高新区购买了一套商品房。2009年3月，交房时李先生发现，合同上写明位于入户厨房位置的天然气管道被改到了客厅阳台上。他遂以房屋结构变更为由向开发公司提出退房。但开发公司不同意，最终两者对簿公堂。

　　法院判决：法官认为，天然气管道安装有特别的规范和要求，不可能满足所有业主的意愿。而根据有关规定，天然气管道的安装位置变化，既不属于规划的变更和设计上的变化，也不属于房屋结构改变。所以，天然气管道的改变并不构成购房合同约定的解除条件，该合同不能解除。故驳回李先生的诉讼请求。

　　律师点评：井一晴律师告诉记者，在楼盘设计时，天然气管道位置原则上应放在厨房，但如果涉及安全隐患问题，专业安装人员可对安装位置予以调整。对于此类有特殊规定的管道，如果变更不属于结构改变，业主无法根据此点要求赔偿或退房。这就提醒业主，在选购房屋时最好与置业顾问做好沟通，如果相应管道不能达到自己的要求，就要慎重考虑了。

购房户看清逾期交房条件

　　案例：2010年初，林小姐在经开区购得一套房产，合同约定2011年2月25日前交房。逾期交付的，按已付房价款每日万分之五的违约金计算。2010年底，该房产的开发公司取得竣工验收备案登记证。2011年2月16日，林小姐接到接房通知，发现房屋有不满意之处，遂要求开发公司维修并拒收房屋。近日，该开发公司将维修后的房屋交付给林小姐。林小姐认为交房时间已逾期，要求开发公司承担期间的逾期交房违约金，被拒绝后林小姐遂起诉索赔。

律师建议：本案正在审理中，但律师看过诉讼要求后发现，双方在合同中已明确约定：房屋交付条件为“商品房已进行竣工验收备案登记”，并约定“房屋的维修事项不能作为拒绝接收房屋的理由”。那么，购房者在商品房竣工验收备案登记前有权拒绝接房，但经过竣工验收后则不能以房屋的维修事项作为拒绝接房的理由。因此，井一晴提醒购房者，在签订购房合同的时候一定要注意交房时间也逾期交房的标准，若对合同约定有异议应在签订合同时与开发商做好沟通协商，若合同已经约定，那只有按照约定执行了。　

交房阶段

仔细验收确认

　　案例：今年年初，高先生代表其所购楼盘的业主向律师咨询，他们购买的楼盘在交付时出现了较大的问题：其交付时尚未取得竣工验收备案表；水、电、燃气也未开通；景观与当初宣传的更是严重不符。业主纷纷向开发商提出拒绝收房。开发商则表示，该楼盘交付时已开通工程用水、电，但尚未接入民用管网，煤气管道因施工尚未完成，目前无法开通。至于景观，是因为天气寒冷，影响植物生长，所以没有呈现当时的宣传效果。

　　律师建议：房屋交付的法定条件是对房屋主体工程质量的验收确认。但除此之外房屋交付时还应具备基本使用功能，毛坯房应开通水、电、气。业主对于交付时没有开通水、电、气的房屋可以拒收。对于虽已开通，但却是工程用水电的，此为交付瑕疵，能否追究开发商的违约责任，要看合同的具体约定。但开发商对此种情形一般会约定：只在一定的期限内采取补救措施使之达标，而不承担经济赔偿责任，如超期无法完成业主有权退房。在当下业主基本不会因此退房，只能寄希望于催促开发商履行相关义务。

　　对于公共设施、配套、绿化、环境等问题也是购房人关心的交付重点，但房屋买卖合同中若约定不明确，交付时即使感观很差业主也很难有力主张有关权益。至于楼书和广告的宣传，多半都比较模糊，不认为其有合同约束力。

精装修房困扰

　　案例：焦女士最近也为房子的事情头痛不已，新政出台后，很多开发商推出了购房送精装修的优惠，怕麻烦的她趁此机会买了一套精装修房，但最近收房时发现自己的房子防盗门和卫生洁具与原来合同约定的品牌不符，装修的品质也和当初看房时的样板间有一定差距。焦女士认为房屋达不到交房标准，希望退房。

　　律师建议：对于购房人来说，对精装修住宅装修项目进行验收的依据就是他们的购房合同，以及合同中关于装修的附加条款，一切应以此为依据，若焦女士认为开发商没有履行合同，可以主张其履行合同规定的义务，或按照合同约定要求赔偿。

　　同时井一晴律师还提示，与开发商签订这些与住宅装修有关的合同条款以及附加条款当中，应该详细地注明住宅装修所有项目所使用的主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商，关键项目的工艺做法、标准，重要的装修项目甚至应该在合同附件中备有必要的图纸。

使用阶段

　　案例：购房送面积也是近期开发商惯用的促销手段，但赠送的面积却在缴纳物业费上出现了纠纷。近日市民刘先生找到律师进行咨询：他前段时间看好了一套房屋，户型、价位、环境都很中意，特别是有20平方米是赠送面积，但随后他就产生疑问，在今后缴纳物业费时，这20平方的房子是否需要缴纳物业费？

　　律师解答：律师井一晴称，此类问题也曾一度成为物业管理纠纷的焦点。根据之前的案例可以得知，对于此类纠纷法院一般判决“若无特殊约定，以产权面积收取物业管理费”。她进一步解答说，目前物业公司的收费都有法律文件作为依据，物业服务收费是按房屋所有权证登记的房屋建筑面积收取（不含附属间）。未办理房屋所有权证的，物业服务费按房屋买卖合同标明的建筑面积收取。在房产证没有办下来之前，业主可先按全部面积交，等到产权证办下来，如产权面积不包括所赠面积，买房人可要求物业管理公司退还多收的物管费。

　　对此，律师特别提醒，为避免受到此类问题困扰，购房者在与开发商签订购房合同的时候，应该要求开发商将所送面积和买房面积同时注明。

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