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银根一紧再紧 库存越来越多 楼市变盘为时不远
发布日期:2011-06-16  浏览次数:801 次

央行宣布本月20日起,上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是今年第六次上调。这次上调之后,大型银行存款准备金率高达21.5%的历史新高,中小金融机构的存款准备金率也高达18%。

一些业内人士认为,银根越来越紧,受影响最大的当属房地产市场,这次上调存款准备金率恰逢楼市成交量大幅萎缩,一些地方的区域房价也已经出现松动,并且市场各方对于房价下降的预期越来越大这样的关键时刻,可能将会使房价在第三季度出现拐点。


准备金率上调楼市再受冲击

杭州某房企负责人认为,在上半年银行放贷额度吃紧的态势下,本次存款准备金率的再度上调,会让银行的日子更不好过,银行对于住房贷款的发放会更加难上加难。另外,在银行信贷规模再度缩减的情况下,银行出于经营利润或经营风险考虑,首套房的贷款首付比例上调有可能会变成现实,首次置业人群的前期购房压力或因此而提高。房贷紧缩之后不仅打击了投资、投机需求,同时也抑制了自住需求。有些人买第一套房子,首付可能要四成以上,甚至五成。

还有的业内人士认为,在目前这个阶段,限贷和紧缩一套、二套房贷,包括首付和利率的影响力远远大于限购政策。很多人希望房价在调高存款准备金率后有明显下滑,但这种情况基本上是不太可能,货币政策是渐进过程,每次加息、每次提高存款准备金率都会紧缩银根,都会紧缩房地产开发贷款和个人贷款,从而使开发商资金链趋于紧张,同时也使市场需求受到抑制。


开发商资金链日趋紧张

开发商口袋里的钱真是越来越紧张了。

某知情人士爆料,从银行融资已经越来越难,现在杭州不少开发商都在通过各种信托、内部集资、民间借贷等多种多样的手段“维持生计”。“大家都在困难期啊,贷款越来越难,资金链越来越紧张,加快回笼资金应该是更多项目的共识了。”业内人士如此表示。

从土地市场的表现也可见一斑。

赚的银子少了,花银子的底气也不足了。另外还有对后期市场的看空,土地市场表现疲软。

今年1至6月份,杭州主城区共卖地77.55亿元,不足80亿元,创下了近五年杭州主城区同期卖地新低。在此前的2007、2008、2009乃至2010年上半年,杭州主城区卖地金额均在百亿元之上,其中,去年上半年的卖地金额更是高达250亿元。预计今年全年杭州主城区的卖地额也将创下近五年新低。鉴于今年下半年楼市转好的可能性极小,因此,下半年杭州主城区土地大卖的概率比较低,因此,卖地额在下半年不大可能大幅飙升。


小折扣难以促动销售

在调控政策的持续挤压下,目前许多楼盘已经渐渐放低姿态,新开盘普遍调低了开盘价格,幅度基本上在10%以上。而一些在售的老盘,也纷纷推出了折扣优惠。一次性付款94折,按揭98折;各种各样的存底活动,不经意间,购房的小折扣几乎遍布杭城各大新盘、在售房源和尾盘。市场仍在博弈阶段,期待中的大幅降价并未显现, “一地鸡毛”仍是楼市优惠的主旋律。不过大部分推出小幅优惠的开发商却坦言:“小折扣对于促销没有很大的作用,也没有购房者会因为这点优惠就下单了。”

对于很多意向购房者,只要目前的高房价适度回调,还是有不少需求将释放出来,而许多人的房价底线都是目前房价下降20%-30%左右。即使是这样的降幅,对于一年时间房价几乎翻倍的杭州楼市而言,降价后的房价还远高于去年同期。

从目前开盘的情况看,价格基本平稳或略有下探的新推房源普遍卖不到5成。而一些价格明显走低的房源,销售量可达8成以上。

位于三墩板块的刚需热盘中海紫藤苑最近在人民大会堂选房,现场有700多人,开发商采取摇号选房,每次20人。开盘当天预定率超8成。据了解,本次开盘,价格最低的是高层的15号楼1楼,单价为13537元/平方米,去掉优惠——每平方米立减500元,价格为13037元/平方米。这与4月底开盘的精装11号楼相比(同一位置的房价为16389元/平方米,去掉开发商承诺的精装费用2000元/平方米,价格为14389元/平方米),优惠幅度非常明显。

不过现在愿意大幅度打折扣的楼盘不多。而在僵持的过程中,新开楼盘的销售量日渐萎缩。在看跌预期高涨的现在,购房者的观望情绪仍将持续,没有大折扣也不可能迎来成交量的大量释放。

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