如果下半年经济增速趋缓,房地产充当扩大内需角色的呼声再起,现行趋紧房地产调控政策将可能转向
连日来,由于部分城市延续了“限购令”等调控政策,房地产市场成交量持续锐减,寒气逼人,不少开发商加速转向高端豪宅。《瞭望》新闻周刊调研发现,今年二季度以来,一些城市进入了以大户型和别墅为主的豪宅放量期,豪宅因抗跌性强等特点获得投资客追捧。
“钓鱼台7号院以30万元/平方米的售价提前释放了楼市信号弹:‘豪宅时代’来了。”业内人士及专家不无担忧地告诉本刊记者,豪宅逆势兴起将凸显房地产市场结构性矛盾,也将助长市场投机,“吹大”楼市泡沫,消解调控政策。
部分城市豪宅放量
近半年来,福州的豪宅市场逐渐升温。据福州房地产指数报告,今年前5个月福州城区商品住宅签约总量为6615套,与去年同期相比减少了20.47%,但今年前5个月福州城区商品住宅签约总面积同比仅跌16.32%。今年二季度以来,福州城区商品住宅签约套均面积环比持续扩大,5月整体套均面积为119.96平方米,环比扩大7.27平方米,其中市中心鼓楼区套均面积最大,达154.73平方米,环比扩大了32.38平方米。
“上述数据充分表明,福州商品住宅朝大户型方向发展的趋势明显。近期,市场监测福州二手房价格持续走低,而整体市场的价格却仍在上涨通道,主要就是高端高价商品住宅放量供应在起支撑作用。”福州大学房地产研究所所长王阿忠为本刊记者分析说。
福州市仓山区是该市新建商品房上市成交量最大区域,在该区浦上大道、洪湾路等新楼盘集中地带,这里的新楼盘都大比例配建了联排别墅和豪华复式楼,其中占地300多亩的“融信·大卫城”有一半以上的用地盖了联排别墅。售楼部经理告诉本刊记者,由于复式户型和别墅的供应数量有限,现在基本上是每推出一批就被抢购一空。
在厦门,近期上市的一批豪宅楼盘一周内的销售去化率都达到了50%以上,有的甚至高达75%,去化速度之快令市场人士瞠目。5月底,位于厦门环岛路五缘湾湾湿地公园的国贸天琴湾二期湾海大宅开盘,开盘当日即售97套,去化率达55%,成交均价每平方米2.5万元,该价位为目前厦门城区商品住宅均价的2倍。
此外,据中原地产等市场权威机构监测,有超过2/3的温州炒房客目前已离开上海,转向周边二三线城市的豪宅市场,因豪宅产品稀缺、升值潜力大,抗跌性强,因而成为投资炒房者的首选。
浙江大学金融系教授景乃权接受本刊记者采访时说,一些温州炒房客认为短时期内上海房价难再坚挺,于是纷纷抛售开始转向周边城市。随着温州炒房资金的转向,南京、杭州等长三角二线城市迎来了豪宅销售热潮。
结构性矛盾推涨房价
近年来,国内许多地方房地产市场普遍存在的一大问题是,90平方米以下普通住宅供应量小,而大户型等所谓高端商品住宅的供应量较大。业内人士表示,这样的市场结构容易推涨房价。
以福州为例,去年上半年是商品住宅均价上涨幅度最高的半年,达到3000多元,90平方米以下普通住宅占去年上半年商品住宅成交量不足15%。今年年初,福州楼市再度迎来一波豪宅放量供应潮,3月份福州房价冲上每平方米1.35万元高位,这是在历年来最严厉调控之际攀上的福州楼市最高均价。
据福州市“十二五”住房建设规划预测,未来5年,福州城区90平方米以下普通住宅供应量占总量仍低于30%,与“90/70”调控政策规定的“90平方米以下普通住宅占70%”的要求相差较大,“豪宅量大、普通住宅量小”的市场结构性矛盾进一步凸显,房价仍将总体保持较快速度上涨。
受访业内人士指出,中央政府已决定未来5年建设3600万套保障房,面积小于90平方米的保障房覆盖面将达到20%,将大大增加中低端住宅的存量。对此,福建省社科院社研所研究员徐峰不以为然地告诉本刊记者,绝不能寄望于保障房就是“高房价的终结者”,保障房和商品房是面向完全不同的群体,前者针对的是低收入住房困难家庭,不能扩大市场的有效供应。
“当前,各地大规模建设保障房对市场来说也是一把‘双刃剑’。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出,在“保障归保障,市场归市场”的双轨制下,保障房将把市场上低端户型商品住宅和楼盘挤出市场,对中高端住宅市场来说却是利好;保障房建设将消耗掉大量的土地资源,城市中心土地资源将变得更加稀缺,进而导致中高端房价进一步攀升。
“吹大”泡沫风险
业内人士及专家担心,豪宅逆势兴起或将助长房地产市场投机,势必“吹大”房地产泡沫。厦门大学管理学院教授戴亦一说,现在执行“限购令”政策的城市,短期内房价下降压力增大,尤其是北京、上海、广州、深圳这4个一线大城市,下半年可能会出现房价松动。
同时,今年下半年,我国经济增速可能会出现放缓的势头,房地产将可能再次充当起扩大内需的重要角色,成为经济的“救命稻草”。因此,业内投资者普遍预测,现行趋紧的房地产调控政策将会有大的转向,他们看好房地产投资潜力,特别是高端的豪宅市场。
与专家乐观态度不同的是,一位横跨京闽两地的开发商向本刊记者透露,在国家调控政策密集出台的当下,像北京钓鱼台7号院卖出“天价别墅”,那真是典型的逆市操作行为。开发商敢于这么铤而走险,不外乎两个原因,一是有市场追捧者,二是套取更多的银行贷款,以缓和绷紧的资金链,“最可能的情形是两者都有,前者是基础,后者是动因。”
景乃权对此深表担忧,目前,80%以上的豪宅购买者都是非自住者,豪宅的逆势兴起将助长房地产市场投资投机行为。除了像温州炒房团这样少数资金实力雄厚的投资者,大多数投资者都是通过银行、信托、担保等金融机构借巨资买豪宅,当豪宅被当作市场炒家手中的“击鼓传花”之物,一旦失控所产生的市场破坏力将远高于普通的炒房失手,这势必将加速房地产滑向泡沫的深渊,甚至会危及到金融安全。
加大调控的专业性
多位受访专家指出,楼盘高端化将是发展趋势,为确保房地产市场健康平稳运行,有关部门仍需加大调控力度,抑制市场投机,进一步挤除泡沫。
首先,各地从房地产发展规划总体要求上,切实加大普通商品住宅建设和有效供应。王阿忠建议,“90/70”是非常具有前瞻性的调控政策,但一些地方在审批商品房开发项目时没有严格执行这一政策,导致普通商品住宅供应持续不足,难以满足自住购房者的需求。有关部门须重申并要求各地严格执行“90/70”政策,缓解当前及未来房地产市场结构性矛盾。
其次,开征物业税是可行的应对之策。景乃权认为,物业税的开征不仅有利于理顺房地产领域各种税费,给地方政府建立稳定的财税来源渠道,改变地方政府短期行为,而且也将加大住房消费的持有成本,削弱房地产的投资品属性。
其三,对炒房资金宜疏堵结合。景乃权说,当前,投资者把买房当作实物储蓄,而楼市的交易与股市却大不相同,成本大,周期长,一旦难以脱手,就会造成高空置率的泡沫现象。有关部门应从完善房地产金融制度入手,从加强房地产投资金融创新等方面率先突破,控制投资风险。
其四,注重结合资本市场发展来调控房地产。景乃权认为,除传统影响因素外,经济全球化、流动性过剩、通货预期以及人民币升值等外部因素对住宅需求影响越来越大。这些因素都不是房地产市场本身能够决定,调控时如单纯依靠增加房地产市场供给并不能解决房价上涨的问题。对政府而言,调控房地产业,不能仅关注房地产市场局部的均衡,而应结合其他相关市场特别是资本市场的发展来进行。
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