来源:南方日报 作者:李晓莉

近日从禅城区国土城建和水务局获悉，禅城区今年将新增3713套保障房房源，同时将拨5.96公顷土地来为保障房建设“保驾护航”。最新的消息是，在此基础上这一数据或将还有提升。保障房在满足广大低收入住房困难户住房需求的同时，还首次以公租房的形式，把保障范围扩大至中低收入的“夹心阶层”。

今年我国把保障房建设写进“十二五”规划，将其提高到民生的角度来安排。但保障房建设任务总量大，各地财政税收在庞大的建设资金面前不堪重负，如何吸引社会资金成为保障房建设的关键。

同时，禅城区近年来城市化程度日益提高，建成区已占总面积的近7成，在保障房用地的提供上，也犹如“挤牙膏”般艰难。另外，记者获悉，禅城区新建的保障房项目须在今年9月底前动工，动工日子迫在眉睫，保障房建设怎么推进？与其他城市一样，禅城区在保障房建设大潮中也亟须破局。

用地保障

近7成保障房用地用于建设公租房

根据佛山市2011年度国有建设用地供应计划，今年土地供应计划主要突出保障房建设用地、产业发展用地和重大项目用地三类。同时，佛山市今年首次将保障性住房土地从经营性房地产用地中单列出来，将用地分类细分为七类。

据悉，佛山市计划拿出32.25公顷用地建设保障性住房，这一供地规模是去年的2.83倍，其中的6成用于供应公租房用地。

而禅城区的保障性安居工程用地中，保障房总用地规模为5.96公顷，限价房与经适房淡出保障房建设视野，今年主要以廉租房和公租房的形式予以建设。其中廉租房用地为1.83公顷，公租房用地则达到4.13公顷，占该区今年保障房用地面积的近7成。

“保障房的保障范围将由城镇住房困难家庭，扩大至包括高校毕业生在内的中低收入人群。”禅城区国土城建和水务局副局长国兴华日前接受南方日报记者采访时表示，在各地经适房、限价房的经验实践中，这些保障房销售等环节曾出现不少漏洞，弄虚作假等情况难以核准，禅城区将淡化经适房、限价房的保障，并增强公租房的保障力度，把保障范围扩大至“夹心阶层”。

建设任务

一年3713套几乎是前三年任务总和

据悉，“十二五”期间全省要建设保障房180万套，届时城镇居民住房保障覆盖面将达到20%左右。其中，今年的建设任务是31万套。

按照今年初政府公布的保障房建设初步计划，佛山市需建保障房4900套，禅城区的任务是1300套。但今年3月22日，佛山重新调整保障房建设计划，将今年内的保障房建设套数从年初的4900套激增至2.1万套，禅城区的建设任务则猛增到3713套，是原来计划的近三倍，也几乎相当于该区前三年解决的保障住房的总和。

另据记者了解，禅城区去年共销售各类商品房9095套，如果按照这个数值来计算，今年建设的近4000套保障房将占新建住宅销售成交套数的4成。也就是说，从未来几年的保障房和商品房供应来看，两者将平分住房市场。

任务量的剧增、保障难度的加重无疑为各区保障房落实单位摆出了一道难题。仅以禅城区为例，去年禅城区需要完成新建1400套保障房的任务，但由于资金、用地等问题，完成这一任务倍感吃力。其中，江海路地块新建600套保障房的建设工程也是由于资金、用地等问题，不得不延迟至今年底完成。

化整为零

任务将分解到各镇街

与三水、高明等行政区不同，禅城区城市化程度高且集中，禅城区土地面积为154平方公里，相当于23.1万亩土地，其中16万亩地是建成区，在对保障房的土地供应上，难度无疑是更大。

3713套保障房的建设任务无疑是一个重担，禅城区将采取何种良方消化这一任务？国兴华表示，今年禅城区将新建一批保障房，但具体数目暂未公布。在保障房的建设方式上不一定非得以新建楼房的形式来保障市民的住房需求，禅城区将采取在新建商品房中配建，在二手房市场中以政府租赁、购买等方式满足保障住房的需求。

“经过考察，成都公租房建设管理的经验比较符合禅城区的实际，禅城区将借鉴他们的经验来推动公租房的建设。”国兴华说，成都规定在适当地段部分新增普通商品住房项目中，按照项目住房建筑面积3%至5%左右的比例配建公共租赁住房，建成后由土地竞得人无偿移交政府。

据介绍，如果相关方案通过的话，禅城区也将在新建的商品房中配建5%的保障性住房，房地产开发商须将建成后5%左右的房子交由政府以租赁房的形式提供给有需要的市民使用。

而目前禅城区的各“三旧”改造项目正在轰轰烈烈地进行中。国兴华表示，在“三旧”改造中配建保障房，也将成为未来保障房发展的一个新方向。

而在保障房的建设资金来源和建设主体上，今年也将与往年大为不同。“以前是区财政独撑，从今年开始，我们将把保障房的建设任务分解到各镇街。”

●纵深

保障房建设将“多条腿”走路

建设部门：鼓励企业多建员工公寓

今年保障房建设任务总量大、任务重。

相关资料显示，今年我省保障性安居工程要建设31万套保障房，总投资将达到600亿元左右，除中央和省的专项补助资金外，市县等地方政府要投入200亿元左右，还需要社会投资400亿元。

而禅城区3713套保障房的任务，所需资金同样异常庞大。如果单凭禅城区财政，无异于肩负“千斤顶”。

故此，能否吸引社会资金进入保障房建设领域，成为保障房建设成败的关键。

成本回收慢，保障房面临融资难瓶颈

房地产商在商品房市场中淘金十余年，怎么引导他们加入保障房建设大军中，同样是其中一个关键。

此前经媒体报道的万科万汇楼，57年才可以收回成本，被誉为“充斥着理想主义的商人项目”。

合富辉煌集团首席市场分析师黎文江表示，对于保障房建设，万科的万汇楼是一个典型的例子。由于资金回笼慢，利润并不丰厚，房地产商目前对保障房的建设热情并不十分高。据他测算，一般在不计算土地成本的情况下，每平方米的保障房建筑成本为2000元左右，建设一套50平方米左右的公租房需要投资约10万元。按照500元/月的租金来计算，建设方一年可回收6000元资金，回收资金须15到20年。这实在难以与卖楼的速度相比。

“如果一定要房地产企业在新建住宅中配建保障房，他们为了降低成本，或许会以缩小套内面积，设立公厕、公厨等方式来建设保障房。”黎文江说，所以在监管上，政府相关部门也须做好本职工作。

另辟蹊径鼓励企业建设员工公寓

那么，面对今年近4000套保障房的任务，如何避免保障房“难产”？据悉，除了积极筹措资金及吸引社会资金投入外，禅城区将鼓励有条件的企业建设员工公寓，来解决公租房的建设问题。

事实上，在保障房建设中省里也鼓励各地充分调动社会各方力量参与投资建设。以公租房为例，广东省《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》明确，企业和其他机构可投资建设公租房。

国兴华告诉记者，对于上级政府下达保障房建设的“军令状”，禅城区将“多条腿”走路，鼓励企业多建员工公寓。同时，政府或可在土地供应、提供政策等方面予以支持。

“一般的员工集体宿舍并不属于公租房的范畴，一定要是单家独户的公寓式楼房才适应公租房的要求。”目前，张槎、南庄等区域土地储备相对充裕，外来人口密度大，政府或将推动这些地方的企业为员工设立员工公寓，以满足外来夹心阶层对住房的需求。

另外，即将在4月下旬拍卖的广州荔湾区高尔夫球场地段的住宅用地，将试水限房价、限套型，竞地价、竞配建的“双限双竞”模式。这块住宅用地在竞买条件中明确指出：中小套型比例不低于70%，竞得人须配建30000平方米的保障性住房，按相关规定建成后须将该保障性住房无条件移交政府相关部门。“此举可谓一箭双雕，既能控制房地产商拿地成本，防止‘地王’频现，还规定配件保障房的面积。”不少业内人士认为广州的经验值得借鉴。

专家建议：在保障房规划指标中提高容积率

“保障房建设可通过对规划指标的修改来平衡投入与产出的关系。”黎文江表示，保障房建设收益率不会太高，公租房一般在3%左右，加上目前并没有固定的盈利模式，少有开发商主动投入保障房的建设中。保障房建设首先要吸引社保基金、保险资金等机构长期进入。而政府可在地块出让时的规划指标上通过提高容积率，或者与商业捆绑，通过增加相关商业指标等方法来吸引社会资金进入保障房建设领域，保障其建设的进度。

另外，佛山经纬市场研究及项目发展部副总监李华宇认为，目前佛山市2.1万套的保障房建设目标仍然远未能满足中低收入人群的住房需要。保障房所覆盖的人口约占1%，但占总人口15%的人群均未有能力购买商品房，对保障房有强烈需求的人群涉及30万个家庭。如果按照这样的速度，就算不计算新增的住房需要，需要15到20年后才能满足目前社会的住房保障需求。“在保障房的建设上，政府仍然需花大力气去投入建设。”李华宇说。

“单纯的鼓励并不能起到任何实质作用，保障房的建设主要看政府的决心，所以政府要趁早订立相关游戏规则。”星星华园国际营销总监柯志斌表示，目前开发商并不清楚政府究竟要以何种形式引入社会资金，对于成本控制、推出机制等问题仍未有定准，开发商并不会贸贸然地进去未知数太多的领域。

“在目前限购预期仍然强烈的情况下，开发商的观望情绪仍然浓厚，如果单纯采取行政打包的方式去强制开发商配建保障房，有可能造成大量地块漏拍的情况。”柯志斌认为地方政府应该在土地出让金上给开发商“让利”，或者通过其他方式来平衡保障房建设的利益关系，以达到政府、开发商、被保障群体共赢的目的。

●链接

禅城区部分保障房建设进展

1丝绸大街安置小区

该小区规划总用地面积约为9万平方米，总建筑面积逾24万平方米，设计住宅2341套，其中部分调整为保障性住房。这些保障房户型有二房一厅、一室一厅，带基本装修，交楼后即可供住房困难户入住。目前该项目主体结构已全部封顶，其中一栋楼已完工并拆除排栅，等待其余楼房完工后一起装修。该项目将于今年中完工并交付使用。

2佛山公园安置小区

佛山公园安置小区规划总用地面积20883平方米，小区计划建设共8栋建筑，总建筑面积达约87078平方米，有住宅632套，近300套面积较小的户型计划调整为保障性住房，目前该项目部分楼房已经封顶，计划今年内完工。

3江海路地块廉租房

该项目总用地面积约2万平方米，总建筑面积逾5万平方米，设计廉租住房公9栋，住宅684套，总投资1.42亿元。该项目已于去年11月底动工建设，目前，该项目土地、资金已经落实，处于建设阶段，将在明年完工。

文章收集整理：江都房产网