信贷额度紧张的情况，正在目前的个人房地产贷款业务中体现。进入2011年，不断提升的房贷首付比例和利率水平，以及坊间各类房贷业务或将继续收紧的传闻，让买房地产人的心一直被揪得紧紧的。

近日，多个城市传出收紧房贷的消息，紧缩的信贷政策下，房地产贷款首付比例的提高和利率水平的提升，直接影响了购房人的成本。那么，在这样的情况下，贷款人该如何应对呢？

自从2010年房地产楼市调控政策出台后，各家银行曾经接到监管层的口头通知，将首套房地产贷款的7折利率优惠提升至8.5折，首付比例也由两成提至三成。但今年以来，在信贷额度偏紧的状态下，银行更倾向于做高收益的业务，以便将有限的资源用在能创造更高收益的地方，个人房地产贷款业务的门槛也开始越来越高。

房贷闸门收紧

眼下，个人房地产贷款业务有持续收紧的趋势，特别是在中小银行层面，由于额度紧张，很多银行的房贷业务大幅收紧，个人房地产贷款“一贷难求”。至于四大行，尽管对外宣称房贷按照政策规定实行，但据记者了解，实际操作中，不论是首付比例还是贷款利率水平，都面临更为严格的执行尺度。

“如果你是购买首套房，目前首付成数是三成，贷款的最低利率是基准利率，没有折扣。如果是二套房地产，首付比例是六成，利率要上浮10%。”当记者以购房地产人身份去建行某支行咨询的时候，信贷员如此答复。不仅如此，该信贷员还告诉记者，因为额度紧张，目前即便递交了申请，也不能给出具体的放款时间，“只能等，等额度出来才能放款。”

有某银行人士则告诉记者，“虽然有额度，但是在首付比例和房地产贷款利率执行标准上，银行目前是在按照较高的标准操作。”该人士称，“比如以首套房地产为例，现在普通的贷款人想要获得利率优惠是不可能的，除非是那些资质特别好的客户，或许可以给出一些优惠。而且在首付比例上，也提升到四成了。”

不仅如此，原先政策收紧，实际操作却暗中“放水”的现象，在银行层面已经被杜绝。多位银行业内人士告诉记者，目前购房地产人要申请贷款，银行首先要做的就是确认购买的是第几套房。“银行已经和房地产交易系统联网，确认是首套房地产，对比二套房在首付比例和贷款利率上，还能获得相对不错的‘待遇’，一旦查询结果显示是第三套房甚至多套房地产，连申请都不会接受。”

提前还贷需三思

一边是房贷业务持续收紧，另一边却由于加息的影响，部分房地产贷款人正在思考是否要提前还贷的问题。进入加息通道后，不断攀升的贷款利率，让贷款人压力陡增。“要不要提前还贷，成为现在客户咨询最多的问题。”前文中的银行人士告诉记者。但至于是否要提前还贷，业内人士给出的答案空前一致：“尽量不要提前还贷”。

“在信贷政策从紧的情况下，个人获得的房地产贷款资金，其实是一种资源。”交通银行理财师表示。他分析，未来一段时期内，鉴于房地产调控是一个持续的过程，不论是房地产贷款或者房贷业务的收紧都将是一种趋势。

故而，在当前获得房贷相对较难的情况下，银行业内人士建议贷款人没有必要急着提前还贷。尤其是处于以下两种情况的贷款人，更是不用提前还贷。

首先，此前已经获得了优惠利率的房地产贷款人，无需提前还贷。银行人士指出，由于此前已获得了优惠利率，因此即便今年以来已经有两次加息，按照目前的利率水平看，即使只有8.5折利率优惠，年化利率为5.78%，比起提前还贷的成本，该利率水平依然具有优势。

而另一种情况，则是那些手头资金有较好投资渠道的贷款人，即便没有享受到贷款优惠利率，银行人士也建议不要提前还贷。

而部分优质基金的表现也不错，特别是债券基金，其业绩回报较稳定，去年债券型基金收入颇丰，整年盈利58.77亿元，比2009年同期增长了42.99%。故而这类产品也是投资者可以考虑的投资对象。

巧配资产助力房贷理财

身处通胀时代，贷款人不管是提前还贷，抑或是将手头的闲置资金用来投资，以抵消利率支出并获得一定收益，都需要好好规划。一个好的理财计划，可以让投资者学会如何踩准时点提前还贷，并将资金投向能获得较高收益的投资品种。

银行理财专家指出，提前还贷的目的是为了节省利息支出，因此贷款人在提前还贷时，必须从这个角度来衡量资金支出的合理性。“进行提前还贷，房地产贷款人最应该注意的是时间节点问题。”交通银行理财师提醒。他指出，目前房贷中应用最多的是等额本息法和等额本金法两种贷款方式。这两种还贷模式，都需要贷款人在前期贷款本金额度较大的情况下，支付较多的利息。因此，贷款人如果要提前还贷，最好赶在还款阶段的前期，尤其是用等额本金还款法的贷款人，还贷初期的月供中，利息支出多于本金，故而那时提前还贷比较合算。但一旦还贷时间超过5年，银行业内人士都不建议贷款人进行提前还贷，“因为此时提前还贷，所偿还的部分实际上更多的是本金，对降低利息成本帮助不大。”

至于那部分手头闲置资金较多的贷款人，银行理财师建议他们可以考虑通过投资信托产品来增加投资收益。

当然，鉴于投资风险，银行理财师提醒投资者仍需仔细挑选那些风险控制较好的产品。“比如在产品的设计中，融资的地产开发商有将二级市场的股权做质押，一旦产品出现一定风险，可以保障优先受益人的权利。”

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