惊蛰已至，万象更新的大幕又将在广袤大地拉开。如疾驰的列车般高速发展了10余年的中国房地产业在复杂的国际国内经济形势下，历经几番调控，始终难抑商品房价，终于在中央政府锲而不舍、逐渐加码的人为干预下于2011年初中止了大牛市。

　　这个改变了众多城市面貌同时为地方财政作出巨大贡献、改善了无数家庭居住条件、拉动上下游几十个相关产业、被正式确立为中国支柱产业之一、也曾被有些人定义为中国经济绑架者、经常被妖魔化的行业，从1998年房改开始大步市场化，乘着城市化的东风，分享着人口红利，补偿着解放以来几十年累积的政府在住房上对民众的欠债，高歌猛进12载。截止到2010年底，它成功孕育了几十家百亿级企业、一家千亿级公司，创造了一个巨大无比的以商品住宅开发和交易为主的中国特色的繁荣的房地产市场。如今，政府以坚决稳定房价为由，从限贷到限购，强行收缩了这个市场，而这个市场既是广大开发商的主要经济效益来源，也是近些年来地方财政的主要来源，更是人们改善居住条件、令财富比较稳定增值和保值的主要依托。

　　依然复杂的世界政治经济形势，人民币升值的压力，中国必须进行经济转型的艰巨任务，为抵御世界金融危机而施行的宽松货币政策带来的资金流动性过剩造成的购房热潮以及由此推动的房价持续上涨，再加上政府保障性住房供应体系建立滞后引发的民生问题等等，恐怕是政府此番出台限购政策、强硬收缩市场需求的深层原因。

　　不确定性来袭，改变已成定局。

　　今年的新国八条出台后，除了中央决策层外，全国人民（不单单是开发商）无论有产者还是无产者，都不得不面对中国楼市有史以来最大的不确定性，不得不修正各自的决策，作出痛苦的改变。

　　首先必须面对现实的，是大部分家底都在这个产业并且多数以住宅开发为主的开发商，不管他们内心情愿与否。

　　率先作出调整的是上市公司，迫于业绩压力和长期经营的压力，他们主动把业务延展到商业地产领域或者把战线拉长到未限购的三四线城市，连曾经做减法切掉商业地产业务的万科[简介最新动态]都重新进入了商业地产开发领域，龙湖[简介最新动态]也在加大非住宅用地储备。此外，万科早在上一轮调控中已经调整了作战技巧，通过和同行的合作开发增加规模、拓展融资渠道；绿城[简介最新动态]则大力发展代建业务，把企业的经营风险降低。但6万家房地产企业中的大多数不一定有进入商业地产领域的资金实力和专业能力。令这些企业内心纠结的是，之前待售项目积累的准客户量依旧很大但其中60%属于限购对象难以转化成有效客户。突如其来的限购，对正在推售产品的企业而言犹如瓮中捉鳖，或许这就是企业运营可能遭遇的政治风险。企业最困惑的是：限制性政策会持续多久。他们一方面盼着早日解出限购，以免因为销售回款减少造成企业经营上的压力甚至危及生存；一方面他们又清楚地知道，短期内解禁势必会造成房价的新一轮补涨，政府的调控又会前功尽弃。一些业内人士推断：限购令的存亡将取决于两个条件，一是政府保障住房能否达到一定的供应量，二是地方财政能否真正摆脱对土地财政的依赖。显然，目前这两项都是未知数，中央决策者恐怕也在观望中。

　　在上一轮宏观调控中一度做过“解放军”的地方政府，这一次也将面对土地收入乃至地方财政收入的不确定性。相比中国大多数以住宅为主业的开发商，地方政府的日子在短期内还会好过些，毕竟还有非住宅用地交易可以补充地方财政；毕竟中央除了督促保障房供应还在努力为地方开辟税源，比如房产税；毕竟中央领导只是把最严厉的批评抛给了开发商，两会前温总理公开提出“开发商身上也要流着道德的血液！”

　　在开发商和地方政府之外，房地产市场的另一个不可或缺的参与者——购房者也要面对这个市场的不确定性。当然，长久以来多数时候他们都处于被动地位。已购的房子不知不觉中升值了，要买的房子莫名其妙地涨价了，如今购买的资格又突然被限制了。侥幸具备购买资格的因为珍惜这个唯一的机会在选择房子上又变得不知所措了——早买还是晚买？买面积大些的还是买小的？早买怕房子以后降价，晚买怕象以前一样错失机会；买大的吃力，买面积小的怕以后没资格换大的。那些买了多套房子的也纠结，卖还是不卖？不卖，怕以后房价大跌，怕房产税开征增加经济负担；卖，又怕日后房价继续上涨赚少了，更糟糕的是如果通胀来了，售房款找不到更合适的投资渠道，放在手里或存在银行只能眼睁睁看着它贬值——多心疼啊！神马都可以是浮云，人们赖以存身的房子和中国人赚到钱后最喜欢投资的房产却是实实在在的资产。

　　当然，不得不应对变化的还有金融机构以及数十个和房地产相关的下游产业。

　　人是人非，地产更新初露端倪。

　　早春时节，地产更新的气象已经有了征兆：上一轮地产黄金时代的代表性人物们开始陆续退出历史舞台，大批职业经理人跳槽。

　　最先传出风声的是工商联房地产商会会长聂梅生将在今年结束任期。这位一言九鼎式的人物为房地产行业的规范化发展做出了不懈的努力，在业界有着很高的威望。

　　紧接着，中国房企中最具代表性人物也是中国唯一的一家千亿级企业的领头人王石日前爆出大冷门：在带领一个民营出身的小企业经过20多年奋斗，发展成年销售额上千亿的超级大公司后，激流勇退，赴哈佛游学3年，隐身校园清修。随着他的起程，万科[简介最新动态]还公告了王石旧部、两位副总裁的离职。这被业界视为：万科王石时代的终结。

　　无独有偶，始终和王石在舆论上呈分庭抗礼之势的行业明星级人物潘石屹日前被某杂志爆料，其手中的公司控制权已转移到夫人张欣手中，三位高级副总裁的离职多少与此有关。张欣在微博中高调宣布SOHO中国[简介最新动态]未来的媒介推广策略全部转向网络，似乎印证了人们的猜测。因为众人皆知，在其公司内部分工中，市场营销原本一向是老潘主导的。

　　3月8日，业内风头最健的意见领袖任志强年满60周年，到了国家规定的退休年龄，老任何去何从尚无定论。

　　这4位大佬级人物若退出地产江湖，则从另一个侧面宣告了地产行业一个时代的终结。因为他们是这个行业步入市场化轨道、确立支柱产业地位、引领创新的当之无愧的推动力人物！他们的江湖地位恐怕一时难有人替代，但新的行业明星必然会涌现。新旧更替这是自然法则。

　　此外，今年地产界的人才流动前所未有的频繁。很多高管换了跑道，有些自主创业，有些转到其他公司。这也是行业更新的一大表象。

　　放弃俗见，还原房地产真实内涵。

　　近日，资深专业人士、世联地产[简介最新动态]董事长陈劲松提出一个观点：房地产不等于住宅。事实也如此，到了厘清房地产概念内涵的时候了。

　　在发达国家，房地产市场的主体早已变成商业地产，住宅也是以二手房市场为主。中国因为所处的历史发展阶段而形成了独特的新房主流市场。在过去的10年，我们先是需要恶补在民用住宅上的欠帐，接着是满足猛烈增长的改善居住品质类型的需求，再之后是住宅成为全民热衷的大宗投资品。住宅开发由此一路高歌猛进，乃至于中国的房地产市场被简单地等同于住宅市场，开发企业也以住宅开发业务为主。如今，在住宅市场遭遇调控后，开发商开始加大商业地产布局，产业朝着多元化、均衡布局发展。

　　经历阵痛之后，中国房地产业或将掀开新的时代篇章，期待未来更精彩！（摘自《信客》）

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