自2011年2月“京十五条”公布后，北京成交量重重下挫。北京市房地产交易管理网统计数据显示，北京二手住宅成交量2011年上半年为68441套，与去年上半年相比下降34.11%。靠成交量生存的中介行业因此陷入困境。据行业机构统计，北京共有1748家中介公司，近七成6月“零成交”，在入不敷出情况下，中介关店潮正愈演愈烈。

随着北京二手房成交量上半年下跌三成，市场蛋糕在缩小，靠成交量吃饭的中介公司面临僧多粥少的局面，“零成交”中介公司规模正呈扩大之势。

据链家地产根据北京市中介行业协会数据统计，1月份北京共有876家中介公司零成交，而到了6月份，共有1224家中介公司零成交，占1748家总量的70%，零成交公司相比1月上涨了43%。其中，约有734家的中小中介公司连续两个月以上没有成交。

链家地产首席分析师张月认为，在成交量大幅萎缩的情况下，多数经纪公司面临低成交或者零成交情况。随着当前成交持续走低，零成交公司将不断增加。预计七八月份成交量仍将维持低位，中介公司零成交现象将会继续增加。

中介行业普遍萧条，大公司也不能幸免。据北京市房地产交易管理网统计数据显示，6月份，成交排名前5名的中介公司总体成交量为3370套，相比不受新政影响的去年4月份的13404套(“京十二条”4月30日)，成交量下滑75%。

■ 区域调查

中介关店潮蔓延

在市场环境转淡、行业普遍陷入亏损的背景下，不少中介公司门店陷入亏损，为了避免亏损进一步扩大，索性采取关店策略。据了解，2009年和2010年，北京二手房市场再次红火，这也让在二手房市场赚到钱的中介公司加大开店投入。但盲目的扩张在遭遇2011年二次调控时，刚开的门店盈利需要很长一段时间，因此在新政出台后，部分中介公司开始关店。而新政四个月后，行业陷入普遍亏损，为了避免亏损进一步加大，中介公司门店关闭潮开始蔓延。

万柳 近1/4中介门店关张

在万柳地区北京市重点小学中关村三小对面的一条街，是北京有名的中介一条街，这里沿街分布着大大小小的中介门店有30多家。大型中介机构还开了三四家门店。

受限购等调控政策影响，该区域的成交也出现下滑。在门店走访中记者发现，这一条街上已经有3家21世纪不动产、2家鑫尊地产、1家中原地产以及一家不知名的小中介公司门市店关闭，整条街上，大门紧闭、贴着“店面转租”条子的中介店面随处可见。而继续开业的中介门店在工作日几乎没有人到店咨询，经纪人要么在聊天，要么在门口盯着过往行人，看看是否能找到潜在客户。

“65平米的店面一年租金就要18万，没有生意，开着门付租金也是亏本，所以只能关门了。在这个片区，要关所有门店就一起关，一个门店支撑着，不能和其他门店互通有无，也没有足够的信息拿到房源找到客户，生意更不好做”，万柳一家中介门店的经纪人告诉记者。

通州 市场冰封中介艰难度日

在通州，记者也了解到，这里原本是去年4月以前成交价格攀升最快的区域，但是随着调控对投资客的限制，继而限购令出台对外地人购房的限制，东部区域最为活跃的通州地区市场瞬间冰冻，价格从去年4月的20000元/平米下降至目前的16000元/平米，下降幅度达到20%。在这一片区域活跃的中介公司也随即萧条起来。

在通州梨园繁华的云景东路两旁，密密麻麻开满了中介店铺，在中介门店分布密集的街道上，其中有一家已经关门，从招牌痕迹上可以看出，原来是鑫尊地产的店铺。

据记者了解，今年新政刚出台时，北京中介行业排名第三的鑫尊地产便闪电关店50家，门店数量也从250家下降到200家。不过，记者了解到，鑫尊地产的关店行动一直在持续。

■ 业内揭秘

中介门店生死线：每月成交3套才能保本

对于中介来说，成交是维持门店的生命线。

链家地产首席分析师张月表示，在严峻的市场环境下，部分经纪公司下半年必然面临“生死考验”。

每月至少需卖3套或租33套

一位中介公司市场部负责人告诉记者，一家中型门店的面积为80-100平米，一年的租金大约为24万元，一般采取半年付的方式，开店时首批租金为12万元。这样规模的门店配备30名经纪人，无责任底薪为1500元/人，再加上店长和行政经理的工资，首月工资支出大概为5.5万元；开业前门店装修需要3万左右；电脑是门店必备的固定资产，30名员工大概需要配备30台电脑，2000元/台，则需要6万元；再加上桌椅、空调、网络、电话、水电等用品合计约2万元。新开一家门店需要的资金大概为28万元。均摊到每个月的租金为2万元，人员工资为5万元，其他电话、网络办公开支为2万元，一家门店每月的固定成本约为10万元。如果每套房屋价格为150万元，按2.5%的中介费计算，每套房屋中介费约合3.75万元/平米，每月要成交3套才能维持门店盈亏平衡。

如果用租赁业务来计算，一套租金3000元/套的房屋，则需要租到33套，才能有10万元的收益。

该负责人告诉记者，一般而言，由于买卖标的更大，佣金收益更高，经纪人更愿意把精力放在房屋买卖业务上。虽然市场不好的情况下总公司要求各中介门店加大租赁业务，但成交一套二手房的佣金能抵上10套房的租赁业务，经纪人对于租赁没有太多的工作热情。

不同区域成本差异不大

在当前的市场情况下，有些地区的门市店并无法完成每月3套的业绩，甚至多月零成交，某一个月能成交一套，已经算是奇迹。

据记者了解，在门店区域差异上并不明显。从一家中介门店的成本来看，成本差异在于门店租金，人员工资和固定资产投入基本一致。如在富力城一家中型门店的租金则达到30万，每月租金达到2.5万元；在望京地区的租金为24万元，月租金为2万元，月租金差距并不大，与买卖佣金相比，这点差异几乎可以忽略。

门店经营得好坏，全看该区域的成交量，成交量大，中介门店盈利。如在万柳、通州等成交活跃的区域，中介门店也相应多。市场好的时候，中介公司为了一个位置好的门店竞相加价，但一旦市场成交量下来，中介关店也是最快最多的。

据鑫尊地产市场部预计，北京有1748家中介公司，从业人员上万。从年初到现在，市场上已有10%-15%的门店关闭，经纪人也相应失业或者转行。

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