不少业内人士认为，在新出台的政策中，对购房者打击最大的并非是限购，而是二套房首付上调至60% 这项规定。这一政策的出台，使不少正打算改善居住条件的普通购房者陷入新的购房困境。“做过多年房地产的业内人都知道，对于普通购房者来说 ，总价款多出3 万元就是一道坎，很多人迈不过去，就只能另作打算了。”一位从业多年的业内人士告诉记者。面对新政，改善型置业者如何才能顺利换到大房子？本期请岛城置业专家为改善型购房者推荐几个顺利换房的方法。

　　“正准备要换套房，却赶上了调控。现在首付又要多出十多万元。”近期正准备换套大房子的刘先生很是发愁。他告诉记者，2004年结婚那年，他们家在市北区敦化路附近买了一套57平方米的小套二作为婚房。刘先生说，孩子就要出生了，“我和妻子两个人平时工作都挺忙，孩子生下来之后需要人照顾。可是我们家太小了，所以就想着要换一套120平方米左右的套三。”为了迎接即将到来的孩子，刘先生开始盘算着换房。2011年，换房的事刚被提上日程，他就面临了这一轮政策调控，首付比例提升到了60%。

　　“我只能先买上房，等交房并装修好之后再卖掉原来的房子。”刘先生起初准备拿出家中的应急储蓄30万元，再向双方父母和三个兄弟姐妹借40万元，在崂山区买一套总价140万元左右的房子，等卖掉老房子之后再将钱还上。“可是政策一出，我还要多支付10多万元的首付款。要知道，原来这70万元也是好不容易凑齐的，这让我很头疼。”刘先生很费解，自己并没有拿房子来做投资，只是希望改善一下家庭的居住条件，换一套大一点的房子来迎接孩子的到来，却发现阻力如此之大。

　　一算账首付增了14万元

　　新政对改善型置业者最大的冲击在于首付款比例提升了10%——由原来的50%提升至60%，贷款利率仍然按照基准利率的1.1倍执行。如同上述购房者那样，因为新政不得不承担更高的首付款，提升了筹款的难度。以120平方米、总价140万元的二套房为例，新政前后的购房账单在首付比例提升的政策下产生了下述变化。

　　原购房账单：总房款140万元，首付50%为70万元，贷款70万元，按照贷款期限30年、1.1倍基准利率水平，购房者每月应还4800元，共支付利息为102万元。

　　新购房账单：总房款140万元，按照上调的首付60% 比例，首付款为84万元，首付增加了14万元；贷款56万元，按照贷款期限30年、1.1倍基准利率水平，购房者每月应还款3800元，每月月供比新政前少还了1000元；共支付利息 82万元，比新政前少支付20万元。

　　招数一：卖旧返租，省了搬家

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　　操作建议：首付提高了，不少想要改善居住条件的家庭会先将原来的房子卖掉，拿到房款之后才能支付得起二套房的首付。但是往往卖房和买房无法同时进行，中间会出现一个衔接的空白期。最好的方式就是卖掉自己的老房子之后，以按照市场价水平支付给其房租的方式继续住在老房子中，等到新购房处理好之后再搬家。这样既能卖掉旧房子凑足买新房的房款，同时也不用折腾着搬两次家。

　　当然，事先与买方达成协议非常重要。22世纪不动产中介代理公司总经理王文香告诉记者，过户后推迟交房这种操作在二手房交易市场比较常见。“实际操作中很少有立即交房的，一般在过户之后会推迟 3个月左右再交房。为了保证如期交房卖主往往需要再押一定数额的保证金。”

　　返租的方式能避免多一次动荡的搬家行动，但前提是要在卖房前事先打算好买房的位置、面积、总价等条件，这样便于尽早购房。“这种方式所争取的交房时间还是有限的，所以不适合买新房，比较适合买二手房。”王文香说，在卖房前可向中介事先打听好该地段附近的房源情况。“现在中介房源都比较充足，房主可以先了解房源，做到心中有数，等到卖了房子之后再定新房。”

　　专家建议：如果房源比较优质，可以将推迟交房作为卖房的条件之一，一般可以在房屋办理完过户手续之后，要求再推迟半年或者一年交房。

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　　操作建议：为了凑齐首付款而要先卖老房的购房者，如果想购买新楼盘的住宅，但买了老房子的买主又不愿意交房时间太迟，这时购房者只能另外去租房子等待交 房了。王文香告诉记者，采用这种方式换房的购房者占的比例很少。“没有孩子的家庭可以考虑租一个离上班地点近的地方 ，有孩子的家庭可以考虑租一个离孩子上学近的地方，尽量少让孩子脱离原来的生活圈。”

　　另外，租房之前要确认好需要租房的时间长短，即新 房交房和装修的时间都要考虑到。由于一般情况下，期房交房加上装修的时间多则持续两年以上，少则也要一年，所以尽量找适合长租的房源，以免中途因为停租而 引起再次搬家等不必要的麻烦。以市南区、崂山区普通住宅套二厅的租房行情来看，一年需要支付的租金约为2.4万元左右，市北区2万元左右，四方区、李沧区 略低。

　　专家建议：与租房房东签订租房协议时，可以以长租议价，这样不仅可以增大议价的空间，也能保证长时间的租房期。

　　招数三：借钱周转，先买后卖

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　　操作建议：先卖后买的换房方式固然能够解决首付资金的问题，但是这样的买房顺序往往太折腾，尤其对于有小孩的家庭来说，搬家将是非常辛苦的一件事情。很 多人想到先买房，待到新房收拾差不多之后再卖掉旧房子。“如果亲朋好友的家庭条件比较宽裕 ，可以先向他们借钱，凑齐首付买上房。等到交房入住了之后，再把原来的老房子卖掉，将从亲朋好友那里借来的本息一同还上。”王文香说，部分购房者会采用这 种方式来改善居住条件，达到换房的目的，但仅限于周围亲朋好友的条件比较宽裕的情况下。“向亲朋好友借钱周转并不难，因为你有一套房子在手中，别人有钱就 会比较放心借给你。”

　　按照目前银行6.45%的存贷款基准利率来计算，以购买120平方米、总价为140万元的房子为例 ，按照现行60% 的首付比例 ，需要支付首付款为84万元，比先前50%的首付比例多支付了14万元，那么这14万元的年利息为9000元。

　　专家建议：如果按照银行同期贷款利率支付给亲朋好友利息，可以先确定借款时长，一般贷款期限越短，银行贷款利率就越低。

　　招数四：民间借贷年息两万

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　　操作建议：如果不想先卖房后买房，但又凑不齐60%的首付款，购房者可以考虑民间借贷的方式来融资。民间借贷和银行抵押贷款最大的区别之处，就是手续的 繁简不同。“民间借贷的手续简单，贷款条件审核也没有银行那么严格，而且审核周期短，因此可以解决不少购房者的燃眉之急。而银行的手续复杂，流程缜密，最 重要的是银行对贷款的审核特别严格，对抵押贷款的用途也严格把控，尤其现在政策明令禁止银行消费性贷款不能用于买房，所以现在一切用于买房的抵押贷款均不 予批准。”王文香告诉记者，“如果想抵押贷款用于买房，购房者只能走民间借贷通道了。”

　　当然，民间借贷的利息要远远高出银行同期的贷款 利息。据了解，现在民间借贷市场的贷款年利率在15%左右，而银行同期贷款年利率是6.45%，民间借贷的利率高出银行利率两倍多。目前民间借贷抵押贷款 的合同期最长为一年，一年之后如需要可以再续签。仍然以购买120平方米、总价为140万元的房子为例 ，按照现行60%的首付比例要比先前多支付首付款14万元，如果通过民间借贷来凑足这部分差额，每年需支付利息2.1万元。

　　专家建议：此种融资方式利息比较高，但手续简单，贷款门槛低，适合短期应急。

文章收集整理：江都房产网