“开盘当月去化率不足六成时应该考虑调整价格。”深夜11点，万科副总裁毛大庆谨慎回复。

6月12日，北京著名“日光盘”中粮万科长阳半岛第八次开盘，当日该项目去化率仅为39.1%，创历史当日开盘去化率新低。而当天，同区域的首创芭蕾雨悦都三期也推出396套房源，相较二期，尽管该项目将优惠折扣再次提高2个百分点，但当日销售率也仅为60%。

　 区域供应激增，分化了原本数量不多符合购买资格的客户，使得这些明星楼盘风光不再。

与此同时，各地迎来供应高峰。在库存与新增供应的压力之下，开发商下半年将面临更为严峻的促销难题。

中原集团分析师刘渊预计，受此影响，未来实质性降价的楼盘将继续增加。

降与不降的边缘

中粮万科长阳半岛准确地刻画了调控下北京市场运行的轨迹。

今年3月6日，长阳半岛第六期开盘，当日认购率为63%。这是在北京加重限购政策出台后，该项目首次开盘。此前，长阳半岛保持了连续五期的“开盘即日光”的记录。尽管第六期没有达到“日光”，但也是新政后为数不多的“月光”的楼盘。

4月中旬万科长阳半岛第七期推盘，当日销售率不足50%，不过当月去化率仍达到90%。

经过更长时间的蓄客，6月12日，万科长阳半岛第八次开盘，维持了上一次开盘均价，17500元/平方米，但当日认购数量仅86套。毛大庆认为，按照前面开盘情况，此期开盘顺销当月至70%问题不大。

开盘去化率要达到60%，这是万科对其各分公司考核的重要指标，同时也是万科衡量市场供需情况、观测市场的一个重要指标。万科董秘谭华杰在近期接受媒体采访时表示，万科不会给各地分公司下达具体的指令是，怎样达到销售率的要求，由各地分公司自己把握。但如果市场不好，达不到这个指标，分公司自己想办法，也包括降价。

值得注意的是，万科整个公司目前销售去化率正濒临60%的临界线。

据万科5月销售简报显示，尽管万科合约销售面积和合约销售金额分别达到81 万平米和90 亿元，同比增速分别达到72%和76%，环比增速分别达到14%和19%，但去化率仅为63%。4月这一数字为62%。

也许万科在业内的表现尚属良好。业绩不如人意的企业正在增加。据绿城最新发布的6月简报显示，该公司5月份推出的9个楼盘整体销售率仅为29%，有4个楼盘的平均销售率仅15%，另外5个楼盘中，销售最好的南通玉兰公寓，也只卖掉了新推出房源的69%。前4月绿城平均去化率仅维持在50%的水平，比2008年同期还要低。

对此，华远地产(600743,股吧)董事长任志强认为开发商目前在“死扛”。去化率节节走低，让开发商普遍面临降价与不降价的纠结。

据刘渊监测，在经历4个月的调控后，今年主要城市房地产市场呈现出一些新的特点：首先，成交量持续低迷，5月虽然有所回升，但升幅有限，其中一线城市和二线发达城市表现依然低迷；其次，部分发展商放弃观望近期加大了推盘力度，同时开始在一线城市和二线发达城市启动实质性降价。21世纪不动产分析师认为，开发商的库存量已经超出负荷，库存量与资金紧缺双重压力之下，不得不加大推盘力度，打折促销成为必然选择。

楼市可售量创新高 供应压迫房价下跌

6月9日，中海地产宣布5月销售业绩为121.3亿港元，折合人民币约100亿元，比万科之前公布的5月业绩90亿元超出约10亿元。这是中海首次超过万科。业内人士普遍认为，这是中海降价带来的成交回升。

供应高峰推动房价下行

按照万科相关负责人的解释，长阳半岛此次销售业绩符合预期，除调控影响外，房山长阳板块的供应量日趋放大，分流了客户。区域内多个项目都在争抢有购房资格的客户，形成一定的竞争。

但接下来的形势可能更为严峻。

据北京中原数据统计，房山目前供应项目为11个，供应房源为4182套，而签约量为2982套，占全市年内供应房源新增签约的33%。该机构认为，近3年房山土地供应占全市比例超过20%，这也使得房山成为今年北京楼市供应的井喷点。特别是在房山区限价房集中出让后，最近预售的几个项目签约率都有所降低。北京中原预计，未来房山的商品房成交价格将呈现稳中有降的趋势。

不仅房山，整个北京都面临着库存不断增加的压力。

亚豪机构数据统计，6月6日-12日，北京共有5个项目开盘，累计提供商品住宅1204套、14.66万平米，环比均超过50%。同时，楼市库存超过10万套关口，挤占开发商大量现金流，支撑房价继续上涨的后劲已显不足。其中，通州楼市目前供需比已逆转到4：1，供需严重“倒挂”。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，随着6、7两个月北京楼盘开盘量的增加，特别是郊区新城新盘的集中供应，将带动整体房价的回落。

据国泰君安证券统计，2011年全国楼市存货、可售库存规模将超过2008年高峰，理论上，供应高峰将在今年8月开始。

根据公开数据，2009年8月到2010年9月全国单月新开工同比增速连续15个月均在25%以上，2010年全年同比增长42%，创1999年来新高，达到16.4亿平米。而2010年底新开工超过销量6亿平米，大幅飙升，相当于2006年全年销量。

假设新开工后12个月形成可售，复工未售面积6个月后50%形成可售，国泰君安分析师孙建平据此推算，理论上，今年8月开始，潜在可售量将呈陡坡式增长，创历史新高。2011年2月全国施工面积同比增长40%，达到约30亿平米，其中90%是由2010年新开工未售而在2011年复工所形成，若按6个月后50%理论可售量，8月开始将达到14亿平米理论可售量，远远超过去年全年商品房10.43亿平方米的销售量。

孙建平认为，新开工、复工形成的可售存货将增加供给压力，迫使开发商做适度的价格调整，创造销售业绩。而形成的未售或可售存货，如果不能尽快实现销售，将意味着资金沉淀和占用。

据万科5月销售电话会议消息，万科将在接下来的6 到8 月，进入推盘高峰，每月推盘量将超过110 亿元，早于行业8 月开始的推盘高峰。

据中原集团分析，富力、绿城、金地未来7个月推盘压力较大。这三家企业前5月销售计划的完成率分别为27%、28%、19%。

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