一名普通的买房人梁先生，因资金不足，通过银行贷款买房。在他和开发商签订《房屋买卖合同》后，和贷款银行又签订了一份《个人购房按揭贷款合同》，他强烈质疑在房屋贷款时，自己为何必须为房屋投保财产险且银行才是“第一受益人”，这“带有强制消费色彩，收费并不合理”。个人房屋贷款保险，你交得明白吗？

买房者

办按揭前为何要交几千元保险费？

梁先生在北新区买房，2009年2月交的首付，9月开始办按揭(公积金)。办按揭时还没收楼，但供楼前根据贷款年限和利息，缴交了2千多元的保险费，“是银行代办的，在银行交的钱，平安公司的保单”。然而他发现，身边办理商业贷款的朋友完全不用缴交保险费。梁先生认为：“在还没收楼前就投保，依据不足，还有就是商业贷款为什么不用买？”为此，他还专门致电公积金管理中心，“接电话的那个也好无奈，她自己都买了保险，都觉得是霸王条款，但是无办法。”梁先生如是说。

有着类似情况的还有今年年头买房的袁先生，他说：“我还在跟银行争论以购房本金还是贷款本金计算保费，刚开始银行认为要以购房本金计算交5000多元，后来才确定以贷款本金计算，保费3648元，保险公司指定为太平洋保险公司。”为此，他提出，为什么银行还要到他认定的财产保险公司购买房屋财产保险呢？而且，第一受益人是银行？如果不买保险，银行就不给放贷。“我认为不合理，感觉心里很不舒服。”

放贷方

给贷款增加一份保障

为什么银行在同意发放贷款前，要求贷款人为所买房屋购买个人房屋贷款保险？江门市公积金管理中心有关负责人表示：“这是国家的明文规定，我们要为发放出去的公积金贷款负责，以免承受贷款难以追回的风险。”

有银行表示，通常都是公积金贷款才强制购买保险，一般的商业贷款有的可以不买。如农业银行工作人员表示：“有些优质楼盘客户在我们银行申请房贷可免除保险费，如五邑碧桂园。”中国建设银行一知情人士透露：“现在大部分银行都要购买房屋贷款保险了，不过如果获得行长批准，不买也是有的。”

此外，据笔者了解，江门各大银行工作人员均表示：“必须在我们认可的保险公司购买保险，我们才会承认。”如广发银行、建设银行认可的保险公司为太平洋和平安；农行认可的保险公司为平安和中国人寿。

保险公司

只保房屋框架不保财产费率随贷款年限而异

通常这份保险保的是什么呢？笔者咨询了太平财产保险公司、安邦财产保险公司、永安财产保险公司等多家产险公司发现，安邦保险公司及华安财产保险公司均无此险种。而设有该险种的保险公司均表示，该险种保险标的一般为指一次性付款或抵押贷款买房的产权房屋，只保房屋框架，不保购房后装修、购置的附属于房屋的财产和室内财产。负责赔偿因火灾、爆炸、暴风、暴雨、雷击、冰雹、洪水、泥石流、地面突然塌陷、山体突然滑坡、空中运行物体坠落，以及外来的建筑物和其他固体物体的倒塌对房屋造成的损坏。赔付标准需根据实际情况定损确定。一保险人员表示：“赔付最高金额为贷款本金，不过通常要整个房子都没了才会达到这个赔付标准。”

保险费率方面，保监会方面有比较明确的规定，各保险公司并无太大区别。以永安财险为例，2-5年费率为万分之7；5-10年为万分之5.2；15-20年为万分之4.2；20年以上为万分之3.2。保费分整年度缴费及非整年缴费两种方式，消费者可根据自己实际需要选择更优惠的一种。

争论

买房房屋贷款保险是否有必要？

买房房屋对中国人来讲应该是个大物件，动则几十万、上百万，甚至几百万，一个工薪阶层，买套房子几乎倾其所有，相应的保险金也是小则几百、几千，大则几万元，压力也不会太大，不少买房者认为购买保险更有保障。另一方面，部分买房人认为保险事故发生的几率极低，没有购买必要。盈康·阳光城营销部经理谭文龙表示：“目前购买房屋贷款保险的购房者比例参半，有的业主坚决不买，银行也没辙。不过我认为还是买了比较放心。”此外，据了解，保险年限越长，费率越低，有时候相差一年，费率差距就很大，在这个情况下，购买房屋贷款保险的业主多买一年保险，往往更省钱。

律师

中国人民银行明确规定投保义务

广能律师事务所李建中律师表示，中国人民银行在1998年颁布至今仍有效的《个人住房贷款管理办法》这一规章规定，以购买的房产作为按揭借款的抵押物的，购房借款人需在借款合同签订前办理房屋保险或委托贷款人(银行)代办有关保险手续，言下之意即购房人需要作为投保人为房屋投保，而按照《保险法》的规定，投保人要承担支付保险费的义务。

收楼与投保牵涉两种法律关系不能混为一谈

至于买房人是否收楼，根据《合同法》的规定，是涉及该房屋毁损、灭失的风险是否从卖房人转移给购房人以及房屋是否可以入住的问题，这是购房人与卖房人之间的买卖合同法律关系问题，跟购房借款人与银行或公积金中心之间的借款合同法律关系不能混为一谈。而且，是否收楼也不影响房屋所有权的转移，根据《物权法》的规定，只要办理了房屋过户登记手续的，房屋的所有权就转移给买房人，只不过办了按揭抵押的房屋要转让时会受到银行的限制，银行并且有权就该房屋(如变现款)优先受偿。

商业贷款不要求投保实属违规

作为国家机构的公积金中心在发放贷款前，要求买房人支付保险费为该房屋投保合法，能规避按揭房屋意外毁损、灭失给公积金中心带来难以收回贷款的风险。至于如果有商业银行在发放按揭贷款时，不要求买房借款人付费投保的做法，是作为商业机构的商业银行没有执行中国人民银行的上述规定而已，这可能是商业银行市场竞争的结果，也归咎于法律效力低的《个人住房贷款管理办法》没有规定不执行该办法的法律责任。

指定保险公司难构成强买强卖

根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第六条规定：公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，不得限定他人购买房其指定的经营者的商品，以排挤其他经营者的公平竞争。公有企业或具有独占地位一般指供水、供电企业，商业银行总行或地方分行不属此类，因此银行自行指定保险公司难构成不正当竞争行为或强买强卖关系.

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