由省住建厅起草、两年内经过近10次修改的《江苏省公共租赁住房管理办法》，于6月15日经省人民政府第69次常务会议讨论通过，将自9月1日起施行。昨日省政府举行的新闻发布会上，省住建厅副厅长彭向峰介绍说，这是全国首个以“省政府令”形式颁布和实施的公租房管理办法。

保障三类人群，环卫工等优先配租

《办法》所称公租房，是指政府投资或者提供政策支持，限定户型面积和租金水平，供给城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员租住的保障性住房。

按照国家规定，公租房套型面积在60平方米左右，我省对此并无硬性规定，各地自行确立套型标准。像南京公租房的套型面积是不超过60平方米，最小面积为35平方米左右。

我省规定，家庭住房困难是指家庭人均住房建筑面积在15平方米以下，城市中等偏下收入家庭的家庭人均收入约为所在城市上年度人均可支配收入80%左右。

新就业人员，是指自大中专院校毕业不满5年，在就业城市有稳定职业，并具有就业地户籍的从业人员。

外来务工人员，是指在就业城市有稳定职业，但不具有就业地户籍的从业人员。“这一定义比较宽泛，外来的脑力劳动者和体力劳动者，不分学历、职业、行业，也不做收入限定，都定义为外来务工人员。也就是说，无论是打工蓝领还是海归白领，都包涵在内。”彭向峰说。

《办法》指出，对符合公租房配租条件的劳动模范、有突出贡献和特殊技能的人员以及从事艰苦岗位作业的人员，应当优先配租。具体办法由市、县人民政府制定。

据介绍，公租房保障“先急后缓”，像环卫工这样的岗位，对城市而言不可或缺，下一步将作为非常重要的保障群体。

据了解，我省一些城市已开始兴建环卫工公寓，像镇江在市区中心地段建设的金山水城环卫公寓，4人间的公寓，每人每月5元钱，一线环卫工可以一直住到退休。

只租不售，租金为市场价七成

我省公租房“只租不售”，从严管理产权户籍。公租房应当按照规定严格办理公租房房屋产权登记，但不得办理分户产权证；公租房及其用地不得转变用途，不得上市交易，不得分割登记，不得分户转让。任何单位不得以出租公租房等名义变相进行实物分房。承租人不得出借、转租或者闲置公租房，也不得将公租房用于经营活动。

省住建厅副巡视员王如三解释说，“只租不售”，好处在于可减轻承租人的住房消费负担；同时，市场上保持一定数量的共有产权、国有产权住房，有利于平衡租金水平。

对于公众最为关心的公租房租金标准，《办法》规定：政府投资建设的公租房租金实行政府定价，由市、县人民政府价格主管部门会同住房保障主管部门制定，租金标准控制在同地段市场租金的70%左右，并按年度实行动态调整、发布。非政府投资建设的公租房实行政府指导价，由市、县人民政府价格主管部门定期调整、发布。

王如三说，据住建厅调研，目前我省已建公租房主要有三类出租类型：一张床、一间房、一套房，其中“一张床”的租金最低的1元/天，“一间房”的租金100-200元/月，“一套房”主要供外来务工的企业管理层租住，总体也是福利型租金。公租房租金标准不能定得太高或太低，如政府回笼租金难以平衡运营资金，则无法形成持续效应。

此外，公租房初次承租期一般为3-5年。初次承租期满后，承租人仍然符合保障条件的可以申请续租，续租必须重新签订书面合同。但新就业人员续租期最多不超过5年，也就是说，新就业人员承租公租房最长时限为10年，且续租期租金标准为市场租金。

就近就地安置，全装修拎包入住

公租房实行就近就地安置。

据了解，当前我省廉租房和公租房均要求拎包入住，但廉租房是简装修，公租房则除硬装修之外，家具、家电、床上用品等也一应俱全，在一些已出租的公租房内，甚至还建有小吧台。每层楼均配备了太阳能或电热水器，卫生间、盥洗室、淋浴房和厨房样样俱全，网络、电话、数字电视的管线全部铺装到位。

今年公租房用地首次计划单列

《办法》还规定，市、县人民政府应当把公租房建设用地纳入年度土地供应计划，实行计划单列、专地专供。

省国土厅副厅长吴震强介绍说，今年我省公租房供地6282.54亩，占今年整体保障房供地面积15.5万亩的4%左右。“从绝对值上看，占比并不多，但公租房的筹集方式多样，既可新建又可政府收购，或者改建，还有单位利用自有土地建设，所以从省级层面来看，供应的土地量就不大了。”

据悉，政府投资建设的公租房，建设用地实行行政划拨；非政府投资建设的公租房，建设用地采取出让、租赁或者作价入股等有偿方式供地，并将所建公租房的套型、建设标准和设施配套条件等作为土地供应的前置性条件予以明确。

设立诚信机制，严格准入退出

我省建立了公租房准入、退出机制。提出有下列情形之一的，不得申请承租公租房：申请之日起前5年内在就业地有房产转让行为的；通过购买商品住房取得就业地户籍的；本人或者配偶、未成年子女在就业地有私有产权房屋的；本人或者配偶已经租住公有住房的；在就业地已经领取拆迁安置补偿金的；正在享受住房保障政策的；市、县人民政府规定的其他情形。

城市中等偏下收入住房困难家庭在承租期内，不再符合当地公布的住房困难标准或收入线标准的，应当及时退出公租房；新就业人员和外来务工人员在承租期内，在公租房所在地已购买住房、另行承租房屋或者不在承租的公租房所在地就业的，也应及时退出公租房。

此外，以下四种情形也需退出公租房：租赁期届满，承租人未再续租的；承租人擅自改变公租房用途的；承租人无正当理由连续3个月以上未在承租的公租房居住的；承租人无正当理由累计3个月以上未缴纳公租房租金的。

公租房承租人有骗租等行为的，将依法记入个人征信记录，自被取消资格或者责令退回之日起5年内不得再次申请住房保障。

用人单位出具虚假证明材料的，由市、县人民政府住房保障主管部门处以500元以上1000元以下的罚款，并依法记入企业征信记录。（汪晓霞倪方方）

多地酝酿淡出经适房 保障房长效机制仍待解

作为下半年乃至整个“十二五”期间“保民生”工作的重头戏，保障房无疑承载着太多社会期许，比如平衡产业投资需求、缓解社会居住矛盾等。未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套，今年则计划完成1000万套的保障房开工任务。保障房建设的进程，牵动着各方关注的目光。

近期，上海证券报将持续关注各地保障房建设进展，希望通过解剖个案、分析问题、介绍经验，为读者展现保障房建设的真实情况。

本期调查关注的是由广州引起的经济适用房停建话题。根据本报记者深入调查，除广州外，上海、重庆等地均在反思经济适用房模式的弊端，并有可能在未来淡出经适房建设。如果这一趋势继续扩大，势必在全国范围内产生一定影响。“十二五”期间计划的3600万套保障房中，数百万套的经济适用房建设计划是否会因此生变？经适房如何完成向公租房、配套商品房和普通商品房的过渡？如何建设和完善保障房的长效管理机制？我们试图在本期的调查中回答这些问题。

一线城市率先反思经适房

近日，广州一场关于是否应该停建经济适用房的讨论在政府和民间进行。根据当事人广州新城市集团总裁曹志伟介绍，广州市住房保障办已经表态，未来将逐步降低经适房、限价房所占比例。业内解读称，未来广州新增保障房可能全部以公租房形式建设，停建经济适用房和限价房。

作为广州政协委员，曹志伟在年初的广州市两会上提出了应该全面停建、停售财政投资的经适房和限价房，并严格限制其转手交易的建议。曹志伟认为，由于经适房和限价房可交易的属性，谋利者千方百计地希望进入该领域，这可能导致本不属于被保障范围的人占据宝贵的保障房资源，令其保障性质成为空谈。

近日，广州市住房保障办约谈了曹志伟并给出8点回复。在谈到经适房问题时，住房保障办称，现在广州已经逐步降低经适房、限价房所占的比例，并正在研究进一步严格管理已售经适房和限价房的转手交易。在必要时，政府将运用有优先认购权回购转手交易的经适房和限价房，以便循环使用。“我相信经适房和限价房离退出历史舞台的时间不会太远了。”曹志伟称。

实际上，反思经适房并考虑逐步淡出这一市场的还有其他一线城市，比如上海、北京、重庆等地。上海一家参与保障房建设的大型房企内部人士告诉记者，明年开始上海将增加公租房比例。而对于开发商未来大量参建公租房的操作模式，有关人士私下的分析是：开发商持有十年，十年后按商品房销售。

那么，上海经济适用房为什么也在考虑淡出呢？“除了管理上可能出现的问题外，上海经济适用房的问题主要出在可售人群的数量上。”该人士称。

根据上海市房管部门的介绍，目前上海第一批经济适用房申请受理工作已经完成，正式受理3.3万户家庭。为了让更多家庭进入购买范围，上海已经在今年3月，将收入指标由第一批的人均月收入2900元以下、人均财产9万元以下，提高到人均月收入3300元以下、人均财产12万元以下。实施范围从原来的13个区扩大到全市所有区（县）。但是，根据业内人士的说法，几次变动中，另外两条红线一直没有改变，一是人均面积15平方米以下，二是具有上海户籍。在业内人士看来，经济适用房面积本身并不大，如果再大幅提高人均居住面积的上限，比如提高到人均20平方米以下，那么，一个原有60平方米住房的三口之家购置经济适用房的必要性就变得牵强。

在这种情况下，如果经适房项目位置远一些、价格高一些，就可能导致更多的空置现象发生。此前，有媒体探访上海已经入住的三个经济适用房小区，发现交房5个月后，其真实入住率仅三成。

数据显示，2011年度，上海市保障性安居工程计划建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。其中：经济适用住房开工500万平方米（约8万套）；动迁安置房（限价商品住房）开工800万平方米（约10万套）；公共租赁住房建设和筹措200万平方米（约4万套）。

也就是说，对比13个区3.3万户可购家庭数量和8万套的2011年新开工量，经适房的供应计划与实际购买人群的数量差已经显现。

另外，深圳、北京、重庆等地业内人士均表示，经济适用房的可操作性和可持续性一直是地方政府考虑的内容。去年开始，重庆在万佳苑等经济适用房屡出问题后痛定思痛，率先于全国形成了较完整的公租房方案。目前，重庆成为全国为数很少的已经开始启动公租房招租的城市之一，受到市场广泛肯定。

经适房悄然变身

“我们的项目是上海近20个经济适用房在建项目之一。目前建设没有任何问题。首批交房时间在明年3月。应该说因为是保障房项目，在前期开工流程上走得很快。体现了政府对保障房的大力支持。但是未来项目用途是否有变化，我们不清楚。不过建还是正常建的。”一家经适房开发商称。

该人士的担忧并非没有由头。根据记者了解，考虑到经适房可能供给过量，上海不排除考虑经适房用途变更的可能性。“用途变更有两种可能：一是转公租房，成为政府资源；二是改为市政工程的配套商品房。”有关专家表示。

据介绍，上海近20个经适房项目分布在包括周浦、航头、三林、浦江、顾村等10个基地。每个基地除经适房项目外，还有其他类别的保障房项目，由一个或多个开发商开发。“目前经适房建设的一般模式是，土地由政府划拨，开发商出资开发。其收益由两种方式体现：一是正常的配售；二是如果在取得大产证一年后仍未销售完，剩余部分根据结算成本，由政府直接回购。两种方式中开发商的利润均基本锁定在3%。”上述开发商介绍。

如果说部分新的经适房项目有望转成其他类保障房，大量已建和在建经适房项目仍有待销售。为解决经适房受益人群有限的问题，目前上海正弱化经适房概念，降低准入门槛，让更多人进入其中。其推出的新概念即“共有产权房”。

据了解，目前上海众多经适房项目采取共有产权方式，这样一方面可以提高受益面，另外还可以通过后期再出售解决资金回笼问题。“位置越好、成本越高的项目，政府持有的产权比例越高。比如现在三林等地一些项目政府和购房人所持有的产权比例分别为40%和60%，早期的项目双方所持产权比例多为30%和70%。5年后经适房上市，政府与购房人按持有的产权比例分享收益。”业内人士介绍。

这一过渡性尝试正受到其他城市的认可。“上海的共有产权房模式已经受到北京等地的关注，并有可能得到推广。”北京某地产商向记者表示。

保障房长效机制待解

实际上，最近一、两年，经济适用房的规划、立项、建设、配售和去化，已经经历了很多变化。这也从侧面反映出保障房长效规划和管理机制的缺位。

房地产专家李战军认为，目前保障房建设计划仍实行从上而下的任务分配模式，缺乏从各地基础市场调研来的真实需求做支撑。科学合理的规划方式应该从保障房产品特征、实际需求出发，汇总每个地区的应建数量、模式，最后形成全国性的规划。

而因为规划变更引起的潜在寻租风险也已开始显现。“因为预期政府规划可能会有这样那样的变化，开发商更有动力去占据保障房项目资源。一旦保障房建设风头淡去，已经立项开工的项目变更成其他性质就会比较容易。”一位房地产界人士称。

另外，保障房市场的信息透明度仍有待提高。目前除了官方公布的少量数据外，市场很难从公开渠道了解具体保障房项目的真实进展。

记者在采访中还发现，上海标杆性保障房项目馨宁公寓存在随意变更为商品房销售的行为。一位购房人告诉记者，他在项目开工之初即以1.4万—1.6万元的单价，以商品房性质购买了该小区某套住房。目前已经和一些配套商品房业主一起拿到了首期交房。“听说当初政府和开发商是有协议的，为了弥补开发商建保障房的收益，特批部分房源用于商品房销售。”该业主称。

不过，令人疑惑的是，该业主反映的房源在网上房地产上标明为已售，性质仍为配套商品房。业内人士认为，保障房项目划拨出部分房源用于商品房销售是可以理解的，但商品房房源仍计入保障房统计数据就有“注水”的嫌疑。

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