刚需板块频现“高开”盘

　　4月初以来，南京刚需盘扎堆的江宁大学城、东山板块、板桥新城和浦口桥北板块先后出现高价入市或准备高价入市的新盘，喊价比周边高出3000元-6000元/平方米。比如，地处东山板块、即将于6月底7月初首次开盘的新盘销售人员透露，开盘价将在14000元/平方米左右，较之同区域武夷水岸家园、世纪东山等9500元/平方米左右的均价，高出4500元/平方米。

　　在板桥新城，一家被业内认为是刚需的楼盘，开发商称7月开盘时售价将达15000元/平方米。而同区域的金地自在城的退台式花园洋房均价为13000元/平方米。

　　在桥北，一家近期推出酒店式公寓的楼盘，销售人员说开盘价在12000元-13000元/平方米，而与该盘差不多同期开盘的海德北岸城的售价在7500元-8500元/平方米。

　　城南江宁出现“2万盘”

　　一向是高端盘聚集地的河西，楼盘单价破2万的前两年就有，而城南、城北和江宁的房价这两年长期维持在2万元以内。如今，这些区域已有楼盘开始冲击2万大关。

　　5月中旬，位于双龙大道与胜太东路交界处的悦恒·君铂国际刷新百家湖板块最高房价纪录：在南京网上房地产公布的该盘预售方案里，住宅最高价20750元/平方米，均价18795元/平方米，即使剔除1800元/平方米的精装修，也比周边江宁1号、诚基百家湖小公馆等折后15000元/平方米的均价还是高出1000元-2000元/平方米。

　　另有不少业内人士预测，下半年，翠屏国际与绿城合作的翠屏国际金融中心极有可能成为该区第二个“2万盘”。不过，面对记者求证，该盘营销负责人表示价格暂未确定，不过肯定会延续绿城风格做精装修精品房源。

　　此外，有媒体近期爆出房价在16000元-18000元/平方米的雨花台周边，一家下半年入市的科技住宅开盘价将在22000元/平方米，这将使区域房价差达到5000元/平方米左右。

　　各方看法

　　在目前调控趋紧的形势下，不少刚需楼盘低开跑量，而高端盘也在适当降价跑量。上述楼盘为何敢做区域内的房价“带头大哥”呢？一位资深业内人士分析，这些敢喊高价的楼盘，基本上都位于有规划利好或者是处于商业副中心地段优越的位置，又通过精装修、科技住宅提升了产品附加值。

　　不过，同一区域，仅有1-2个亮点，这些新盘价就敢比周边楼盘贵上三五千。这样的定价虽说让许多业内人士不得不佩服其勇气，关注他们“华丽的冒险”，但也让众多购房人直呼看不懂。

　　跟帖网友

　　开发商拍脑袋定的价吧

　　一位网友就在某家“高开”的楼盘论坛中直言：这个楼盘开价太高，不降价，估计没人愿意买。价格是怎么制定出来的，拍脑袋定的吧……

　　下面跟帖的网友还算“厚道”，有的客观分析：这个楼盘位置偏，开发商品牌一般，开1.1万元/平方米还好卖些（该楼盘开价1.5万元/平方米）！有的还帮开发商分析楼盘定位偏差：开发商想做品质楼盘本身想法不错，但那个位置并不方便，楼盘就算外表再华丽，地址永远改不了！

　　精明人士

　　开发商仍在赌楼市好转

　　在采访中，类似上述不理解的声音，记者也曾反馈给部分当事开发商，谁料他们却依然自信满满。有的开发商直言：我开高价是有原因的！我这个楼盘地段好，未来是商业中心，卖便宜才是卖亏了！也有人直接给记者透底：老板不缺钱，手上就这一个项目，又不等钱用，今年就是不想卖了，所以吊个高价在那边，一年卖不出2套也不着急。

　　另有精明人士表示，开发商仍在赌楼市好转，标高价吓跑买房人，有时也是意图捂盘的一种手段。特别是这种“价格整体下行”的市场，这种“捂盘”方式更加隐蔽，不过是否明智就有待实践来检验了。

　　淡定人士

　　喊高价是为了省广告费？

　　也有不少淡定人士认为：新盘首次开盘喊出高价，只不过是开发商吸引眼球的一种手段，这样可以省下一笔广告费。一位资深业内人士举例说， “也许一家楼盘报1.5万元/平方米，后来看蓄水量不够，开盘价就1.3万元/平方米，再打打折就1.2万元/平方米了。”

　　据介绍，这种喊高价、开低价的方式尤其适用于中低价位楼盘，它们可以借助“高价”给购房人以“高端盘”的印象，最后开低价又能让购房人感到实惠，迅速锁定购房人。

　　读者呼声

　　别把客户拱手推给对手

　　新楼盘喊出“高价”之所以会让人诧异，是因为它们周边往往有一些类比楼盘，竞争不可谓不激烈，而现实也证明：这些喊高价楼盘，给了周边对手楼盘提供了抢客户的机会。

　　比如某一区域有三家楼盘，其中一家楼盘开出了高价，但未实际开盘；而周边两家已开盘楼盘的其中一家不仅新房源低开，有的房源甚至比前一期最优质的房源低了近2000元/平方米，而且最新的消息是，这家楼盘还将“扒”掉精装修，这样单价将有望再“降”2500元/平方米，总价一下就可以又少了20万-30万！另一家楼盘则也把精装修去除了，但公寓房源毛坯价位仍比前期有小幅增长。结果是：不断降低总价的楼盘开盘销售近8成，成为当地最热楼盘；实际价格按兵不动的楼盘最近一次开盘销售6成左右，但公寓房源明显有所降温，花园洋房成为销售重点。对此，一位想在该区域买房的读者致电记者时称：他真想拉那家高价新盘的老总出来跑跑市场，看看并从心里正视市场最真实的反应。“除非他也抱着自己的作品想搞收藏，否则真会把客户拱手推给对手楼盘。”

　　业内断市

　　“赌徒”只是少数，三季度降价形势或明朗

　　南京豪斯投资顾问有限公司副总经理丁峰告诉记者：这些开发商看起来定价不正常，但实际可能是各有各的打算。比如有的楼盘认为自己处于商业中心，不卖高点就亏了，这种想法是对的。但这也要看楼盘品质。比如造新街口金鹰国际花园那样品质的盘子高价就没问题，如果只是品质一般、很快就沦落成老旧小区的楼盘，那就不具备“贵卖”的潜质。再比如江宁的楼盘喊出2.5万元/平方米，显然是超出购房人预期的，不可能获得市场认可。市场的真正走向还是要看主流开发商、大腕开发商的动向，他们才是真正的市场“风向标”。从今年1-5月的市场看，南京绝大多数开发商的销售压力很大，基本没有提价的，“低开”成为主流，幅度可达预期的20%，喊高价的楼盘只是少数。

　　南京易居中国咨询部经理周颖则认为：大开发商忙“减”价，普通楼盘反而乱喊价，背后反映了大开发商的资金压力更大。一句话，“大有大的难处”。喊高价的普通楼盘很有可能是一种策略，反正降价也拼不过大开发商，不如高价赚眼球，省广告费，但这种方式对新开、体量大的楼盘来说却决非良策。虽然不排除这些开发商仍抱有捂盘待沽、豪赌未来2-3年内楼市好转的心态。“但从长远来看，今后10年之内的楼市会平稳，不会再有暴涨暴跌，这个赌局未必能赢。10年之后，国内的人口红利消失，加上此前的过度投资碰到物业税，很有可能造成抛房潮。”

　　周颖认为：如果上半年还只是遮遮掩掩低开优惠，下半年最快三季度市场就会分化，不少年底有资金压力的开发商可能提前降价，届时降价形势就会明朗，高价唬人策略将难以真正管用。

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