房地产住建部“筹划”2012年保障房指标

基本原则为“总量与2011年持平，扩大公共租赁房比重”

一边是督促房价上涨过快的二三线城市尽快按照国务院要求出台限购措施，另一边住房和城乡建设部(下称住建部)已经着手研究起草2012年房地产保障性住房开工建设的总任务指标。

目前，房地产住建部按照国务院的相关主旨精神，已经把2012年房地产保障性住房的开工建设总任务指标口径，确定在与2011年“基本持平”，并在此基础上对保障性住房的任务结构进行调整，结合公众需要，逐步扩大房地产公共租赁房在保障性住房开工建设指标中的所占比重。

2011年，全国房地产保障性住房建设开工任务指标被确定为1000万套，截至本报发稿时止，房地产住建部的数据显示，全国房地产保障性住房的开工指标已逾70%。记者了解到，按照目前确定的基本口径，房地产住建部将陆续开始就此与地方政府沟通，在达成基本一致后上报“国务院保障性安居工程领导小组”协商，最终在年底召开的中央经济工作会议上进行讨论并最终确定。

房地产建设总量将与2011年持平

“之前有消息说2012年的房地产保障性住房任务指标将比2011年有所下降，这个说法是不正确的，我们目前正在做相关的研究和起草工作。”8月17日上午，房地产住建部一位官员向记者表示，该部住房保障司已经启动了关于2012年房地产保障性住房任务指标的相关工作。

记者了解到，2012年房地产保障性住房开工建设任务的指标研究与制定，主要参照如下几个标准。一是2011年房地产保障性住房的开工总量;二是“十二五”期间保障性住房总任务指标分配到当年的任务情况;三是当地“应保尽保”人群的住房保障情况。除此之外，还将综合考虑房地产固定投资总额、地方政府负债情况等中宏观经济基本面的情况。

综合上述标准，房地产住建部初步拟定的2012年保障性住房开工建设任务指标的总口径为“总量持平”。对此，前述住建部的官员并未予以正面表态，他只是向记者强调，保障性住房的建设是事关经济全局的工作，最终将由国务院协调住建部、国家发改委、财政部以及地方政府确定。

2011年，房地产住建部代表“国务院保障性安居工程领导小组”向各地方政府下达了总计1000万套的保障性住房开工建设指标，并与地方政府签订工作责任书，要求地方政府必须完成任务，并要求在2011年10月之前，开工率达到70%。房地产住建部部长姜伟新曾多次提醒地方政府负责人，房地产保障性住房不仅是经济工作，更是“政治任务”。

“本届政府目前提出的目标是，房地产保障性住房在‘十二五’期间总共开工建设3500万套，2011年作为开局之年，完成1000万套，如果第二年就削减开工任务的指标，很可能会使接下来的几年任务压力增大，因为地方政府好不容易紧张起来的神经，一旦松懈，将给完成3500万套的指标带来不好的影响。”北京大学房地产研究中心主任陈国强向记者表示。

据了解，房地产住建部草拟这一指标任务只是这项工作的第一步，按照这一口径在与地方政府初步沟通后，“国务院保障性安居工程领导小组”将对这一指标进行协调，并最终提交年底召开的中央经济工作会议讨论并确定。

房地产租赁型保障房比重将加大

记者了解到，尽管总量1000万套任务指标会总体持平，但是其组成结构将进行调整。房地产租赁型的保障性住房的比例将逐步提高。

山东省建设厅的一位官员告诉记者，在国务院下达的房地产保障性住房开工任务指标中，总共可以分为5类。一是廉租住房，对应城市低保家庭;二是经济适用住房，对应城市低收入人群;三是公共租赁住房，对应解决城市新移民的住房问题;四是双限房，对应城市中等收入者;五是旧城区、煤矿采空区、棚户区改造。

“在2011年中，占比最大的就是公共租赁住房。”这位山东省建设厅的官员称。实际上在2011年，河北、山东、陕西等省的任务指标结构中，公共租赁住房均占有超过一半以上的比例。而地方政府需要直接进行大规模财政资金投入的，也恰恰是公共租赁房

接近房地产住建部的权威人士告诉记者，按照目前住建部的设想与考虑，公共租赁房以及廉租房在整个2012年以及以后的保障性住房开工建设指标设置中的地位，将得到进一步强化。“房地产租赁型的保障性住房可以保证政府持续投入后的保障性住房总量不断提高，从而不断的扩大覆盖面，但销售型的保障性住房就存在这个问题，建设了，卖掉了，总量等于不断建设又不断流失。”他说。

这一说法记者在广东省建设厅的官员处得以证实。8月17日，广东省住建厅的一位官员向记者表示，广州已经考虑不再建设新的经济适用住房，转而通过向社会回购住房作为公共租赁房使用。

陈国强则认为，租赁型的保障性住房之所以在决策层设定的保障性住房体系中，占有越来越重要的地位，除了应保人群的需求之外，还与日后的融资考虑有关。“如果政府拥有这些保障性住房的产权，并收取租金收入，无论高低，就存在通过资产证券化的方式进行融资的可能性，并把这些资金再度投入到未来的保障性住房开发建设与维护当中。”

银监会“一市一平台”成关键

“住建部还没有和我们具体沟通2012年的保障性住房建设指标任务问题。”前述山东省建设厅的官员向记者表示，按照他的经验判断，地方政府真正开始和住建部实质沟通2012年开工指标问题，要等到中央财政对廉租住房转移支付额度确定、地方融资平台“一市一平台”有明确的落实精神之后。

毕竟，所有房地产保障性住房的开工任务指标问题归根结底都是钱的问题，这也是地方政府目前观望态度的由来所在。

中原房地产首席分析师张大伟告诉记者，地方政府真正等待的是，银监会“一市一平台”政策的落实进度。按照银监会的要求，地方政府控股的城投公司可以成为保障性住房的融资主体，但是其前提有两个，一是一市只能确定一家，二是这家城投公司必须已经完成既有债务的清查。

“现在政策精神是有了，但是，清查的工作很复杂，工作量也很大，不是立刻就能清理完的，如果不能完成清理，这个融资平台就不能发挥融资的作用，这时候谈任务指标，实际上是没有意义的。”陕西省建设厅一位官员向记者表示。

记者了解到，尽管两次下发文件要求金融系统对保障性住房融资予以支持，但实际上其内部仍持有相当谨慎的态度。刘明康曾在内部会议上通过“讲话”提出了最基本的原则要求——信贷支持保障性住房建设，其全部目的只是帮助地方政府打财政支持的时间差，而不是填项目资本金等其他用途，并把保障性住房贷款的上限，限定在15年。

对于还款方式，银监会要求房地产保障性住房开发建设贷款一年分两次还本付息，必须利随本清。一旦地方政府及其平台公司出现违规或违约问题，便即刻中止对该政府平台公司的贷款支持，并订立交叉违约条款，同时将这一条款写入信贷合同，而所谓交叉违约即是连坐，平台公司在一家银行出现违约，其在各家银行的贷款均应认定为违约。

“对于2012年‘持平’的口径我们是有准备的，但前提是相关配套的金融支持政策，需要落实到位。”山东省住建厅的官员表示。

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