[提要]商业地产,正在成为外资在中国楼市的又一个竞技场。与住宅市场“门前冷落”相比,商业地产爆出红红火火势头。来自商务部的备案显示,截止到3月24日,仅3月份外资新设或者增资的房地产公司出现井喷,高达39家,其中包括和记黄埔(南京)分公司。

（山东商报）商业地产,正在成为外资在中国楼市的又一个竞技场。与住宅市场“门前冷落”相比,商业地产爆出红红火火势头。来自商务部的备案显示,截止到3月24日,仅3月份外资新设或者增资的房地产公司出现井喷,高达39家,其中包括和记黄埔(南京)分公司。

 
 
在住宅投资受限、人民币升值和城镇化加速等重大利好下,商业地产价值洼地诱发了外资的大举进入。中原地产华北区总经理李文杰判断,去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。

外资加速进入

中国率先走出金融危机之后,外资纷纷看好国内商业地产。相比之前,2010年被业界誉为商业地产蓬勃发展的一年。

2010年外资开始抄底商业地产。公开资料显示,美国私募股权投资巨头黑石集团(Blackstone)向香港大型地产商鹰君集团提供资金支持,以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地,来建造豪华酒店和高档公寓。除了黑石集团外,包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内商业地产。国家统计局数据显示,今年1-2月,外资增长27%,房地产外资增长50%。

DTZ戴德梁行日前发布的全球房地产投资报告指出,今年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产,较2010年年中的资金量上升45%。其中,国内商业地产则为资金重点流向。

仲联量行调查显示,沈阳、大连、北京、上海、广州和深圳等是外资投资重点城市。“收益高、经济活跃地区成为外资选择的标准。”庞树东表示。

豪赌商业地产

多重因素诱发了商业地产投资机遇。“商业地产在金融危机时跌入谷底,如今租金出现恢复性上涨,迎来一个绝佳的投资机会。”DTZ戴德梁行投资部助理董事刘兵表示。

庞树东认为:为解决住房需求,多年以来,住宅优先发展导致了商业地产发展滞后。“恰恰住宅市场的超前发展逼迫着商业地产的加速跟进。”商业地产不受楼市宏观调控政策影响也是主要原因。阳光100副总裁范小冲认为,商业地产既不受限购令影响,也没有限贷令的红线,势必成为投资者眼中的“香饽饽”。

SOHO中国董事长潘石屹就多次公开表示,商业地产不会受到调控。“让部分资金流向商业地产,不能让住宅全部吸收,才能将房价的缰绳拉回来。”中原地产工商铺总监蔡慧健表示,狂赌人民币升值也是外资看好内地物业的重要原因。“这是外资长期以来的动力。”

现实也给外资吃了“定心丸”。以写字楼为例,DTZ戴德梁行报告称,今年至2015年的5年间,亚太区写字楼每年的租务开支预期升幅将高于全球其他地区,达到3.7%,是美国以及欧洲、中东及非洲预期增幅的两倍,亚太区租金增长的动力主要来自中国写字楼市场的租金上扬趋势。

收益目标25%

外资狂赌的目标除了回报还是回报。“外资普遍的投资收益目标在20%以上。”蔡慧健透露。

目前而言,发达国家的房地产业日趋成熟,其利润空间也越来越小。“中国的房地产仍然处在产业发展的初级阶段,尤其是商业地产,有着广阔的利润空间。”李文杰认为。到2010年,我国的城市化水平达到45%,共需建住房约61亿平方米。高档公寓、写字楼、酒店等商业性物业需求旺盛,使得中国房地产投资的高额利润在全球绝无仅有。25%只是底线。庞树东通过仲联量行管理的全球400亿美元商业物业中发现,核心物业投资者外资主要投资两类物业。

警惕泡沫产生

高回报的投资收益让外资趋之若鹜。中原地产统计发现,近年来就有大量的海外热钱涌入中国市场,其中相当一部分资金就直接进入了我国的房地产市场。与此同时,国内房地产巨头也纷纷染指商业地产。自2010年以来,一直以来只做住宅开发的万科去年在北京、上海等地投资商业地产超过200亿元。

商业地产在内外资共同推动下,会不会成为下一个泡沫重灾区?“在一些热点城市,外资的介入助长了房地产投机炒作的风潮,成为房价迅速飙升的推动因素之一。”李文杰认为。如果短期内,外资大量集中涌入,又大量集中撤出,快进快出必有炒作之嫌,一旦撤资就有崩盘危险。

中国房地产研究会副会长童悦仲:房地产市场调控将常态化

（新华日报）中国房地产研究会副会长童悦仲28日接受新华社记者专访时表示,“十二五”期间我国房地产市场调控将常态化,房地产企业面临优胜劣汰。童悦仲表示,高房价不仅威胁宏观经济稳定,成为诱发通货膨胀的因素之一,也让居民的生活成本大增,引发社会不满,而房地产业也“高处不胜寒”,最终将难以为继。

童悦仲认为,“十二五”期间房地产市场调控将主要采用四大手段:一是严格落实差别化信贷、税收政策;二是加大保障性住房建设力度,“十二五”期间全国将建设3600万套保障性住房,将城镇保障性住房覆盖率从目前的7.8%提高到20%;三是增加有效供给,重点是中小套型普通商品住房,改善房地产市场的供求关系;四是建立健全考核问责机制,明确地方政府在控制房价方面的责任。

文章收集整理：江都房产网