央行前不久发布了《74.4%居民称当前房价过高购房意愿下降》，统计局和中房信的调查结果也显示2011年第一季度中国购房者信心指数环比上涨0.7点，就这个问题，凤凰网房产连线了全国工商联房地产商会经理人联盟副秘书长陈宝存先生，他认为购房者的状态反映了楼市即将回暖，同时他也表示楼市拐点不会出现，今年房价依旧是稳中上涨的趋势，不要对保障房抱太大希望！

前段时间央行调查数据显示74.4%居民称当前房价过高购房意愿下降，还有近期中房信调查显示一季度购房者信心环比上涨了0.7点，同比降了5.5点，您谈一下，首先同比降5.5意味着什么呢，反映出来什么情况？

陈宝存：目前购房欲望下降或者是观望这种情况确实是存在的，为什么会这样？这个主要就是各种舆论上的很多东西，让很多购房者开始摇摆了，实际上现在不相信房价降的人会越来越多，跟08年相比特别明显。同比2010年第一季度降了5.5，环比上个季度涨了0.7点，这个是比较正常的，去年四月份那是什么状况？去年的国十条之前，那时候都想买房。实际上限购和现在所有的政策都是在压制百姓的预期，就是让你暂时不要买房，他都是照着这个方向去做的，但是现在环比上个季度涨了0.7点，应该说这个楼市要逐渐的回暖了。

凤凰网房产：这个环比上涨是不是因为大家觉得这个政策有点力度，心态有所调整呢？

陈宝存：不是说政策有点力度，是政策效果一般，所以一季度可能观望，关键现在政策出尽了，关键你这一轮的打压政策出的太强烈了，但是市场还是没有特别大的变化，再有就是各地方政府在遏制房价，就是限价令上面都是涨幅。那你还等什么呢？

凤凰网房产：您觉得现在购房者的购房信心依然在下降，这个怎么能给大家增加点信心呢，政府该怎么做？

陈宝存：我觉得现在购房的欲望并没有实质性的下降，从你刚才说的数据来讲没有大幅度的下降这就已经是很成功，就是对政策的效果实际上老百姓没有特别看好。

凤凰网房产：大家还是期盼再出台更严厉一点的政策

陈宝存：就是这样，但是你未必见得了效。

凤凰网房产：您觉得怎么做才会有更实际的效果呢？

陈宝存：当然不会有，不可能有效果，因为现在目前的这种方式，不过就是这么多年以来的三把斧头，它老是那三招，别的招没有，从来就没有别的招，03年的招跟现在的招是一样的，只不过就是加加码，然后再来一个行政的限购政策，在前一个时期，就是在确定现在的政策基调的时候，当时高层就说，把行业协会的，把各个口的建设部的什么银行的，所有的这些都请到一起商量，到底采用什么招数，完了刚开始第一个市场的招数，没有人发言。就是说觉得市场招是没有了，那么非市场招数那就是行政措施了，一个人出了十几招。实际上确实是，市场招数已经没有了，因为我是研究得太多了，它政策的效果，市场的招数没有，只有现在行政的这种招数，那就是限购我就不让你买了。

凤凰网房产：这个限购同时限制了很多人不能买房

陈宝存：那以后再说，现在是以时间换空间，现在至少说这一年你不能买，它就只能是这样了，别的招确实也没有。因为现在老百姓对于买房这个预期越来越强烈，就是说你没有抑制住房价，这么多年你都没有抑制住，老百姓没有大的盼望，就是房价大跌的那种预期，只要没有房价大跌的预期现在再有通胀的预期老百姓是不能等的，他钱在那儿放着要贬值的，所以说只有买房。而且房子你不光是投资性需求，你不是光投资倒房的，倒房的现在已经出了一线城市了，到了三四线去倒了，但是你一线城市那种需求你是抑制不住的，你越抑制给老百姓的预期越是得抢着买房，只要让买我就买。

现在都起了反作用了，这个政策现在绝对都是反作用，现在就是能买上就不错了，就跟买车似的，你加一个车号，加七万块钱、八万块钱都干，一个破夏利，二手车都能卖到十万，现在都成了只要你买上就行了，中国老百姓就怕买不上东西。

凤凰网房产：前段时间传言预计五一之后再出台新政，您觉得会出吗？

陈宝存：刚才提过市场的招没有了，那么行政的招你说它出的不够狠吗？不让你买了，你还怎么着，以后取消房贷那就是开玩笑了，所以这些东西，行政的招现在基本上已经出尽了，至于你说加息批准备金，这个对整个市场是没有多少效果的，尤其是对房地产市场。因为他们确实也不懂，实际上现在资金的这种紧缩，大企业紧缩不着，央企、国企上市公司你能紧缩到它们吗？做不到，那小企业呢，它本身就是玩项目倒项目的，他能做就做不能做了，那卖了。

凤凰网房产：对。

陈宝存：所以说，你还真是紧缩不着，拿这个资金链去紧缩这个房企根本没有任何效果，倒是现在反而紧缩的结果就是土地流拍了，因为土地你现在大规模的建保障房，你都配建到商品房小区里头去，这是唯一的有效方式，那人家当然就不买地了，保障房也就丢了，也就没有了。

凤凰网房产：保障房这个事儿您怎么看？20号晚上温总理发言时又提到“中央财政增加180亿元建设公租房廉租房”。

陈宝存：那个钱660个城市你分分，一家几千万？这些东西不要再说，就是说家宝同志再说已经没有任何效果了，因为你能拿出来的钱只有一千个亿，这个一千个亿具体分到各地剩下多少呢？这在保障房建设当中，整个是杯水车薪的，现在因为你的盈利模式根本就不明确，你到底能不能盈利，怎么盈利，不明确，这些要是不明确的话，要引入社会资金，社会资金不会追捧你的。

所以说今年的保障房，实际上肯定就是一头雾水，应该是实现不了，没有人相信能实现。

凤凰网房产：那就是说保障房不出来，那个房价拐点不会出现？

陈宝存：保障房出来对房价还没影响，这一说就说得太远了，保障房这个，现在保障房目前它确定的一千万套的，比如说400万套是棚户区改造，150万套到160万套是廉租房，这些他这么一分解，实际上真正来说影响了格局的，只有220万套那个公租房是影响的格局的，但是他这个公租房220万套，实际上是把原来经济适用房的那个数字给移过来。市场的情况根本没有发生任何本质的变化。实际上保障房棚户区改造，那是属于旧城改造，我们开发企业一直在做，他们就是给回迁的房，然后再拿出来，比如说六百亩地，把这个回迁的人给圈到二百亩地上头去，那剩下四百亩地就得开发，他都是在这么做，咱们一直都是这么做的，那就是把这个回迁房算作保障房了。

所以现在如果你要是细分析保障房的话，你就会知道，保障房实际上就是在瞎说。他没有对市场有任何的影响，但是现在有影响就是你非得要建多少保障房，你非得像北京，原来30%保障房你现在还嫌少，那你配60%的话你问问谁干呢？

凤凰网房产：您觉得这个楼市拐点会出现吗？什么时候出现？

陈宝存：不会！没有拐点，今年还是一个稳中上涨的趋势，涨幅应该是受限制控制住，至少数据你得控制住，但是数据是数据。今年统计局会完成这个房价涨幅的指标，那是统计局的事儿，不是市场的事儿。

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