7月18日，国家统计局发布了70个大中城市6月新建商品住宅和二手住宅情况，全国新房房地产市场涨声一片。对比来看，房地产限购城市涨幅明显放缓，而未限购的二三线城市涨幅较大。基于中国差异化信贷政策对房地产市场的自住需求误伤较大，同时减税的呼声较高，所以在金融和税收领域的调控暂时不会出台。而房地产限购对于一线城市的“速冻效应”让中国政府看到了抑制房价的捷径，这里，用行政强制的手段抑制房地产市场需求的正确性我们不做探讨，但是中国政府用房地产限购来达到抑制房价的信号已经发出，有消息称，国务院会在8月初公布二、三线城市限购名单。

房地产价格绝对值和涨幅居前列 烟台离“限购城市”愈走愈近

根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数，未实行限购的城市中，今年前六月房价涨幅较高的前10个城市依次为：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、桂林、韶关、常德。其中秦皇岛、烟台、湛江和惠州的房地产价格绝对值和涨幅均位居前列。这些房价较高、上涨过快的城市出台房地产限购措施可能性很大。近期各大媒体对山东省可能限购的城市的揣摩中，烟台这个GDP位列山东省第三名的城市都名列其中。

笔者认为，烟台前半年房价涨幅较快的主要原因是山东半岛蓝色经济区的获批和大型房企纷纷落地烟台而造成的“联动”效应。山东半岛蓝色经济区获批，无疑是烟台房价上涨的最大驱动力，无论是房地产开发企业还是消费者对于区域发展预期明显提高，城市价值预期的提高使得决定城市房价的各个环节得到了充足的支撑，投资客也纷纷进入。同时，包括万科、保利、龙湖、越秀、中建等房地产大鳄落地生根，高品质及高期望值让周边楼盘价格水涨船高。在需求层面上，中国非对称加息政策远远赶不上通膨的速度，老百姓为了不让自己的钱在银行中一天天贬值下去，只能拿出来投资在中国似乎唯一可以投资的不动产来抵御通膨压力，富裕的烟台人大量资金流向房地产，成为烟台房价的另一个重要支点。虽然在国家统计局提供6月份全国70个大中城市房价涨跌排行中，烟台以0.3%的环比跌幅位于全国首位，但是如此跌幅不足以平衡2011年以来烟台房价每月平均0.54%的涨幅。毫无疑问，烟台离“限购城市”已经愈行愈近。

烟台房价上行受阻 多方压力接踵而至

房子一旦被赋予商品的含义，其游戏规则必然带有商品经济的属性，任何商品都不可能无限期的快速上涨。同时，房地产价格的快速拉动必然影响需求量和需求层次的变化，导致供求关系的改变。烟台房价在经历了前一轮快速上行过程后，多方压力已接踵而至。

首先，概念性驱动告一段落，房地产限购令兵临城下，限购的预期和房价快速上涨带来的投资风险，必然加剧观望情绪。半岛蓝色经济区的热度已经炒作了半年，除了房地产开发商自己，房地产媒体和购房者都已经渐渐冷却，“国际旅游岛”的前车之鉴，已经让趋于理性的异地购房者对于概念性的房价驱动效应较为谨慎。房地产几轮调控的叠加效应加上限购的预期无疑会加重改善性需求和投资者的观望情绪，容大置业董事长孙爱民在接受新浪乐居的专访时就表示“限购的来临对烟台楼市肯定有影响。一方面会对市民的房地产购房预期产生影响，房地产购房者都是希望房价下降的。另一方面会影响房地产开发商的项目销售和开发规划。”

其次，旧村改造步伐加速，保障房建设如火如荼，烟台刚性需求减弱。毋庸置疑，对于烟台房地产楼市，刚性需求永不会停止，但是2010年烟台市启动了“史上最大规模”的旧村改造计划，2011年仅莱山区中心城区将开工的面积就达到300万平方米、竣工150万平方米，高层建筑达到700栋以上。如此大规模的、快速的旧村改造步伐，会消化烟台市很大一部分刚性需求和改善性需求消费，同时会增加烟台市民的住房保有量，一旦限购，烟台本土的投资性需求也将被迅速“冷冻”。同时，根据2011年烟台市保障性住房建设任务，今年全市将计划提供保障性住房12160套，比去年同比增加了51%，创历史之最。其中新建经济适用房5200套，筹集建设公共租赁住房6000套，新建廉租住房400套，新增廉租住房租赁补贴560户。并且承诺所有保障性住房项目9月底前全部动工。经适房和廉租房建设也会分流中低端人群的购房需求，而这些人，正是烟台中低端楼盘刚需的主力。

再次，地方政府迫于压力，短时间对房地产开发的热情会被压制。在中国，近年来地方政府基于既得利益和政绩的压力，与中央政策的博弈从来没有停止过，土地财政巨大的蛋糕让地方政府趋之若鹜。但是随着中央政府对于土地督察日趋收紧，房地产宏观调控已经从经济层面上升到民生和政治层面，地方政府就必然要在宏观和微观两个层面进行“态度上”的调整。短期内对房地产开发的热情会减弱，并会在一定程度上采取措施抑制房价，这必然会让房地产开发企业面临销售压力的同时，去承受政策上的高压。

限购，或许让烟台的房地产开发企业在经历了多年顺风顺水的发展环境后第一次面临真正的困境，外销性楼盘也将在很长的一段时间内面临严峻的销售形势，如何调整产品定位和销售方向将是烟台房企下一步思考的方向。因为，大潮来袭的时候，必然会洗涤掉轻浮的尘土，只有能够沉淀下来的沙子，才有资格享受潮后的阳光。

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