编者：近段时间，保障房这事有点乱。不少地方被曝存在保障房“被骗购、被团购、被倒卖牟利”等乱象；还有部分央企借保障旗号，行职工集资房之实；另有部分地方政府为完成上级下派的高额指标而乱来，比如陕西洋县规定一次性交纳30年房租，方可入住廉租房。央企也是企业，谋取一定利益合情合理，但在参与保障房项目的过程中，应以保障房部分为重，业内奉劝央企应对保障房少打小算盘。

央企保障房盈利揭秘：捆绑商业项目套取信贷

在保障房的"大棒"下，银行也放松了银根，这对央企是大诱惑--以保障房来撬动贷款，可以滚动开发其他类型的商业项目。

对央企而言，大规模参建保障房，究竟是一个烫手山芋，还是一轮新的机遇？

5月初，国资委在网站上挂出通知，要求央企积极参与保障房的开发建设。"中央政府承诺今年建设1000万套保障房，实现难度很大。"一位接近住建部的人士告诉财新《新世纪》记者，今年保障房建设任务下得"太猛、太大"，各地开工和资金情况均不乐观，正因如此，中央高层早有意推动央企进保障房。

经过一段时间的探讨和摸索，曾纠结于责任与盈利之间的央企，对保障房的态度也有了微妙的变化。在保障房的"大棒"下，银行也放松了银根，这对央企是大诱惑--以保障房来撬动贷款，可以滚动开发其他类型的商业项目。国资委在下发给央企的文件中已指明方向，"要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。"

诱惑不止于此。对央企而言，在棚改、旧改、拆迁安置、单位自建房等各类住房都被纳入到保障房的范畴之后，可能带来一轮新的资源分配与调整机遇。每家央企、国企几乎都坐拥很多工业、仓储或科研用地的土地资源，一旦这些自有土地借保障房之名"盘活"成住宅用地，其效应就不可估量，即使只有十分之一最后变成商业性的住宅用地。不过，伴随而来的将是管理流程、投资风险、分配机制等一连串复杂问题。

借保障房撬动信贷

五矿置业有限公司总经理田景崎向财新《新世纪》记者证实，早在3月份国务院就曾召开会议研讨保障房建设问题，住建部、国土部、国资委、财政部等相关部委以及多家大型央企均有列席。其后，住建部和国资委还分别召集地产主业央企开会，要求央企积极参与保障房建设。

一些央企在3月底就收到了这份名为《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》（下称《通知》）的文件。《通知》要求，有关央企要加强与地方政府的沟通，争取支持，在地方政府的领导下，按照市场化运作方式，通过多种途径参与保障房开发建设。

"大规模保障房建设肯定离不开央企，这既是社会责任，也是政治任务。"一位不愿具名的央企人士称，目前在建保障房项目多以央企、国企为主。

经过一段时间的探讨和摸索，央企发现了更多源于保障房的机遇。比如，保障房"概念扩容"，棚改、旧改、拆迁安置、单位自建房等类型都被地方纳入了保障房范畴，一些央企敏锐地发现了其中的新门道。

"棚改、旧改项目大部分实质上还是商业开发，现在用保障房的概念来包装、立项，能够获得优惠政策支持。"全国房地产经理人联合会副秘书长陈宝存(博客)告诉财新《新世纪》记者，这种现象在各地非常普遍。由于商品房市场销售低迷，一些开发商不愿亦无力在旧改、棚改项目上先期投入大量资金进行拆迁，因而很多旧改、棚改项目都陷入停顿。在这类项目上，央企也因资源优势而更具议价能力。

据知情人士透露，保利地产在3月底接到《通知》后，曾发函至19个城市申请参与保障房建设，目前处于洽谈阶段的有10个城市，其中大部分均为旧城改造项目。

以石家庄为例，保利地产在4月敲定了石家庄晋煤金石（原石家庄化肥厂）改造项目，土地规模超过800亩。其中，除了建设金华家园保障房项目，还有约四分之三的地块可能用于商品房项目开发。"如果以保障房项目立项，比较容易争取到信贷支持。四分之一比例的保障房信贷，完全可以通过分期滚动开发模式撬动整个项目。"上述知情人士分析称。

事实上，国资委在下发至各央企的《通知》中也明确，"房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。"

对此，田景崎表示，信贷政策对保障房的倾斜，对央企有着足够的诱惑，"在信贷紧缩的背景下，谁能撬动银行贷款，谁就能活得更好。说到底，房地产是资金和土地的游戏。"

中国中冶在其年报中也明确房地产发展规划，以保障性住房开发带动商业地产、商品住宅和土地一级开发业务，探索新的开发模式，提高投资回报率。

"中冶和中交等基建型央企，更可以大打保障房的牌，因为拆迁安置也纳入保障概念，有助于他们的一级开发业务。"中交房地产集团内部人士告诉财新《新世纪》记者，这有助于地方完成保障房的数字指标，也有利于企业与地方政府的谈判。并且，还可以将拆迁安置的成本纳入土地一级开发总体费用，在土地出让时予以回收，以此保证投资收益。

更加隐蔽的路径是土地资源的置换。据一位央企人士分析，按照目前的情形，地方政府确定没有充足的财政资金配套，若要完成保障房建设任务，不管以何种形态呈现，依然跳不出"保障房与商品房用地捆绑配建"的方式。

"以往是商品房用地配建5%-15%保障房，以后可能是保障房配建商品房，用商品房的利润来补贴支付保障房3%的利润。"上述人士表示，或者是"以地养房"的模式操作，即委托开发商建成保障房项目后，定向低价向其出让一定的商品房用地，用于保障房的移交回购。

一位不愿具名的某央企地产业务负责人也向财新《新世纪》记者证实，在央企与地方政府签订的很多框架性合作协议中，都有类似将保障房与其他商业项目变相"绑定"的条款，或作为招商引资项目给予优惠--这已是业内通行的"潜规则"。而且，地方政府更愿意与央企、国企合作，因为如此一来，即使低价转让土地被公开，地方官员也不会有"国有资产流失"之嫌。

盘活自有土地

更大的政策口子，开在了自有土地建设保障房上。国资委的《通知》虽对此并未提及，但央企对此显然更为关注，特别是去年3月被要求退出房地产业的78家央企。目前，北京、广州、陕西、河南、山西等地已经公开表态或出台相关政策，鼓励企事业单位利用自有土地建设保障房。

"目前还在观察政策，不清楚这个口子究竟能开多大。"某央企内部人士表示，去年以来的"央企退房令"在执行中难度极大，几无操作可行性。该央企名列"78家"之内，在二三线城市拥有大量旧工厂等土地资源。他认为，放出这么一条政策口子，除了配合国家的保障房建设大政方针外，很难说没有为握有大量土地资源的央企解决出路的考虑，"这不失为一种阶段性的思路"。

据公开资料，多个地方国企已纷纷"试水"。在广州市发改委近日批复的2011年第一批保障性住房建设项目立项预安排中，广州建筑集团、广州地铁、广铁集团等单位的自有土地保障房项目赫然在列。在北京，一些拥有大量工业、仓储用地的国有企业，如首都农业集团、京煤集团、北京住总等，也都在向北京市住房保障办公室进行项目申报。

一般的操作路径是，企事业单位向当地建委提出申请，在符合土地利用规划和城市总体规划的前提下，可以将工业、仓储、科研等用地依法变更为住宅用地，建设保障房。通常都会优先解决本单位符合保障性住房条件的职工住房困难问题，剩余部分由当地政府统筹分配给申请保障房且符合条件的居民。

但问题也随之而来。在各地的鼓励政策中，并未对企事业单位利用自有土地建保障房的资金筹措渠道、保障房类别、分配方式等实操程序进行明确。

"后果会非常乱。"中国土地勘测设计院副总工程师邹晓云担心，如果企事业单位用企业、行政资金建保障房，再以便宜价格卖给单位职工，实质上就是福利分房；或者企事业单位以"团购"等方式变相集资建房，这些都背离了"保障房"的初衷。

关于单位自有用地建保障性住房的具体政策寥寥无几。在2007年8月公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）中有规定，在符合城市规划的前提下，经城市人民政府批准的情况下，单位可利用自有土地进行集资合作建房，但仅限于距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业。当时，建设部对这一条款解释称，将这种特殊的单位集资建房纳入经济适用住房政策范畴进行管理。

再者，就是2010年各地在落实住建部等七部委下发的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》时规定，住房困难职工较多的单位，在符合土地利用总体规划、城市规划的前提下，经市、县（市、区）政府批准，在依法办理土地使用性质变更手续后，可以利用自用土地建设公共租赁住房，纳入当地政府公共租赁住房管理后，优先向本单位符合条件的职工出租，多余房源由政府统一调配，权属不变。

"而现在地方政府在保障房指标压力下，又放大了政策开口--之前是不允许工业性质用地的。"中房集团内部人士对财新《新世纪》记者分析称，倘若央企以这种方式大规模参与保障房建设，将对整个住房市场带来巨大影响，"相当于给目前推行的'双轨制'再加一轨。"

上述"78家之一"央企人士甚至称，仅78家央企的存量土地就不好估算，堪称"天量"。恒天集团，中国电子，中国兵器，兵装集团，各大航天、钢铁央企，在全国各地都有着大量的土地资源。"但我们现在还没有具体盘算手中的存量土地资源，再慎重看一看政策的走向。"

"过去多年间，经济适用房的主要形式都是划拨土地至各企事业单位进行集资建房，流入社会公开分配的极少。"陈宝存(博客)认为，央企利用自有土地建保障房，仍然逃不出经适房的老路，成为部分群体的福利和特权者的专利。

陈宝存直言不讳地指出，从以往的经验和现有部分央企的做法来看，以经适房的形式操作自有土地建设保障房的可能性非常大，央企可借此低价获得受限产权，几年后解禁入市赚得巨额差价。如果此类住房规模很大，将冲击到现有的土地"招拍挂"政策和地方政府土地收入。

目前，住建部、国土部等相关部委对于企业利用自有用地建设保障房并未有相关规范。各地在政策的解释和执行上也千差万别，在企事业单位自有用地建设的保障性住房的类型、产权所属、资金筹措渠道、分配方式等诸多问题上，均无定议。财新《新世纪》记者曾就上述问题联系了北京市住房保障办公室，相关工作人员也未就此回应。

对此，邹晓云建议，地方政府应该将央企自建保障房纳入地方整体的保障房建设规划，在用地规划、建设程序、分配、运营等环节统一规范管理，可以对建设单位的符合保障条件的职工进行优先保障，但要进行严格审核，防止分配的腐败。但邹晓云也坦言，"这将非常难以执行，不公平的事情肯定会发生。"

      央企也要盈利

"社会责任"或"政治任务"这些说辞，在国资委的EVA（经济增加值）考核标准面前，对央企显然不具备推动力。尽管保障房有上述种种曲径通幽的诱惑，但如何在纯粹的保障房开发投资上获得收益，仍是大多数企业需要解决的难题。

中冶集团在4月初的年报发布会上宣布其保障房业务的毛利润率能达到12.5%，并随后解释是累加了勘测设计、市政配套、投资开发、施工等各产业链环节的结果。

陈宝存认为，毛利润率12.5%只是一种理论上的推算，"设计、市政、施工等环节是有稳定利润，但整体的利润率并不能证明开发环节是挣钱的。"陈曾供职于中冶集团旗下某房地产公司。

事实上，类似中冶集团这样拥有全产业链优势的央企，也仅有中国建筑、中交股份、中国铁建、中国中铁等少数几家央企，大多数央企参与保障房建设仍以投资开发为主。

即便拥有全产业链优势的中国建筑，其参与保障房的方式也是以承建模式为主，获取施工环节的稳定利润，而投资开发模式的比例较小。

万科集团董秘谭华杰在5月初的一次电话会议里，对开发商参与保障房算过一笔账，明确指出目前还不存在经济上可行的模式。"代建模式风险低，但也没什么收益，所以基本上不能构成一个真正业务。"谭华杰假设，即使全国保障房的10%都交由一家公司代建，投资规模大概在1500亿元，代建的管理费用按总成本的1%作为上限，那么收到管理费不超过15亿元，再扣除人员工资、办公费用等成本，基本没什么收益。

谭华杰认为，纯粹的投资开发模式，无论是政府回购还是卖给买房人，开发商都很可能亏本。"开发商以20%的资金去撬动项目，整体3%的利润就相当于有5倍的杠杆，也就是说，从投入的资金计算毛利率能达到15%。"最后亏本还是盈利就要看项目做多长时间。假设这20%的资金也是借来的，那么资金回收时间要少于两年才能基本保本，因为7%左右的年化收益与银行借款的利息基本相当。

"现在一个保障房项目在两年内收到钱的概率是不高的，所以亏本是个大概率事件。"谭华杰如是说。

保利地产董事长宋广菊也对媒体透露，保利地产在北京的两个保障房项目处于亏损状态，原因就是政府方面的销售方案迟迟没有出台，导致该项目所有楼盘不能按时销售。

"一些保障房项目开发周期很长，建设过程中又缺乏动态的定价机制，人工成本、建筑材料成本都在涨，就容易造成亏损。"北京住总集团董事长张贵林向财新《新世纪》记者透露，他们开发的翠城经济适用房项目建设超过十年，由于拆迁、建设等成本上涨，账面计算出现21.18亿元的巨亏，导致项目无法继续。

央企中的保障房大户--中冶集团，在沈阳也曾遭遇当地政府拖欠建设回款的尴尬，保障房贷款资金投入后一直被套。

知情人士透露，在住建部和国资委的相关会议上，几家保障房业务较多的央企，都曾反映规定的保障房利润率太低，要求适当提高利润率。

即便如此，保障房项目也不是央企想做就能做的。"比如，经济适用房的用地是划拨方式，相当于政府定向的计划形式，不是谁想做就给谁的。"在中国铁建房地产集团市场发展部部长楼英瑞看来，如果政策到位、操作规范的话，经济适用房项目还是"有搞头的"，一年能回收资金的话，资金回报率能达到10%以上。但这些"有搞头"的项目不是轻易就能拿到的，楼英瑞认为，地方政府想让央企去做的大多是"没搞头"的公租房和廉租房项目。

在今年的1000万套保障房计划中，常规意义上的保障房--经济适用房、廉租房、公租房共占比60%，总计约600万套；其中，租赁型保障房又占到60%以上。各省市认领的保障房任务，其中的分项指标也大体遵循这个比例。

"今年大量增加了公租房的数量，这部分保障房的最大问题是政策不完善、盈利模式不清晰。"某央企地产公司负责人表示，一般而言，政府没有财力进行大量回购，同时企业缺乏退出机制，回报周期过长，"每年的租金收益微乎其微，甚至连同期的存款利息都不到"。所以，大多数企业仍然不愿参与公租房建设。

保障房建设下月信息公开 地方高息筹资风险浮现

继向各地派驻巡查员之后，住房和城乡建设部再度发文督促地方政府加快保障性安居工程建设。

据接近住建部的人士透露，为了确保地方政府按时按量完成年度保障房开工计划，住建部下发《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》(以下简称《通知》)。

根据《通知》，截至6月6日，各地方政府需要公布保障房的项目进程，包括年度保障房计划、开工项目以及竣工项目信息等。

公开上述信息的目的，一是接受当地群众和舆论的监督，二是便于住建部动态掌握地方政府真实的保障性安居工程开竣工情况。

上述接近住建部的人士表示，地方政府需要公布资金、土地等落实情况，而最让地方政府头疼的，是资金问题。

社会资金注入保障房建设

“面对8000亿的资金缺口，地方政府解决保障房资金瓶颈的主要方式是创新融资模式，积极引导社会资金参与。”中通银泰投资管理公司总裁李桂忠在“第四届中国EMBA年度观点”向记者表示。

像财力相对薄弱的贵州省贵阳市，保障房建设对社会资金的需求就十分迫切。

贵阳市住建局的人士向记者表示，对于贵阳这样欠发达的地区来说，如果不创新融资模式，借助社会资本，保障房建设几乎是一个不可能完成的任务。

据贵阳市住建局公开资料，2011年，该市保障性安居工程目标为200万平方米。同比翻一番。截至2015年，该市将至少新建30万套公租房房源，保障房覆盖面接近或达到20%。

目前，贵阳市通过发行政府债券募集了10亿-15亿的资金，向国家开发银行申请廉租房等保障房建设40亿元贷款。此外，据上述贵阳市住建局的人士介绍，贵阳市还采取了吸纳信托基金参与保障房建设，以及政府捆绑企业共同完成保障房建设的方式。

据记者了解，贵阳市与北京国际信托有限公司已达成合作，签订了50亿元的意向性协议。此外，贵州省本土房企中天城投也与省政府签订“十二五”保障房的建设协议，投资200亿元，承担20万套保障房的任务量。

按前述贵阳市住建局人士的表述，贵阳市的保障房建设资金缺口目前已全部填补。

根据贵州省《加强社会力量参与保障性安居工程建设和运营管理指导意见》，民营资本可以通过三种模式参与保障房，一是土地有偿取得，社会力量全额投资建设，并拥有完全产权；二是，土地由行政划拨取得，政府以土地价格的优惠额度折算为资本入股，社会力量以项目建设投入资金入股的方式共同筹建，按比例分享产权或经营收益权；三是，政府免费划拨土地，由社会力量代建，建成后政府回购，保证社会力量一定的利润率。

而根据中天城投的公告，其代建经济适用房和安置房的收益可达8%甚至更高。

中天城投集团副总裁张智表示，政府回购经济适用房时给予5%的利润空间和管理费用，此外，保障房建设过程中会享受土地出让金的优惠和所得税的返还等，保障房项目配备的商业网点、店铺也将通过出租以及出售的方式为企业增加收入。

目前，北京、广州、河北、湖南等各地区等均开始建立地方保障房融资平台，以各种优惠政策吸引社会力量的参与。日前，北京市土地储备整理中心以北京市的土地储备为抵押，向中国人寿等7家保险公司融资，融资规模高达800亿。

保障房建设下月信息公开 地方高息筹资风险浮现

高负债融资暗藏风险

在地方政府积极吸引民间资本参与保障房建设的同时，融资风险也随之凸显。

以贵阳为例，5月11日，中融信托发行的“贵阳义信麒麟苑经济适用住房(含廉租房)项目股权投资集合资金信托计划”因高收益率而广受追捧。据悉，该项目的融资规模为2.2亿，最高收益率为11.5%。

对于如此高的投资收益，中国房地产学会副会长陈国强表示疑惑。

陈国强表示，保障房的收益率一般在3%左右，而该信托的收益率高达11.5%，两者差距明显。此外，从信托的回收周期来看，上诉信托产品的周期为18个月。一般说来，政府的保障房项目大概在20年左右才能收回成本。

对此，该信托项目的负责人解释称，该项目的土地为政府划拨，建设成本较低，廉租房建成后由政府回购，经济适用房可以入市交易，因此能够加快完成资金的回笼，保证投资收益率。

据辉瑞投资有限公司高级战略经理黄鑫介绍，信托产品的高收益率可以保证销售，推进保障房项目的融资开展，但另一方面也推高了其融资成本。按照融资收益10%来算，该项目的融资成本将达到2200万元。

黄鑫介绍，地方政府求助信托资金，一方面是由于其保障房建设资金的饥渴表现，另一方面，通货膨胀下，银根不断紧缩，地方政府不得不转向资金运用灵活、审批投放速度快的信托资金。

不过，信托融资的利息较高，除非保障房项目有较好的收益，否则，信托资金绑定保障房可能造成两败俱伤。

记者了解，除了贵州以外，湖北、湖南、内蒙古、吉林等各省份都开始积极向信托求“钱”。在已发行的诸多保障房信托产品当中，仅有20%的投资人是机构，80%的投资人都是个人。由于很多信托公司将投资门槛降低到了100万元，信托产品成了理财的工具。

陈国强表示，保障房项目利润规定在3%-5%左右，因此10%以上的融资成本，肯定是要亏的。但是投资者仍然踊跃，背后动因是地方政府给保障房项目配套了大量的商品房和商业开发项目，归根到底，保障房高息融资产品的回报依托的仍然是地方政府卖地的土地财政收益托底。

而今年1-4月份，全国土地出让成交同比下滑40%以上，如果全年土地出让收入持续降低，一大批依托政府信用担保的高息投资，将不可避免要面临偿还风险。

随着住建部巡查和督促地方公开保障性安居工程项目建设进展，地方政府建设保障性安居工程项目的资金渴求进一步增加，由此带来的金融风险不可小视。

各地保障房分配被指管理混乱 屡见骗购倒卖现象

近期，许多地方被曝存在保障房"被骗购""被团购""被倒卖牟利"等分配乱象。记者日前调查发现，各地在保障房分配准入、公示、管理、退出等四大关节都面临难题，分配机制建设步伐缓慢。业内人士及专家指出，保障房分配亟待"治乱"，公正、公平地切分"蛋糕"，不仅关系千家万户"住有所居"梦想的实现，更考验政府的公信力及社会管理能力。

保障房分配乱象迭出

在深圳、北京、武汉等地，最近连续有网帖曝光这些地方的保障房被不符合条件人群骗购的情况发生。

深圳市住房和建设局日前在其网站上公布了第二次保障性住房终审公示二榜名单，并对保障房虚假信息申报者下发了第三批290份《行政处罚预告知书》。与前两次共查处45名涉嫌申报虚假信息骗购者相比，本次查处不仅人数大涨，而且处罚名单还再现了身家百万元的"富豪"。

在陕西省山阳县，在900多名经济适用房申请人公示名单中带职务者多达100多人，这些"团购者"中不乏"乡长、镇长、执法队长、所长"，还有的直接标注了"科员、副科、科长"等字样。

在近日受到高度关注的福建龙岩公务员"团购"保障房事件中，当地有关部门承认，有百余名以机关事业单位名义申购的人员，目前有9户公职人员被取消申购资格。

审计署2010年底公布的数据显示，在重点调查的32个城市中，有18个城市向2132户不符合条件的家庭分配了廉租房。

一方面是不符合条件的"挤入"保障房；另一方面却出现保障房分配后闲置和转租转售的情况。

福建省宁德市东侨经济开发区经适房项目华庭小区是该市大型的保障房项目，小区内共有15栋住宅楼、500多套住房。记者从华庭小区物业管理处了解到，该小区交付业主使用已有3年多，目前入住率不足20%。记者还看到，在4号楼二层一住房的窗户玻璃内侧贴着一张"本房出租"的红纸条，上面留有联系电话。一位王先生甚至在宁德房产网上发布了这样的售房信息："东侨华庭小区2幢。三室一厅二卫二阳台，面积139平方米，10成新，5600元／平方米。因属第一批经济适用房，房产权、土地证在办理中。交易一般暂时只能私下公证交易，以信誉为主。"

参与保障房建设的央企应少打小算盘

近段时间，保障房这事有点乱。不少地方被曝存在保障房“被骗购、被团购、被倒卖牟利”等乱象；还有部分央企借保障旗号，行职工集资房之实；另有部分地方政府为完成上级下派的高额指标而乱来，比如陕西洋县规定一次性交纳30年房租，方可入住廉租房。

这其中，央企的动态成为一大关注焦点。央企建设保障房，似乎顺理成章：以房地产为主业的国家级国企，就该为全国保障房事业添砖加瓦。国资委也很识趣，4月2日下发《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》，发出召集令：要央企把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径，进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，发挥中央企业的骨干和带头作用。

央企会雪中送炭吗？今年全国计划新建1000万套保障房，根据住建部的测算，需要1.3万亿到1.4万亿元资金，其中各级政府须投入5000亿元左右，需要社会融资8000亿元左右，当前资金存在较大缺口。另外，部分大城市还存在建设用地紧张的状况。不过，地的问题，不如钱的问题那么迫切。如果央企利用资金优势，以及自有土地的优势，为全社会的保障房事业尽点力，确也能体现“共和国长子”的大哥风范。

可从新闻媒体的报道来看，这事涉及复杂的利益纠葛。有两点需要关注和防范：第一点，央企不能借参建保障房之机，眼睛老盯着油水更大的商品房开发。当前,保障房种类较多，棚改房和公租房是难啃的骨头，廉租房只能微利代建，经济适用房和限价房由于可以通过销售快速回笼资金，开发企业相对愿意参与。整体而言，保障房开发的利润率偏低，为了鼓励企业参与，地方政府或多或少都会提供商品房开发的机会，尤其是在棚户区改造项目中。

央企也是企业，谋取一定利益合情合理，但在参与保障房项目的过程中，应以保障房部分为重，可以兼顾商品房部分，从而获取不超过10%的利润。不过，企业总归更多考虑商业利益，比如某央企在其年报中就明确其房地产发展战略为：以保障性住房开发带动商业地产、商品住宅和土地一级开发业务，探索新的开发模式，提高投资回报率。

值得关注的是，在国资委的上述《通知》中，露骨地提出：“要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”看来，“家长”还是胳膊肘儿往里拐的。如果央企拿着政府的补助、贷款支持，把心思花在了开发项目中的商品房部分，则社会责任心可就大打折扣了。

第二点，要防范央企“我的地盘我做主”。央企参与保障房的方式有两种，一是在别人（地方政府）地盘上开发，开发的房子按当地政府要求出租或出售，这一方式有利于全社会。另一种是在自己的地盘上，开发自有土地，房子建好后，满足自己职工需求，或者部分地提供给外部群体，这种方式主要是利已。

由于历史原因和行业特殊需求，很多央企不差地，拥有很多低成本、甚至是无偿划拨的土地。这些用地性质绝大部分属于产业用地，比如工业、仓储、科研用地等。按照法律规定，这些用地是不能用于开发包括住宅在内的商品房的，只能用于生产用途（除了少量的生活、办公配套用地）。当前，为了能够完成高额的保障房指标，许多地方政府已出台政策，鼓励企事业单位利用自有土地建设保障房。

如果企业自建单位租赁房，满足居住条件较差的职工需求，则是为全社会分担保障房压力；如果企业按国家规定，以经济适用房标准建设集资房，分配给符合国家相关准入标准的住房困难职工，则同样利国利民。然而，中国的很多政策“一放就乱”。近期多地曝光央企建设大户型、高档次的集资房。如果央企都利用国家的优惠政策（非住宅用地转为住宅用地），大建非保障房，大行福利化分房，则实属害国害民，这将导致新的社会不公，以及住房制度改革的历史性倒退。