在为期近一周的金九银十调查中，新民楼市发现，近三百位接受楼市问卷调查的置业者中83%的人持观望态度，表示并不会在金九银十中出手购房，市民梁先生在接受楼市访问中也表示，目前开发商虽然推出不少的优惠活动，但是由于9月份刚开始，“还需要再观察观察”。在问卷中，有108位参与者表示房价仍就是他们迟迟不出手和仍待观望的原因，“低总价、小户型的房子现在很少了，九、十月份可以期待一下”市民杨小姐表示。

公寓项目集中面市

外环外成供应主力

该数据还显示，2011年9-10月上海市场预计将有69个住宅项目开盘(其中公寓项目56个，别墅项目12个，混合盘1个)，月均开盘量为35个，环比8月份的33个(截至8月19日统计)上升6.1%；同比2010年9-10月最终91个的开盘量减少24.2%。

上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏指出，“金九银十”一向是传统的楼市旺季，也是不少开发商积极推盘血拼的时间，据统计来看，虽然今年这2个月的平均开盘量环比8月涨幅不大，但8月预计上市的楼盘尚未全部推出(截至笔者发稿之日)，预计其中将有一定比例延期到9月或10月。另外，还有部分近几月开盘的项目，是否会在9月或10月再次加推目前也不得而知。预计随着时间的推移，“金九银十”的开盘量还会有一定幅度的上扬。

从区域分布来看，浦东新区预计共有16个住宅项目入市，居全市各区县榜首，占比高达24%；嘉定、松江两区次之，分别有9盘入市，占比也达到13%；除虹口之外，其他几个地处市中心的新黄浦、静安、闸北等区县均有一定数量的开盘。而从环线分布来看，外环外项目依旧是供应主力。

而从笔者前期对开发商的了解中也发现，无论是按自身节奏推盘的巧合，还是迎合市场做出的选择，开发商在“金九银十”期间主打的产品，也多面向刚需。

万科在9、10月间在售的项目主要有万科尚源、万科清林径等满足刚需的楼盘；龙湖·郦城MOCO国际推出的是40-60平方米的精装商铺；此外，还以97平方米精装小公寓龙湖郦城国际公馆来满足刚需的需求；而中华企业的美兰湖中华园·铂境则是纯刚需盘，针对的是首次置业的客群。

低总价优势

商住楼掀“开盘热潮”

据相关统计数据显示，9-10月两个月内预计有21个写字楼项目将开盘，其中包括14个商住两用项目，1个LOFT写字楼，6个纯写字楼。分别是绿地·公园广场、金地格林世界·iworld、龙湖·郦城MOCO国际、宝山万达广场等。

上海搜房网数据监控中心分析师张银萍表示，随着楼市调控的继续加码，货币政策同步持续收紧，而“低总价”、宜商宜居的商住两用写字楼开始热销。

这其中自然不乏在调控中被挤出住宅市场的资金，为寻求资产增值保值而做出的选择，但在笔者的了解中也发现，商住楼的受众中，也有很多人属于有真实居住需求的群体。面对住宅的高房价，一些商住楼面积较小因而总价具有较低的优势，使资金并不充裕的刚需客改选商住楼，特别是一部分年轻群体。而“金九银十”期间，市场的供应也在有意无意中契合了这样的需求。

而张银萍也表示，从这21个写字楼项目所处的环间位置来看，3个项目位于内环内区域，9个项目位于内外环间，9个项目位于外环外。从其所处的区县来看，宝山、嘉定、浦东成为推盘最多的3个区域，属于刚需群体较多选择的区域。

供销比低于平均水平

刚需产品有望保持“力度”

21世纪不动产上海区域市场统计的相关数据表明，今年4-7月间，单价2万元以下的低端住宅项目的月均供应面积为37.11万平方米，月均成交面积为46.11万平方米，平均供销比为0.81，8月份的供销比低于前5个月的平均水平，去化情况良好。

而8月份单价2万元以下、成交面积排名前十的楼盘中，套均面积集中在80-110平方米，套均总价集中在50-200万元之间，全部位于外环外区域。

8月刚需成交表现积极，这样的表现很有可能在接下来的两月之间延续。同策咨询研究部总监张宏伟就曾表示，“沪四条”中叫停外地户籍补税购房等措施，其实质意义在于楼市“限购”再度收紧，也是为了限制豪宅及投资客过多进入市场。从这个意义上来讲，上海包含“金九银十”这个时间点在内的下半年将是以自住需求为主的市场有其政策基础。

而21世纪不动产上海区域分析师黄河滔也指出，低档住宅的市场需求仍较为充裕，如开发商加大推盘力度、高供应下出现高销量的可能性极大，或许成为“金九银十”市场成交的有力支持。

新闻收集整理：江都房产网