信贷政策持续紧缩，央行今年第三次加息。加息+利率上浮，现在首套房的实际利率已经创下13年新高。面对开发商“毛毛雨”般的降价，购房人叫苦不迭，“好不容易房价降了，利息却有涨了。”

降2000元一平米不敌利率涨八分

听说江宁的某楼盘要降价2000块钱一平方米挥泪甩卖，这让正在观望的小刘异常兴奋。

小刘说，她早就相中了该楼盘90平米的三室两厅一卫的户型，但是，一直以来，该楼盘昂贵的价格让她望而却步。现在降价了，她觉得捡漏的机会到了。但是，等她拿计算器算完了账，刘小姐的心却凉了大半截。

刘小姐算了一笔账：以该楼盘90平米的房源为例，去年的利率政策为基准利率7折优惠，当时，该盘开盘价格16000元/平米的均价，总价144万元，首付三成44万元，贷款100万元，贷款期限30年，月供4865.69元，总还款利息为751648.19元。

同样的房源，现在的利率政策为基准利率上浮1.1倍，现在的均价为14000元/平米，那么，该房总价126万元，首付三成38万元，贷款88万元，贷款期限30年，月供6307.47元，总还款利息为1390688.69元。

经过对比之后，我们可以发现，虽然经过降价之后，总房款降低约18万元，贷款额也减少了12万元，但是，因为贷款的不断攀升，总利息却增加了639040.5元，如果刨去总房款降低的18万元，购房贷款成本要比去年多出459040.5元。

这样的数据让刘小姐倒吸了一口凉气。

“这房价要降多少，才能抵消房贷上浮带来的损失呢？”刘小姐感叹道。

百万贷款新增还息额够在“两江”买套房

据了解，从2010年进入加息周期以来，5次加息后，贷款基准利率已经从5.94%上升到7.05%。在此基础之上，各家银行对于房贷的首付比例和利率标准也在不断提高要求。记者了解到，目前，针对首套房房贷，南京大多数银行实施基准利率上浮1.1倍的政策。

而就在去年10月份之前，部分银行还对首套房执行7折的利率优惠，也就是说贷款利率只要4.158%，与现在首套房最高上浮10%的标准，即7.755%的利率相比，后者上涨了86.5%。

江先生算了一笔账：同样是贷款100万元，按30年期限计算，按一年前的利率打7折计算，最低只要还利息款75.16万元。

而按目前的利率，上浮1.1倍计算，总利息款约158.03万元，是前者的两倍有余，多还息额高达82.87万元。

82.87万元可是个不小的数字。目前江宁的最低房价每平米约8200元，江北的房价每平米约8000元。多还息额82.87万元可以在江北或者江北买一套100平米的左右的房源。

（经济参考报）日前，国务院常务会议要求“房价上涨过快的二三线城市要采取必要的限购措施”。随后，有媒体报道称，住建部正在调查分析二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮限购城市的名单。

在持续调控下，当一线城市房价涨幅趋向平稳后，被誉为楼市“杀手锏”的限购令开始瞄向“当前房价上涨仍然过快的二三线城市”。这一迹象表明，对于楼市调控的力度将持续从严，并有意向更广范围和更深层次推进。

接受《经济参考报》记者采访的多位业内分析人士和开发商表示，如果新一轮限购政策出台并落实到位，将进一步降低二三线城市房地产市场预期。“那些原本从一线城市退居二三线的开发商如今退无可退，可能会选择转型或者彻底退出房地产业务，或者采取降价促销加速资金回笼。但无论如何，房价进一步下行将势成必然。”

限购

二三线成新战线

据记者统计，今年1月限购令作为调控政策重点在国务院常务会议八条房地产调控措施中推出后，1月底，青岛率先出台新版限购令，北京、上海、广州等一线城市紧随其后。紧接着，天津、南京、南昌、无锡、厦门、武汉、成都等二、三线城市也陆续公布限购细则。截至目前，已经有接近40个城市陆续推出了具体细则不尽相同的限购政策，其中以此前房价上涨过快的一线城市为主。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林告诉《经济参考报》记者“已经执行限购令的城市到目前为止都取得了不错的效果，起码一些原本房价上涨过快的一线城市如今房价涨幅趋向稳定，很多城市房价涨幅不到1%。”

当一线城市房价上涨幅度被限购政策“刹车”后，众多开发商被“逼退”至二三线甚至三四线城市。受挤出效应影响，二三线城市随即出现“房价上涨过快”的局面。

此前有业内人士分析，楼市的上涨区域已经从一线城市转向二三线城市。今年上半年销售额前10位的房地产企业，大部分销售额来自于二三线市场的布局。中国指数研究院近日发布今年7月4日到10日间中国主要城市的楼市成交量最新报告显示，多数城市楼市成交量同比上涨，且涨幅较大。该报告称，受监测的35个城市中，24个城市楼市成交量同比上涨，其中10个城市成交量涨幅在50%以上。而这些地方很多城市并未实施限购政策。

王珏林告诉《经济参考报》记者，限购令向二三线城市推进很早之前就应该开始，“事实上此前的新版国八条已经提到，当时主张限购的城市既包括一线城市也有二三线城市，凡是房价上涨过快的城市都应当进行限购，各地应该根据房价涨幅情况自己控制。”

在国务院要求房价上涨过快的二三线城市须执行限购政策两天之后。有消息称，住建部已经开始调查分析二三线城市和中小城市房价快速上涨原因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。名单拟定过程中，主要参考依据为房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。

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