国务院出台新“国五条”，包括二三线城市将出台“限购令”等，这被称为新一轮调控的开始。早在7月6日，在高位存款准备金率下，央行再次加息。近期，多部委表态加大保障房建设力度。自去年4月以来，持续15个多月的楼市调控，让不少开发商的资金链日益紧张，特别是中小房企，分化日益严重。有的中小房企举债度日，有的中小房企手握资金并购项目。分化，让房价下降有了可能。

形势1

部分中小房企“贱卖”项目

商报：持续的调控下，开发商的资金链日益紧张，各位认为目前到了什么程度？

范小冲：前段时间，开发商和购房者在调控下，整体处于僵持状态，近期一些大型房企利用多区域开发的优势，通过局部区域的降价促销回笼资金，事实上这种僵局正在打破。大房企准备以价换量。

但是，这种做法给中小房企带来了新的压力。如果和大房企比拼降价，大房企可以通过大项目多期开发，使价格前低后高，从而实现整体盈利，但中小开发商的楼盘较小，腾挪的空间较窄，很难在保证利润的前提下“有效降价”。

另外，大开发商还有品牌溢价，如果大型房企每平方米降1000元，中小房企要降1500元才有吸引力。

刘俊夫：从目前看，中小房企从银行贷款十分困难，如果没有进入区域前50强，基本没有希望。甚至一些大型房企从银行贷款时，贷款利率都会上浮。部分中小房企的民间融资大部分在50%以内，不过都是短期融资，最长不会超过3个月，单笔金额一般在3000万元以内。

陈华睿：不仅是贷款，就是按揭款尾款，银行支付给开发商都会拖较长的时间，有家房企老板半个月前还在为3月份的按揭尾款跑银行。

商报：已有开发商的资金链断裂吗？

陈华睿：目前重庆还没有听闻开发商的资金链断裂。

范小冲：从全国来看，目前没有开发商资金链断裂的消息爆出，但有开发商卖优质项目，比如北京一房企，把最优质的项目卖给恒大地产，套现8亿元左右。近日有研究公司发布半年报告，上半年公开的并购案，房地产领域最多，达到52起。

形势2

稳健房企持币待购项目

商报：听说也有部分房企手中握有丰富的现金，有这回事吗？这是为什么？

范小冲：一些冒进者现在压力很大，而去年做了“缩头乌龟”的房地产企业，日子好过。在重庆，就有好几家中等房企，自去年下半年开始，一宗土地都没有购买；在房屋的销售上，定价适当偏低，销售速度较快，现在手中持有大量现金。

陈华睿：对于中等房企来说，如果去年下半年至今没有新投入，在去年三四季度的销售状态下，现在手上的现金会有几亿元，再加上今年的按揭尾款，在目前的市场下，不错。从上周一到周日，一直在成都洽谈项目。公司预估年底会有一批中小房企离开楼市，现在开始入手洽谈时间也不会太早，加上调研、谈判、交易等手续，时间持续五六个月也是常事。

形势3

下半年房企将为生存而战

商报：两级分化如此之大，整体来做个判断，下半年房企是一种什么样的状态？

范小冲：整体来说，楼市会由开发商与购房者的僵持到松动的一个状态。一些大的房企，受制于全年的业绩压力，一定会在不少区域促销优惠，以价换量。

陈华睿：下半年是房企各显神通的时候，房企可能会通过多种渠道变相打折促销。比如说通过房屋中介代理销售，给中介公司较大的折扣空间，变相降价；比如说找大的单位，以较大的折扣，让他们团购一批房源；再比如直接把项目卖给投资公司。

总之，为了生存，房企会想出各种办法。哪怕项目未来盈利性再强，如果不能生存，结果都为零。但是，开发商追求利润最大化的属性又决定了不会破釜沉舟。如果“滴几滴血”能解决问题，那么绝不会“壮士断腕”。市场上还可能有开发商抱着侥幸心理“假摔”，以特惠房的名义吸引购房者，到了售楼部才发现优惠的房源只有一两套。

　形势4

部分中小房企需要转型

商报：如果要转型，如何转？

刘俊夫：今年来，公司没有新的项目开发，主要是尾盘清仓，回笼的资金主要有三个投资渠道，一个是做房地产的金融投资，看到好的房地产项目去做财务投资人；第二个是与朋友合资做商业地产，在贵州一个地级市做五金建材市场；第三个是投资消费服务行业，在三线城市修建酒店和在重庆主城区投资主题餐馆，餐馆主要针对有情调的高收入白领。

最看好的是最后一部分，随着经济的发展，老百姓生活水平的提高，消费的层级越来越高，在重庆主城区，“小资情调”消费正在形成。

范小冲：不仅要关注外部市场，还要思考内部管理，一个企业发展多快，与内部的企业文化和管理水平相关。在市场低迷的时候，抓好团队建设，在市场高扬的时候才能有效扩张。现在公司正在引进稻盛和夫的经营理念，稻盛和夫在日本，连续培育了两家世界500强的企业，近几年又把日航这家世界500强企业从破产边缘拯救回来——稻盛和夫讲的是如何自下而上的发展，让员工最大限度的满意，进而让员工积极的服务客户和向公司贡献力量。

而西方的管理思想主题是自上而下的管理，先设定目标，再通过一系列的规则和绩效考核让员工去达标。但员工总会“越狱”，去想办法打“擦边球”，这种管理容易造成管理者和员工的对立。稻盛和夫的思想是让管理者和员工统一，这在楼市调控下，能加强企业的凝聚力和战斗力。

形势5

房价有望降一到三成

商报：是否可以这样问，下半年房价会降多少？

范小冲：整体来看，开发商的降价空间有限，首先，土地成本并没有明显的下降，这个时候开发商降价，只能是降自己的利润。其次，社会各项成本还在上升，人力成本、钢材、混凝土等。另外，开发商轻易降价，会引起老业主的内心不满，影响房企的品牌和声誉。

从国家层面看，本届政府要兑现任期内解决房价问题，那么调控就不会轻易松动。而现在居高不下的CPI，更是决定了货币政策在一段时间会保持偏紧。整体来看，一线城市的房价今年内会有一成左右的降幅。

陈华睿：中小房企根据地段的不同，价格会有一到三成的降幅。比如说主城区二环线到一环线区域内的一些地方，从去年到今年房价涨幅较快，很有可能会回调二成以上，但这又要看开发商自身的资金情况，如果资金链紧张得快要崩盘的开发商，下降三成也有可能。但在主城区的核心区域，房价回调的比例会很小。比如说南坪商圈一些楼盘，2009年的时候单价8000多元，今年初涨到单价12000元，下半年回调到单价11000元，应该算很大的降幅了，但实际上只降了一成左右。

新闻收集整理：江都房产网