国内五大城市二手住宅市场格局7月与6月相比没有显著变化，数月来一直处于低位徘徊状态。其中北京和深圳二手住宅价格延续上月走势再次下跌；上海、广州和天津则有小幅上扬，但涨幅进一步收窄；在“限购”、“限贷”政策调控下，国内楼市仅靠刚性需求在勉强支撑。据中原7月对国内五大城市二手住宅成交量数据统计，二手住宅成交量总计约329万平方米，这是连续4个月所保持的市场低成交水平。

中原领先指数系统数据显示：7月北京二手住宅价格指数环比下跌0.44%，已连续第4个月呈下跌态势；深圳7月出台新的“限价”政策定出新的目标：价格月度环比必须零增长。受此项政策的影响，该市一手住宅降价楼盘有所增加，同时拉动二手住宅价格继续下跌，环比下跌幅度达到0.75%。

与此同时，上海、广州和天津二手住宅价格却有小幅上涨。值得注意的是，随着二手房市场成交持续低迷、成交周期不断拉长，业主原来持有的强势心态正在弱化。中原集团研究中心高级经理瞿安新认为：后期二手住宅价格指数转跌可能性较大。

除了“限购”和“限贷”政策对购房需求起到直接抑制作用外，“限购”还促使业主惜售心态大为增强。部分业主对二手房挂牌报价越来越高，这就进一步阻碍整个二手房市场的流通性。这也是造成五大城市二手住宅成交量低位徘徊，二手住宅成交占比持续下滑的重要因素。

据中原统计数据显示，2011年1~7月，除上海外，其余四大城市二手住宅成交面积比重同比有4~6个百分点的回落，二手房市场在本轮调控中所受到的影响比新房市场更大。

如果分城市来看，二手成交比重下降最大的是北京和天津，分别同比下跌6.0和4.3个百分点。北京推出的二手房“限购”政策最为严格，天津则因新房市场优惠越来越多从而分流了部分二手房的购房需求；但是，上海二手房成交比重不降反升，成为2010年上半年五大城市中二手房成交面积回升最快的城市。

二手房市场成交比重连续下降

近几个月，国内二手房市场成交比重连续下降。瞿安新认为，主要有以下几个方面：一是目前二手房价格优势不再。调整后的营业税政策趋紧，致使二手房交易成本大幅增加。加上业主挂牌报价较为坚挺，导致部分区域二手房价格甚至高于同区域内新房的价格；二是二手房贷审批较难。二手房在获取银行贷款时较新房更为艰难，目前多家银行已干脆暂停二手房贷款；三是业主惜售心态明显。“限购”政策执行后，部分业主由于售出老房源后无法再购进新房，进而普遍“惜售”。由于上述三方面因素的共同作用，致使二手房市场流通性受限，二手房成交比重也因此有所降低滑。

种种迹象表明，短期内对二手住宅市场影响最大的“限购”和信贷政策非但不会有所放松，反而有进一步加重的趋势。受此影响，短期内二手住宅成交面积仍将低位徘徊，市场房价的下调压力日增。

据中原的监测数据显示，今年5月以来，国内五大城市CLI二手住宅报价指数均在50%以下，表明市场价格下跌房源占比已高于价格上涨占比。7月，五大城市报价指数基本保持平稳，其中上海、广州和天津报价指数相对较高，达到30%以上；北京和深圳则低于30%。

CLI二手住宅报价指数概括展示了中原二手挂牌房源价格变化的情况，与实际价格的走势具有极强的相关性，且领先于价格指数，因此二手住宅报价指数可以用来预测未来房价的走向。瞿安新预计，8月的北京和深圳的二手房价格有望继续下跌。(记者陈庆滨)

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