成交量低位徘徊 高价楼盘连续“零成交” 商品住宅库存量持续积压

在限购、房产税和一房一价等一系列的“紧箍咒”下，上海楼市传统的五月“小阳春”并未出现，来自中介方面的信息也表明，端午假期期间客户带客看楼量基本和平时持平，并没有出现小高峰。

种种迹象表明，目前的上海楼市虽然在价格上比较胶着，但成交量不振，市场缺乏大量需求的有力支撑，同时，上海商品住宅的库存量在持续积压中。

一手:2至5月成交量创过去6年中最低

来自中国房地产信息集团、佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，今年5月，上海商品住宅成交面积约为83万平方米，虽然环比4月增长约29.8%，同比去年新政后的5月也有约166%的大幅上涨，但与过去5年以来的126.5万平方米的月均成交水平相比，却仍有较大差距。

今年1月，上海商品住宅成交面积为105.1万平方米，为今年至今为止的最大量，成交均价为22992元，也为年内的最高值。随后的2月，量价均大幅下跌，商品住宅成交面积迅速萎缩至17.8万平方米，成交均价也下跌10%左右，跌至20625元。

不过这一跌势在接下来的几个月没有延续，中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，随着市场对政策影响的慢慢消化，上海市商品住宅市场自2月份开始供应量和成交量均出现连续4个月的持续增长，5月份成交价维持在22500元/平方米左右。

不过，与往年的成交数据相比，今年的楼市不可不谓是在低位徘徊。佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚表示，今年2月1日以来4个月的成交数据属于过去6年同期的最低水平，且只有平均水平的46%左右，可见短期、中期的成交量不容乐观。他认为，虽然商品住宅环比上涨，但仍只是季节性反弹，说小阳春已经来临，为时过早。

二手:成交量逐步回升 涨势持续减弱

上海二手房指数办公室认为，上海二手房指数5月为2594点，环比上涨0.15%，涨幅相比4月缩小0.02个百分点，这表明，经过三个月的政策适应期，二手房成交量逐步回升，但价格涨势持续减弱，呈现临界点上博弈态势，受一手高端房销售回暖影响，实力改善客5月分流转入市中心高端二手房，但之前入市积极的普通刚需客却热情消退，导致二手房板块冷暖不均。

据上海中原旗下280余家分行统计显示，端午假期期间客户带看量基本和平时持平，同比带看量下降约三成，而与今年“五一”小长假相比，带看量下滑约一成半，为数不多的出来看房的客户主要是首次置业的刚需客。

上海中原梅陇板块区域经理张宏则表示，今年端午的带客看楼量和成交量与往年相比至少少了40%，限贷限购仍然是制约他们购房的主因。

上海二手房指数办公室认为，尽管二手房价格涨幅逐月缩小，成交量却逐月放大，可视为市场从底部回升的一种征兆。于是，部分业主拟提高挂牌价、预留砍价空间来试探行情，但以刚需客为主导的市场对价格涨跌依然敏感，随着本轮调控过去三个月，价格博弈进入僵持阶段。

37盘两个月零成交

根据世联地产提供的数据显示，今年4月以来，上海已有37个楼盘连续两个月“零成交”。其中单价4万元以上的楼盘近半，达到14个。网上公开数据显示，这37个楼盘中的部分楼盘已连续半年颗粒未收。

据乐居对上海515个在售楼盘统计，5月份共有80个楼盘涨价，环比4月减三成，383个楼盘价格无变动，156个楼盘打折，比5月增45%。优惠楼盘主要在宝山、嘉定、奉贤和浦东等郊区，以9.5折为主流。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，面向刚需的普通房促销面在扩大，而高档盘仍按兵不动，成交均价在下滑中。

观望浓厚 开发商“库存”越来越大

在成交量不振的同时，上海楼市的库存量在持续增长。截至5月29日，上海全市商品住宅的可售面积达到836万平方米，比今年1月31日的667万平方米的可售面积多出25%，比2010年元旦时的539万平方米多出55%。而在去年，存量在500万平方米左右。

黄志坚表示，多轮调控叠加，已经显示出较好的“退烧”功能，如果以5月商品住宅约83万平方米的成交水平衡量，去化目前的可售量需要超过10个月，如果限购令不解除，由于成交有限，可售量水平还会继续上涨，去化可售量的时间会继续拉长，开发商“库存”将越来越大，资金会越来越紧张。

薛建雄认为，自年初新一轮调控以来，上海商品住宅市场一直供过于求。中房信数据显示，自2月份以来累计有180万平方米新增房源的积压。限购令继续压抑市场一部分需求，价格未见松动又使有购买资格的购房者继续观望，胶着状态还在持续。

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