国家发展改革委有关人士近日表示，正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，使房价能保持在合理水平。虽然不乏开发商“喊冤”，但房地产业多年来存在的暴利确是不争的事实。能否终结房企暴利，实际上是衡量新一轮调控成效的一个标杆。

　　房企暴利从何而来？首先，来自于“房”。房价的飙升使开发商的利润扶摇直上。近十年来，不少热点城市的房价仅在金融危机肆虐的2008年出现过“微跌”，其余年份均保持上涨，且涨幅大多在两位数以上。仅在2009年，很多楼盘价格就疯涨一倍以上，甚至出现了“开发商不知如何定价”等令人匪夷所思的现象。期间，不少房企“捂盘待涨”，一套房没卖，其“产品”估值却已飙升。

　　其次，来自于“地”。有银行人士说，看看房地产业的暴利，才知道什么叫“土地是财富之母”。有开发商抱怨，这两年地价过高严重压缩了利润空间，甚至称“企业在给地方政府打工”；有人更是宣称“高地价导致高房价”。但实际上这是站不住脚的。一是因为相当一部分在售房源的地块，是2004年实施招拍挂之前通过协议转让甚至打“擦边球”等不规范方式取得的。一些专家指出，这类土地价格只占开发总成本的两三成左右，甚至更低。有些每平方米单价超过10万元的天价豪宅，房价甚至达到地价的20多倍，其中的暴利何等惊人！二是因为一些开发商通过囤地“坐地生财”。统计数据显示，截止到2009年底，全国约有一万公顷闲置土地。在一些城市，闲置房地产用地的数量几乎相当于一年的新增供应量。随着地价的快速上涨、“地王”的不断带动，开发商不费吹灰之力便坐享丰厚增值。比如，新华社去年10月的报道披露，泛海建设集团股份有限公司在北京繁华地带购置的4块土地闲置6年，期间5次调整建设规划。据估算，在这6年期间开发商仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超过200亿元。

　　再次，来自于“钱”。静态地看，在高地价背景下，商品房项目除去土地、各种税费、建安、财务等各种成本之后似乎利润不多，但别忘了：房地产项目开发过程中的高杠杆率，足以使开发商“四两拨千斤”。在开发环节，开发商满足土地权证、建筑规划许可证等“四证齐全”、资本金达到一定比例(2004年规定为35%，2009年曾下调至20%)，便可向银行申请开发贷款；建安成本由建筑承包商带资垫付；在销售环节，商品房预售制度实施已有10多年，一度开发商靠卖“楼花”便可提前回收成本，目前根据规定，开发项目取得相关证照、主体结构施工因层数而异达到一定进度便可申请预售。

　　也就是说，房地产开发商相当程度上是借助了银行贷款、建筑商的垫付资金和购房者的资金完成项目开发；在有些政策执行不到位的项目上，更是“空手套白狼”。有业内人士向记者分析，从资本金的回报率看，房地产开发商几乎能有100%的回报。

　　这就不难理解，缘何房地产开发商年年成为各种富豪排行榜的常客，为何许多实体行业的企业家“连人带钱”转投房地产业！房地产业多年的“暴利化”，折射出我国房地产业发展、城镇化进程的根本性问题。住房既是商品，也具有公共产品的属性。在市场化的轨道上，给予房地产开发企业如此“厚爱”、让开发商如此获取暴利，不合理、不应该、也不可能持续。

　　判断这一轮房地产调控的效果有多个角度。从价格上讲，是看房价是不是止住了快速上涨的势头，房价明显过高、存在泡沫的地区是否已出现合理调整；从供应上讲，是看普通商品房的供应是否明显增加，保障房规划是否已成为看得见、住得进的现实房源；而从房企来说，则应该是看其对后市的预期是否已经变化，行业的暴利是否有效得到终结！

　　这一轮房地产调控，相当一部分措施直指造成房地产企业暴利相关的“房”、“地”和“钱”三大因素。比如，在“房”方面，严格抑制投资投机性需求，打击房地产开发商捂盘惜售，切实增加有效供应；“地”方面，限制单幅土地出让面积、加大闲置土地处置力度、提高土地增值税预征率；“钱”方面，提高房企开发贷款的审查和管理门槛，将囤地房地产企业列入融资审核“黑名单”等。这一系列“组合拳”，有些已经显效，有些还有待进一步“发力”，正如国务院督查组4月26日的报告指出，“一些地方本年度新建住房价格控制目标较为宽松，与人民群众的预期还有一定距离；一些地方的保障性安居工程建设资金尚未足额筹措到位；个别城市配套政策措施不够坚决有力”。

　　因而，终结房地产企业暴利、巩固调控成果，既要研究实施“反暴利规定”等新措施，更要严格落实已经出台的调控政策。只有坚持不折不扣地打好这一套“组合拳”，房地产调控的成效才会充分显现。

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