刚性需求助推公寓热销

根据方方咨询机构的数据显示，截至8月28日，商品住宅共成交49.78万平方米，较7月大幅下滑35.4%，成交均价为21924元/平方米，环比7月也略有下跌。

从个案来看，8月商品住宅成交中八成以上均为公寓项目。排名前三位分别为保利叶语、大华锦绣华城、金地艺境，三者均面向刚需。其中，引起市场关注的是新开盘的大华锦绣华城，作为北蔡的大盘，此次较前批房源低的价格接受度颇高，150套新房源去化率已达六成。

刚需对于公寓楼盘热销的贡献，并不是在8月份才有所体现，回顾上半年成绩单，位于江桥板块的金鼎香樟苑，就凭借以85-98平方米二房、总价为140-168万元为主的房源吸引了广大结婚族的驻足，去化率达到80.50%。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出，限购限贷下，市民消费结构发生改变，自住需求成为市场主导、投机行为被排挤，贴近市民最真实、合理需求的住房消费行为逐步理性，市场交投的含金量较高。

笔者在多个售楼处走访后发现，目前看房的群体中几乎难觅投资客身影，而多以自住为主，其中又以买婚房的青年刚需和首次换房的中年刚需居多。

一位售楼人员也明确表示，“现在投资客几乎没有。”其甚至对笔者来看此楼盘表示不理解，因为他认为，“我们的楼盘基本都是区域内人群自住，市区来的客人很少。”而即使这样的区域性楼盘，其80多平方米的多层房源就在区域刚需支撑下，完成开盘即售罄的动作。

激活刚需不能只靠价格

作为目前市场主力的刚需，其需求和开发商所预想的是否一致？房企的产品如何更好地服务刚需客群？为解答疑问，《新民楼市》与新民网联合做了关于“金九银十你买什么房子？”的调查。调查显示，目前，对于刚需置业者来说，置业需求中排在前三位的分别是房价、板块区域、轨道交通。

笔者也在探访楼盘时发现，对于楼盘的了解，更多购房者会在第一时间询问价格几何。一位田小姐向笔者表示，她有一个总价底线，在这个价位范围内会进一步了解，超过这个价位基本就不会关注了。

板块也是刚需客群普遍关注的焦点，因为板块的潜力决定了所选楼盘未来的发展趋势和生活便捷程度。作为一个综合性指标，其自然是购房的重要参数之一。

今年6月，位于宝山顾村板块的保利叶语成为销售三冠王，其热销的因素与板块有关、与轨交七号线的便捷交通有关、与顾村公园的生态优势有关。可见，对于房产项目来说，只有具备了更多的优势条件，才能获得刚需的青睐。

矛盾心态抑制潜能释放

本次调查中，对于买还是观望的选择，比例约为1:5，也就是说，目前刚需虽然属于市场主力，但主力进场的态度却并不坚决。

以更能反应刚需动向的二手房数据为例，据21世纪不动产上海区域市场中心统计，8月以来，上海市二手房成交环比减少一到两成，而刚需(不包括置换改善性客户)集中的宝山罗店板块、浦东周康板块等，二手房成交降幅更为明显。

21世纪不动产上海锐丰中邦城市花园店经理余应清介绍说，周康板块刚需客户占比达六成以上，8月成交环比下降了20%左右，而房东挂牌量与5、6月份相比也下降了30%左右。余应清认为，“限购”的大环境下，不仅房客没法买、不急于买，部分房东也不想卖、不轻易卖。

对此，21世纪不动产分析师罗寅申表示，“新沪四条”的出台以及信贷政策的持续紧缩，让部分买家寄希望于后市房价下跌，不急于出手；另一部分买家则丧失了买房资格。因此造成成交量与挂牌量双双下降。

对于购房者的纠结心态，世联地产市场研究部分析人士表示，从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形势更为严峻。未来一年面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理，提振购房者对未来的信心。

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