“怎么判断当前的房地产市场形势呢？要我来说，很复杂，非常复杂。因为我们现在的市场形势既不存在2007年、2010年出现的单边上涨的形势，也不存在2008年下跌的形势，整个市场是非常复杂的。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹近日在“2011年上半年西安房地产市场发展及下半年预警预报报告会”上表示。

商品房销量下降并不奇怪

从去年开始的国十条等一系列政策的出台，表明了中央政府坚决控制住宅市场投资性需求的态度非常明显、坚决，要抑制价格上涨，决心非常大，所以连续不断的在市场释放信号，调控不放松。在政策的影响下，多数重点城市成交量已经出现非常明显的下降，甚至跌到比2008年还要惨的状况。所以，秦虹认为，西安市商品房销售也有下降并不奇怪。她说，这么严厉的政策，不影响销售不可能。北京上半年月平均销售面积是2008年的水平，上海、深圳上半年月平均销售面积已经低于2008年。这是一线城市。很多二线城市也出现了同比下降。而西安是西部大城市，也是国务院重点关注的省会城市，一定会受到影响。

楼市调控政策不会放松

另外，秦虹认为，在反通胀的宏观背景下房地产的调控政策不会放松，信贷政策、货币政策更进一步收紧是大势所趋。因为现在的通胀压力还是很大，一方面原材料成本、人工成本价格在上升，另一方面，输入性通胀压力也非常大，这两种结合，也就是今年我国所面临通胀的压力应该说远远没有释放和缓解。所以说，当前宏观调控最重要的任务是抑通胀，在这种情况下，未来进一步收紧信贷都是大概率事件，房地产的调控政策也不会放松。她认为，在房地产控制房价上涨不放松的调控政策下，下一步房地产政策调控的结果将会继续显现。

秦虹表示，今年的供应量会增加，供求结构、供求关系在今年一定会发生变化。“那今年能不能涨价啊？”她认为，政策环境、供求关系的环境都不具备。

企业寻求转型是当务之急

“面对复杂的市场，我也觉得企业应该思考转型和升级。”秦虹说，开发企业积极寻求转型应该是当务之急。但怎么转型，她有四点建议。第一，住宅市场。她认为中国的住宅市场并不是一个快速萎缩的市场，今后在“十二五”、“十三五”中国的住宅市场仍然会保持非常大的市场需求，中国的城镇化还有巨大空间，再加上我们改善型需求，所以说住宅市场还看不到是一个萎缩的市场。第二，高品质住宅还是有市场前景。她建议现在开发的房子应该定位在以住为核心，提高住的使用附加价值的增长，满足人住的需求，住的好，住的大，居住环境配套非常适合，回归到以住为核心，提高住的使用价值的住宅一定会有市场前景。第三，节能、环保、养老、旅游种类的地产，在中国占的太小，有很大的前景。第四，商办物业。商办物业有前景，不是所有的，一部分城市有前景，在城市里商办物业不一定适合所有的开发企业投资，因为它专业化程度很高。她认为商办物业发展有前景主要有三条原因：1.商办物业发展源于中国经济的增长，消费结构进入新的增长周期，消费水平开始大幅度提高，所以一定对商办物业有需求。2.大城市的发展，对商办物业的需求提出了新的发展要求，中小城市商办物业没什么太多的机会，是低层次简单的商业覆盖，而大城市出现以后，对商办物业是一体化、综合性、专业化的要求，才有机会。3.现在是“十二五”开始，大幅度提高居民收入，要把中国打造成世界上最大的消费品市场，消费国，在国家的政策上会给一些机会，比如在服务业，国家准备把服务业所有的营业税都变成增值税，大量服务业的业主他将来生存发展的机会条件大量的改善，过去不挣钱也得交税，现在挣钱了，有增值才交税，这是很大的激励政策。

最后，她建议开发企业要放平心态，看清大势，积极做好战略调整和应对，联合也是企业发展的一个很好的办法，因为市场只有优势互补，共同协作，才能够在复杂的市场环境下找到自己生存发展的道路。

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