自去年4月新政调控以来，已经过去1年。房企们经历了号称史上最强的调控。当时就有人预测，在危机之下，市场将会有一轮洗牌。在此前中房协发布的《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》中显示，2010年全国商品房销售额为5.25万亿元，其中百强企业销售总额为1.41万亿元，占到总销售额的26.9%。百亿俱乐部从2009年的27家扩充至2010年的35家。而进入百亿俱乐部的企业大多数都是上市公司。

5月11日，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心发布了《2011中国房地产上市公司测评研究报告》。中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如表示，上市房企充分折射出整个行业在市场开拓、经营管理、市场营销、行业风险、转型创新以及发展导向的基本趋势，深入研究中国房地产上市公司，可以引领行业向纵深发展，提升整个房地产业的专业化水平，同时有效促进房地产整个行业及上下游产业链服务商和供应商的良性竞争和健康发展，对房地产市场未来发展具有强有力的指导意义。

 实力提升势头减缓

从报告中显示，2010年，房地产上市公司平均总资产仍然保持了快速的增长态势，平均总资产为246.08亿元，同比增长达45.97%。其中，万科以2156.37亿元的资产总额继续领跑上市房地产企业，其资产总额达到全部上市企业均值水平的8.76倍，规模领先优势进一步扩大。从万科年报还可以看出，2010年实现营业收入507.14亿元，较2009年微增3.75%；归属上市公司股东的净利润为72.8亿元，同比增长36.65%，基本每股收益0.66元。

排名第二的恒大地产年报显示，2010年，恒大地产营业收入为458亿元人民币，同比增长700.7%。到2010年底，恒大在建工程面积2397万平方米，同比增长45%；竣工面积899万平方米，同比增长655%。恒大地产2010年净利润人民币80.2亿元，每股盈利0.506元，比2009年增长583.8%。

相关数据显示，截止到第一季度公布了年报的62家企业中，去除3家ST公司，除一家在净利润上亏损，其余58家全部保持盈利状态。净利润同比增长超过50%的达到16家，而净利润同比负增长的为17家，行业的平均净利润增速达到51.95%。《2011中国房地产上市公司测评研究报告》还显示上市房地产企业业绩仍保持快速增长，营业收入平均值为74.15亿元，同比上升了61.84%。整体上的实力还是比其他行业更强劲。

不过，近三年上市企业总体营业收入水平呈上升趋势，但增速明显放缓。由此可见，新政对房地产市场的调控作用还是起到了一定的效果，一定程度上抑制了行业过快的增速。

现金为王多渠道融资

2010年4月以来，国家出台多项措施收紧房地产融资，限购、限贷……上市房地产公司面临的融资环境逐步收紧，多条融资渠道先后受阻，资金压力显著上升。

 统计表明，各大银行共计向样本房地产上市企业发放总额逾1000亿元的银行授信，与2009年相比下滑超过60%。除银行信贷外，上市渠道也基本停摆。A股房地产IPO全面暂停，香港市场IPO同样困难重重。此外，股权融资大门基本紧闭，房地产企业的增发、配股等再融资计划基本处于搁置状态，2010年样本房地产上市企业定向增发总额下降94.60%。债券融资也同样陷于低迷。

记者采访了某上市公司成都公司负责人。据他透露，过去银行的信贷用不完，银行追着他们跑；现在正常的按揭放款周期都从一个月变为了3-6个月，他们天天求着银行。“不过，银行也没有办法，除了政策上的规定，更为重要的是银行没有额度放款，很多的银行干脆停贷。我们一家一家的换着银行，从国有到股份制，从国内到国外，还是资金紧张。”

不过，面对银行信贷、股市融资、债券融资等传统融资渠道受限，房地产上市公司积极拓展融资渠道，通过不同融资方式缓解资金压力，维持企业的资金水平，房地产上市企业融资创新成为2010年房企融资一大亮点。其他市场的IPO是房企们的新目标。已经在港上市的花样年集团则绕道台湾，计划发行台湾存托凭证，并将登陆台湾证交所。

过去只会砖瓦水泥的开发商也开始了在金融大潮中的博弈，为企业争取资金，视野更深入境外。比如在港上市房企配股、债券融资相对活跃。由于香港市场票据融资、发行海外债等融资渠道丰富，不受相关部门监管限制，在房地产调控中H股融资优势明显。同样发行美元债券、优先票据、可转债、担保债等融资方式也是在房企中方兴未艾。

房地产信托市场也格外火爆，房企通过信托途径融资急剧膨胀。2010年纳入统计的101家沪深上市房地产企业通过信托渠道融资总额高达439.38亿元，是2009年的6.15倍。房地产信托占新增信托总额的比重不断加大，到2010年末，房地产信托占新增信托额近15%。安信信托有限公司就为“成都中信蜀都新城项目”募集5亿多的信托基金。

比起前几轮的调控，上市房企们面对市场的风浪也不再是简单依靠销售回款来收集资金；从而显示出了更高的企业智慧和专业度。

重新布局抵抗风险

2010年，受调控政策影响，房地产上市企业存货消化速度降低，现金的回流受阻，企业资金链面临较大压力。流动资产周转率和总资产周转率亦出现不同程度下降，企业运营效率较2009年有所下降。沪深房地产上市公司的存货周转率为72.15%，较2009年下降20.20个百分点；流动资产周转率为42.37%，下降0.78个百分点；总资产周转率为31.85%，下降2.36个百分点。

2010年上市房地产企业负债情况也不容乐观，资产负债率指标普遍高企，资产负债率均值为66%。但从各大房企偿债指标上看，情况好于预期且优于往年。不过，2010年各大房地产销售业绩良好，回笼资金及时，货币资金等自由资金盈余充沛，短期抗风险能力比往年有所提高。

从高风险的一线，转入二三线城市是多数房地产企业特别是竞争实力较强的上市房企们在2010年的共识。中西部地区二线重点城市以及更多区域的三四线城市成为房地产上市公司的布局热点。竞争实力较强的上市房企多大幅扩充进入城市数量，大举进入二、三、四线城市，其中，恒大地产2010年进入城市数最多，达62个，万科、保利、碧桂园、华润置地、金地等知名房企进入城市均超过20个。

进入到2011年第一个季度，各大房企也开始加紧了销售的速度。记者采访中发现，华润、保利、中海、绿地等多盘齐发的企业都加快了推盘的节奏。而市场上优惠的力度也逐渐开始发力。从2.3个点到5、6个点，特价房、现金返点……开始频频见诸于楼市。业内人士表示，开发商们对市场的认识更为深刻，所以在年初就开始制定了详细的推盘计划和手段。第一季度之后，商业地产的火爆让不少的开发商也开始调整了自己的战略，纷纷开始转推商业地产套现。

除了商业地产。随着我国保障性住房工作的逐步展开，不少大型房地产开发企业已参与到保障房投资和建设的工作中来。2010年以来包括万科、远洋、华润、保利等在内的诸多国内知名的大型房企都频繁参与各地保障性住房建设，绿城集团甚至成立了专门的公司主导运营，更多地进入保障房领域已成为各大主流开发企业的共识。通过保障房的政策优势来加快资金流转的速度，提升抗风险力。

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